Резолютивная часть постановления объявлена 30 апреля 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 мая 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего: О.Г.Красковской
Судей: С.И.Гребенщикова, Е.К.Яшкиной
при участии
от ООО "Время": Бекназарова М.А., представитель по доверенности без номера от 01.01.2012
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу
общества с ограниченной ответственностью "Время"
на решение от 22.10.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013
по делу N А51-19716/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья С.Н.Шкляров, в апелляционном суде судьи: И.С.Чижиков, К.П.Засорин, С.В.Шевченко
По иску общества с ограниченной ответственностью "Время"
к Отделу по управлению муниципальным имуществом городского округа ЗАТО город Фокино
о зачете стоимости произведенного капитального ремонта в счет арендной платы
Общество с ограниченной ответственностью "Время" (ОГРН 1022500577880, место нахождения: 692880, Приморский край, город Фокино, улица Ленина, 13, 2) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к Отделу Управления муниципальным имуществом городского округа ЗАТО г. Фокино (далее - Отдел, ОГРН 1062503010173, место нахождения: 692880, Приморский край, город Фокино, улица Постникова, 9) о зачете стоимости произведенного капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в сумме 1 009 696 руб. 48 коп. в счет арендной платы.
Иск обоснован тем, что по договору аренды от 25.05.2009 N 32 Отдел передал в аренду ООО "Время" не пригодное к использованию и требующее капитального ремонта нежилое помещение, отразив его состояние в акте приема-передачи. Поскольку Отдел как арендатор не исполнил обязанность по капитальному ремонту и в дальнейшем выразил несогласие с его проведением, иск о зачете самостоятельно понесенных арендатором затрат на эти цели должен быть удовлетворен по правилам статей 612, 616 ГК РФ.
Решением от 22.10.2012 в иске отказано.
Постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 решение оставлено без изменения.
Судебные акты мотивированы тем, что Отдел не дал истцу согласия на проведение капитального ремонта, стоимость которого с ответчиком не согласовывалась. Неотложная необходимость в ремонте помещения также не доказана. Истец знал о состоянии помещения в момент его получения в аренду, однако, не проявив разумности, принял имущество в таком состоянии. Кроме того, ООО "Время" избрало ненадлежащий способ защиты права с позиции статьи 410 ГК РФ, согласно которой зачет возможен только в отношении наступивших по сроку исполнения обязательств.
В кассационной жалобе ООО "Время" просит решение и постановление апелляционного суда отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование жалобы приводит доводы о том, что суды дали неверную оценку доказательствам, подтверждающим установление сторонами при передаче имущества в аренду необходимости проведения капитального ремонта, и фиксации этого обстоятельства в акте приема-передачи к договору от 25.05.2009.
Суды неверно применили статью 616 ГК РФ, не учли, что данная норма права дает арендатору возможность самостоятельно выполнить капитальный ремонт с зачетом затрат в счет арендной платы.
В отзыве на кассационную жалобу Отдел выражает несогласие с приведенными в ней доводами, считает решение и постановление принятыми с правильным применением норм права и предлагает оставить их без изменения.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции представитель истца поддержал доводы, изложенные в жалобе.
Представитель ответчика, извещенного о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, в заседании суда участия не принимал.
Проверив законность решения и постановления апелляционного суда, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что основания для их отмены, предусмотренные статьей 288 АПК РФ, отсутствуют ввиду следующего.
Суды установили, что 25.05.2009 между Отделом (арендодатель) и ООО "Время" (арендатор) заключен договор N 32, по которому ответчик передал истцу в аренду нежилое помещение магазина "Колосок" общей площадью 72,6 кв. м, этаж 1, условный номер 25:35:03 01 00:00 00432/А4:10000, расположенное по адресу: г. Фокино, ул. Усатого, 3.
Передача объекта в аренду состоялась по акту от 25.05.2009, в котором указано, что сантехоборудование, электрооборудование, оконные проемы, дверные проемы, полы помещения находятся в неудовлетворительном состоянии, необходимы их замена и капитальный ремонт. Итоговая часть акта также резюмирует необходимость капитального ремонта помещения.
Установлено также, что ООО "Время" выполнило капитальный ремонт арендованного имущества, затратив на это 1 009 696 руб. 48 коп., что подтверждено договором подряда от 01.07.2010, заключенным с ООО "Новострой", локальным сметным расчетом, актами о приемке выполненных работ формы КС-2.
Письмом от 29.10.2010 N 36, адресованным Главе администрации ГО ЗАТО г. Фокино, истец запросил разрешение на осуществление капитального ремонта помещения магазина "Колосок" с зачетом затрат в счет арендных платежей, в ответ на которое (письмо от 08.12.2010 N 8928) Администрация ГО ЗАТО г. Фокино сообщила о несогласии с таким предложением, указав, что стоимость работ, выполненных без письменного разрешения арендодателя, возмещению не подлежит.
Отклоняя иск, суды исходили из положений статей 612, 623 ГК РФ, указав, что в обязанности ООО "Время" входило согласование стоимости произведенных улучшений арендованного имущества, а также проявление осмотрительности при принятии в аренду имущества с теми недостатками, которые оговорены в акте от 25.05.2009.
Согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ, примененному судами, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.
Вместе с тем положения данной нормы права не могут быть истолкованы в пользу освобождения арендодателя от обязанности передать арендатору имущество в состоянии, пригодном к использованию, на что в принципе нацелено установление арендных отношений, исходя из норм статьи 606 ГК РФ. При этом предписания статьи 10 ГК РФ исходят из разумности и добросовестности поведения участников любых гражданских правоотношений, включая арендные.
В акте от 25.05.2009 стороны оговорили недостатки передаваемого в аренду имущества, прямо указав на невозможность использования арендуемого помещения до их устранения и согласившись с необходимостью капитального ремонта. В связи с этим у ООО "Время" имелись разумные основания предполагать, что арендодатель, признав нуждаемость помещения в капитальном ремонте, тем самым согласился на его выполнение.
Обязательства сторон договора аренды по содержанию арендованного имущества специально урегулированы нормами статьи 616 ГК РФ, согласно которой проведение капитального ремонта является обязанностью арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью - в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.
При этом положения данной нормы права не обязывают стороны специально оговаривать неотложную необходимость в проведении капитального ремонта, которая может со всей очевидностью явствовать из обстановки. Правила данной статьи также не возлагают на арендатора обязанность предварительно согласовывать с арендодателем проведение капитального ремонта, а, напротив, наделяют арендатора таким правом в случае нарушения арендодателем обязанности по его выполнению.
Однако суды необоснованно не применили положения статьи 616 ГК РФ, указав на неразумность поведения истца по приемке помещения в ненадлежащем состоянии и проведении в нем капитального ремонта без оговорок о его неотложной необходимости, не оценив при этом степень разумности и добросовестности поведения самого Отдела. Сославшись на то, что арендатор не предоставил арендодателю разумного срока на выполнение ремонтных работ согласно требованиям статьи 616 ГК РФ, суды не дали оценку тому факту, что помещение передано в аренду 25.05.2009, тогда как договор подряда на выполнение ремонтных работ заключен 01.07.2010. При этом в деле нет доказательств того, что в течение данного промежутка времени Отдел намеревался приступить к ремонту.
Применяя правила статьи 623 ГК РФ об улучшении арендованного имущества, суды не исследовали доводы истца о том, что выполнение ремонтных работ направлено не на улучшение объекта аренды, а на приведение его в пригодное для использования состояние.
Исходя из этого, вывод судов о том, что у истца не имеется достаточных оснований для использования установленного статьей 616 ГК РФ механизма возмещения собственных расходов на проведение капитального ремонта, является преждевременным.
Вместе с тем кассационная инстанция соглашается с суждением судов об отсутствии оснований для удовлетворения настоящих требований по следующим мотивам.
Согласно статье 4 АПК РФ правом на обращение в арбитражный суд за защитой права обладают лица, права и законные интересы которых нарушены либо оспорены.
Нормы статьи 616 ГК РФ о праве арендатора при выполнении капитального ремонта требовать зачета стоимости ремонта в счет арендной платы корреспондируют к положениям статьи 410 ГК РФ.
В свою очередь, согласно статье 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Требуя в судебном порядке проведения зачета понесенных затрат в сумме 1 009 696 руб. 48 коп. в счет арендной платы, истец не указал, какие арендные платежи подлежат зачету, период возникновения обязанности по их уплате, размер. Как правильно отметил апелляционный суд, нормы статьи 410 ГК РФ не предполагают проведения зачета в отношении требований с определенным сроком исполнения до наступления этого срока. Между тем наличие на момент предъявления иска требований, возможных к погашению зачетом, истец не подтвердил.
Напротив, в заседании суда кассационной инстанции истец пояснил, что текущие арендные платежи полностью оплачены, следовательно, возможность прекращения обязанности по их уплате зачетом утрачена. В то же время истец не доказал, что при наступлении срока внесения арендного платежа заявлял о зачете в одностороннем порядке, как это предусмотрено нормами статьи 410 ГК РФ. Письмо истца от 29.10.2010 N 36 носит обезличенный характер, не определяет сумму, направленную к зачету и размер встречных требований с наступившим сроком исполнения, поэтому не может рассматриваться в качестве такого заявления.
В то же время разрешение судом вопроса о проведении зачета в отношении сумм, обязанность по уплате которых возникнет в будущем, противоречит положениям статьи 410 ГК РФ. При наступлении срока внесения последующих платежей истец не лишен права заявить о зачете, тогда как в настоящее время оснований считать его права и законные интересы нарушенными поведением Отдела не имеется.
С этой позиции решение и постановление апелляционной инстанции об отказе в иске являются правомерными, а доводы жалобы не опровергают правильность вывода судов об отсутствии на стороне истца нарушенного права, нуждающегося в судебной защите в силу норм статьи 4 АПК РФ, статьи 410 ГК РФ.
При таких обстоятельствах у кассационной инстанции нет оснований для отмены судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 22.10.2012, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 29.01.2013 по делу N А51-19716/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.КРАСКОВСКАЯ
Судьи
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Е.К.ЯШКИНА