Резолютивная часть постановления объявлена 20 августа 2013 г.
Полный текст постановления изготовлен 26 августа 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мазуровой Н.С. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца - Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (ИНН 6152000398, ОГРН 1026103305304), ответчика - открытого акционерного общества "Ростовское грузовое автотранспортное предприятие N 1" (ИНН 6165013130, ОГРН 1026103715703) и третьего лица - Министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу открытого акционерного общества "Ростовское грузовое автотранспортное предприятие N 1" на решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2013 (судья Пипник Т.Д.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 (судьи Баранова Ю.И., Величко М.Г., Пономарева И.В.) по делу N А53-34825/2012, установил следующее.
Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд Ростовской области к ОАО "Ростовское грузовое автотранспортное предприятие N 1" (далее - общество) с иском о взыскании 8 697 755 рублей 78 копеек задолженности по арендной плате и 2 783 061 рубля 22 копеек пени (требования уточнены; т. 1, л.д. 74, 75).
Иск мотивирован наличием у общества задолженности по договору аренды от 15.09.2000 N 289и земельного участка, находившегося в публичной собственности. Долг по арендной плате рассчитан в соответствии с действовавшими в спорный период (с 01.01.2004 по 31.12.2011) областными и муниципальными нормативными актами. Неустойка (за период с 21.03.2004 по 31.12.2011) определена истцом в соответствии с условиями договора аренды.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее - министерство).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2013, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013, иск удовлетворен частично. С общества в пользу департамента взыскано 3 683 784 рубля 49 копеек долга и 203 096 рублей 71 копейка пени. В доход федерального бюджета с общества взыскано 27 217 рублей государственной пошлины.
Судебные инстанции установили, что на основании договора от 15.09.2000 N 289и обществу передан в аренду земельный участок площадью 42 956 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Технологический, 6. Впоследствии указанный участок был разделен с образованием участков с кадастровыми номерами 61:44:0081109:1 (площадью 33 952 кв. м) и 61:44:0081110:1 (площадью 9 004 кв. м). По истечении срока действия договор аренды возобновлен сторонами на неопределенный срок по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс). Спорной является задолженность по арендной плате за пользование земельным участком с кадастровым номером 61:44:0081109:1. В связи с заявлением ответчика об истечении срока исковой давности суды отказали департаменту в удовлетворении требований о взыскании 5 013 971 рубля 29 копеек долга и 2 579 964 рублей 51 копейки неустойки за период с 01.01.2004 по 30.09.2009 (пункт 2 статьи 199, статья 207 Гражданского кодекса). При проверке доводов департамента о наличии оснований для взыскания задолженности в пределах срока исковой давности (3 683 784 рубля 49 копеек) суды исходили из того, что плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, является регулируемой (статья 424 Гражданского кодекса, статья 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)). Примененная истцом формула расчета арендной платы установлена постановлением мэра г. Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420 (исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка). Расчет задолженности (формула) ответчиком не оспорен (часть 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - Кодекс). Суды также установили, что разрешенный вид использования земельного участка (для эксплуатации производственных помещений, мастерской, автосервиса, КАЗС, офиса) с 29.11.2011 изменен на вид - для эксплуатации предприятий транспорта общего пользования, осуществляющих перевозку пассажиров автобусами на маршрутах г. Ростов-на-Дону. Поэтому уменьшение арендной платы произведено судом с 29.11.2011. Распространение ставки арендной платы для измененного вида использования на весь 2011 год ответчиком не обосновано. По расчету суда с учетом частичного погашения долга ответчиком общий размер задолженности по арендной плате составил 3 683 784 рубля 49 копеек, которая взыскана в пользу истца на основании статей 309 и 614 Гражданского кодекса. Требование о взыскании неустойки удовлетворено судами в размере 203 096 рублей 71 копейки, исходя из установленной суммы долга (статья 330 Гражданского кодекса, пункт 5.3 договора, пункт 4.2 дополнительного соглашения N 1). О наличии оснований для снижения неустойки (статья 333 Гражданского кодекса) ответчик не заявил. Довод общества о злоупотреблении департаментом своими правами (истец начислил арендную плату без учета фактического вида разрешенного использования земельного участка) апелляционный суд отклонил. Новая кадастровая стоимость участка, установленная для эксплуатации предприятий транспорта общего пользования подлежит применению для расчета арендной платы с 29.10.2011 - даты изменения вида разрешенного использования спорного участка распоряжением Департамента архитектуры и градостроительства г. Ростова-на-Дону (далее - департамент архитектуры) от 28.11.2011 N 270. Ссылки на бездействие муниципальных органов по вопросу о принятии мер, направленных на изменение вида разрешенного использования участка, судом не приняты, поскольку общество за защитой нарушенных прав в суд не обращалось. Наличие на участке объектов недвижимости, фактически используемых для оказания деятельности по перевозке пассажиров, само по себе не влечет автоматического изменения разрешенного вида использования такого участка. Государственная пошлина по правилам статьи 110 Кодекса отнесена на ответчика (т. 2, л.д. 29, 73).
