Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Брюхановой Т.А.,
судей: Бурковой О.Н., Первушиной М.А.,
при участии в судебном заседании представителя федерального государственного унитарного предприятия "Северо-Восточное Содружество" Шамигулова А.В. (доверенность от 11.03.2013),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу федерального государственного унитарного предприятия "Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации" на постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2013 года по делу N А58-3082/2012 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) (суд апелляционной инстанции: Скажутина Е.Н., Капустина Л.В., Юдин С.И.)
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации" (филиал "Аэронавигация Северо-Восточной Сибири" (ОГРН 1027739057500, г. Москва, далее - истец, ФГУП "Госкорпорация по ОрВД") обратилось в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия) с исковым заявлением к федеральному государственному унитарному предприятию "Северо-Восточное Содружество" (ОГРН 1022700915050, г. Якутск, далее - ответчик, ФГУП "Северо-Восточное Содружество") о признании недействительным изменения договора аренды в одностороннем порядке в части установления арендной платы и взыскании расходов в размере 17 600 рублей, понесенных по договору о возмездном оказании услуг от 03.05.2012 N 151-05-К.
Определением арбитражного суда от 01.08.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Республике Саха (Якутия) (ОГРН 1091435008500, г. Якутск, далее - третье лицо).
Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 12 октября 2012 года исковые требования удовлетворены, изменение ФГУП "Северо-Восточное Содружество" в одностороннем порядке договора аренды N 07-ДА-68/110-165 от 11.12.2007 в части установления ежемесячной арендной платы в сумме в размере 400 890,39 рублей с учетом НДС, признано недействительным.
С ФГУП "Северо-Восточное Содружество" в пользу ФГУП "Госкорпорация по ОрВД" взысканы расходы по составлению заключения о рыночной стоимости арендной платы в размере 17 600 рублей, расходы по государственной пошлине в размере 6 000 рублей.
Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2013 года решение суда отменено, принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.
Не согласившись с постановлением суда апелляционной инстанции, истец обратился в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа с кассационной жалобой, в которой просит его отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
По мнению заявителя кассационной жалобы, согласно пункту 8.1 договора аренды от 11.12.2007 N 07-ДА-68/110-165 все изменения, дополнения к договору действительны лишь в том случае, если они оформлены в письменном виде и подписаны сторонами. Вместе с тем направленное со стороны ответчика дополнительное соглашение к договору с измененным размером арендной платы со стороны истца не подписано. Кроме того, применяя к рассматриваемым правоотношениям пункт 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Суд апелляционной инстанции не учел, что если договором аренды предусмотрена возможность одностороннего изменения арендодателем арендной платы, но каким-либо образом не определен порядок оформления такого изменения, арендодатель не вправе повысить плату без согласования с арендатором. Кроме того суд апелляционной инстанции не учел, что представленный ООО "АЦОК Интеллект" отчет не соответствует требованиям оценочной деятельности, поскольку в отчете не указаны факторы, влияющие на величину стоимости объекта. Также данный отчет не может применяться в силу истечения срока для его применения, определенного Федеральным стандартом оценки, обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.
Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ФГУП "Северо-Восточное Содружество" просил оставить оспариваемый судебный акт без изменения.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте рассмотрения настоящего дела, своих представителей на судебное заседание не направили, в связи с чем дело рассматривается в их отсутствие.
Проверив в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдения норм процессуального права, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 11 декабря 2007 года между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Саха (Якутия) (третье лицо) и ФГУП "Государственная корпорация по организации воздушного движения в Российской Федерации" (истец) заключен договор аренды N 07-ДА-68/110-165, в соответствии с которым истцу переданы во временное владение и пользование нежилые помещения общей площадью 499,7 квадратных метров на 4 и 5 этажах в здании, по адресу: г. Якутск, ул. Орджоникидзе, 10.
Пунктом 1.3 договор срок аренды установлен с 01.08.2007 по 31.12.2016.
Пунктом 2.5 договора аренды N 07-ДА-68/110-165 от 11.12.2007 сторонами определено, что размер арендной платы пересматривается арендодателем ежегодно до истечения срока аренды на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы. Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендатору арендодателем, новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений, момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней со дня его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.
07.10.2008 договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Саха (Якутия).
На основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Республике Саха (Якутия) от 06.06.2011 N 01-03/136-р "О закреплении федерального недвижимого имущества часть административного здания общей площадью 1 971,2 кв. м, расположенная по адресу: г. Якутск, ул. Орджоникидзе 10, передана в хозяйственное ведение ФГУП "Северо-Восточное Содружество" (ответчику), в том числе нежилые помещения, арендуемые истцом.
Дополнительными соглашениями N 1 от 06.09.2011, N 2 от 07.09.2011 стороны внесли изменения в договор аренды N 07-ДА-68/110-165 от 11.12.2007 в части изменения наименования арендодателя, его реквизитов, а также в части установления размера арендной платы - 185 850,08 рублей в месяц с НДС и без учета коммунальных платежей, которые зарегистрированы в Росреестре 07.10.2011 за N 14-14-01/048/2011-576.
