Вопрос: Открытое акционерное общество (далее - ОАО) просит дать разъяснение о порядке налогообложения земельных участков, занятых многоквартирными домами.
В ходе хозяйственной деятельности ОАО приобретает жилые помещения (квартиры), расположенные в многоквартирных домах.
По общему правилу при продаже здания, сооружения или другой недвижимости, находящейся на земельном участке, в цену объекта включается стоимость предаваемой с ним части земельного участка (п. 2 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 6 Положения по бухгалтерскому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01 (утв. приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н (далее - ПБУ 6/01)) единицей бухгалтерского учета основных средств является инвентарный объект.
Пункт 17 ПБУ 6/01 устанавливает, что стоимость объектов основных средств погашается посредством начисления амортизации. Не подлежат амортизации объекты основных средств, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются (земельные участки; объекты природопользования; объекты, отнесенные к музейным предметам и музейным коллекциям, и др.).
Также п. 2 ст. 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) установлено, что земля и иные объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы) не подлежат амортизации.
Согласно ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Согласно п. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме, приобретаемом после введения в действие Жилищного кодекса РФ, принадлежит на праве общей долевой собственности, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
Как следует из п. 66 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 и п. 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного от 23.07.2009 N 64 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При этом каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Аналогичные положения содержаться в статье 38 ЖК РФ. Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме и не подлежит отдельной государственной регистрации. В связи с этим ОАО, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом.
Аналогичная позиция содержится в письме Минфина России от 26.01.2012 N 03-05-05-02/04, согласно которой при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме дохода в целях налогообложения прибыли в виде безвозмездно полученного имущества (стоимости доли в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества) не возникает.
Учитывая изложенное, земельные участки под многоквартирными домами не могут учитываться как отдельные инвентарные объекты, так как включены в стоимость помещения в многоквартирном доме.
Поскольку помещения в соответствии со ст. 256 НК РФ признаются амортизируемым имуществом, то помещения в многоквартирном доме подлежат амортизации, вне зависимости от того, что в стоимости данных помещений учтена стоимость общего имущества, включая долю земельного участка.
Просим поддержать позицию ОАО по данному вопросу.
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу начисления амортизации по помещениям, расположенным в многоквартирных домах, и сообщает следующее.
В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
На основании пункта 1 статьи 38 ЖК РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии с пунктом 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме одновременно приобретается доля в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества.
На основании изложенного, помещения в многоквартирном доме, в стоимости которых учтена стоимость общего имущества, включая доли в праве общей собственности на земельный участок, подлежат амортизации в соответствии со статьями 256-259.2 Налогового кодекса Российской Федерации.
|
Заместитель директора Департамента |
С.В. Разгулин |