07.10.2011 ответчиком в адрес истца направлено письмо N ЦС-104 с проектом дополнительного соглашения, в котором размер арендной платы на 2012 год составил 400 890,39 рублей в месяц с учетом НДС. В качестве оснований для пересмотра размера арендной платы указан отчет от 19.09.2011 N 579/3, выполненный ООО "АЦОК Интеллект" и экспертное заключение территориального управления от 30.09.2011 N 03-5252.
Истец письмами от 07.02.2012 N 10/04-118, N 10/04-119 сообщил ответчику и третьему лицу о несоответствии отчета N 579/3 от 19.09.2011 требованиям закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и о необходимости его пересмотра.
В ответ ответчик и третье лицо письмами N 04-1023 от 12.03.2012, N ЦС-60 от 13.03.2012 отказались от пересмотра экспертизы.
17.04.2012 ответчик письмом N ЦС-107 сообщил о пересмотре размера арендной платы: с 01.01.2012 по 16.04.2012 в размере, определенном на 2011 год, с 17.04.2012 в размере, установленном отчетом ООО "АЦОК Интеллект" N 579/3 от 19.09.2011.
Истцом в свою очередь получено заключение ООО "Агентство оценки и консалтинга", согласно которого стоимость арендной платы за 1 квадратный метр с НДС и без учета затрат на коммунальные услуги составляет на 4 этаже 505 рублей, на 5 этаже 502 рубля.
В этой связи, не согласившись с действиями ответчика по изменению арендной платы, истец обратился в арбитражный суд с указанным выше иском.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что недостоверность оценки является основанием недействительности (ничтожности) сделки (одностороннего изменения размера арендной платы) на основании статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении заявленных требований, суд апелляционной инстанции исходил из того, что односторонняя сделка, осуществленная ответчиком путем направления истцу уведомления об изменении размера арендной платы, соответствует действующему законодательству и условиям заключенного между сторонами договора, фактическое изменение размера арендной платы в результате проведения оценки ее рыночной стоимости не является изменением условия о размере арендной платы, а свидетельствует об исполнении данного условия арендодателем.
Исходя из пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.
Согласно пункту 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" в силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).
Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует.
Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), то по смыслу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.
Как правильно указал суд апелляционной инстанции, право арендодателя на одностороннее изменение размера арендной платы, в том числе путем определения размера арендной платы на основании отчета об оценке рыночной стоимости арендной платы, закреплено в пункте 2.5 договора аренды N 07-ДА-68/110-165 от 11.12.2007.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции поддерживает вывод суда апелляционной инстанции о том, что изменение размера арендной платы в результате проведения оценки рыночной стоимости арендной платы, предусмотренной условиями договора, не является в данном случае изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора.
Как установлено судом апелляционной инстанции, представленными в дело доказательствами подтвержден факт соблюдения арендодателем предусмотренного договором порядка изменения платы, посредством направления уведомления о повышении размера арендной платы со ссылкой на результаты проведенной независимым оценщиком ООО "АЦОК Интеллект" оценкой рыночной стоимости арендной платы.
С учетом изложенного суд апелляционной инстанции сделал правильный вывод о том, что односторонняя сделка, осуществленная ответчиком путем направления истцу уведомления об изменении размера арендной платы, соответствует действующему законодательству и условиям заключенного между сторонами договора, фактическое изменение размера арендной платы в результате проведения оценки ее рыночной стоимости не является изменением условия о размере арендной платы, а свидетельствует об исполнении данного условия арендодателем.
В кассационной жалобе истцом заявлен довод о том, что представленный ООО "АЦОК Интеллект" отчет не соответствует требованиям оценочной деятельности, поскольку в отчете не указаны факторы, влияющие на величину стоимости объекта. Также данный отчет не может применяться в силу истечения срока для его применения, определенного Федеральным стандартом оценки, обязательного к применению при осуществлении оценочной деятельности, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256.
В соответствии с пунктом 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если в отсутствие государственного регулирования арендной платы договор аренды предусматривает право арендодателя в одностороннем порядке изменять ее размер, то в случаях, когда будет доказано, что в результате такого одностороннего изменения она увеличилась непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период, и существенно их превысила, что свидетельствует о злоупотреблении арендодателем своим правом, суд на основании пункта 2 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей названные средние рыночные ставки.
В соответствии с нормами частей 1 и 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судопроизводство в арбитражном суде осуществляется на основе состязательности. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Частью 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Материалы дела не содержат доказательств того, что арендодатель на основании представленного ООО "АЦОК Интеллект" отчета злоупотребил своим правом на одностороннее изменение арендной платы и повысил размер арендной платы непропорционально изменению средних рыночных ставок, уплачиваемых за аренду аналогичного имущества в данной местности за соответствующий период.
При таких обстоятельствах указанный довод истца не может быть принят судом кассационной инстанции во внимание.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа
постановил:
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15 февраля 2013 года по делу N А58-3082/2012 Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Т.А.БРЮХАНОВА
Судьи:
О.Н.БУРКОВА
М.А.ПЕРВУШИНА