Общество обжаловало решение от 15.03.2013 и апелляционное постановление от 29.05.2013 в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты (в части удовлетворения требований) отменить, дело (в этой части) направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права, а также несоответствие сделанных ими выводов обстоятельствам дела и доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. После истечения срока договора аренды от 15.09.2000 N 289и (с августа 2007 года) общество неоднократно обращалось в департамент с заявлениями о продлении арендных отношений, указывая фактическую цель использования земли - для эксплуатации предприятия пассажирского транспорта, осуществляющего перевозку пассажиров на маршрутах г. Ростова-на-Дону. С учетом положений Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" общество не имело возможности самостоятельно изменить вид разрешенного использования. При подготовке Правил землепользования и застройки г. Ростова-на-Дону земельный участок с кадастровым номером 61:44:081109:0001 был отнесен к зоне общественно-деловой застройки (ОД/5/05), в которую не входят как указанные в договоре аренды виды разрешенного использования, так и фактически существующий - для эксплуатации предприятия пассажирского транспорта. Второй участок (площадью 9004 кв. м) был отнесен к производственно-коммунальной зоне второго типа (П-2/5/02), что позволило изменить вид его разрешенного использования в мае 2009 года. В течение длительного времени (с 2008 года по 2010 год) общество неоднократно обращалось к истцу, а также в департамент архитектуры с заявлениями об изменении зоны застройки в соответствии с фактическим использованием второго земельного участка (площадью 33 952 кв. м). Злоупотребляя своими правами, департамент бездействовал (не устранил ошибку, допущенную в Правилах землепользования и застройки) и впоследствии начислил обществу завышенную (в 1,5 раза) арендную плату. Судами не принято во внимание, что на спорном участке расположены принадлежащие ответчику объекты недвижимого имущества, которые используются исключительно для осуществления деятельности по перевозке пассажиров на маршрутах г. Ростова-на-Дону. Следовательно, у департамента не было свободы выбора в заключении договора (пункт 1 статьи 271, пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса). При подписании договора и определении арендных ставок за пользование спорным участком ответчику надлежало руководствоваться основными принципами определения арендной платы, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582. Таким образом, в удовлетворении требований департамента следовало отказать на основании положений статьи 10 Гражданского кодекса.
Департамент в отзыве указал на несостоятельность доводов жалобы, а также законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Истец полагает обоснованным вывод судов о возобновлении договора аренды от 15.09.2000 N 289и на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). В 2002 году арендуемый обществом участок был разделен на два самостоятельных участка (с кадастровыми номерами 61:44:0081109:1 (площадью 33 952 кв. м) и 61:44:0081110:1 (площадью 9 004 кв. м)), приобретенными впоследствии ответчиком в собственность. Обязанность по своевременному внесению арендных платежей предусмотрена законом (статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса) и условиями договора (пункт 4.2). При проверке расчета департамента судебные инстанции правомерно руководствовались статьей 424 Гражданского кодекса и статьей 65 Земельного кодекса, согласно которым плата за пользование земельным участком, находящимся в публичной собственности, является регулируемой. Возражая против иска, ответчик оспаривает расчет департамента только за 2011 год, ссылаясь на необходимость исчисления арендной платы исходя из фактического вида разрешенного использования земельного участка (для эксплуатации предприятий транспорта общего пользования, осуществляющего перевозку пассажиров автобусами на маршрутах г. Ростова-на-Дону). Судебные инстанции обоснованно отклонили данный довод, установив, что вид разрешенного использования спорного земельного участка был изменен в установленном порядке только с 29.10.2011. Довод общества о наличии в действиях департамента признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса) не относится к предмету рассматриваемого спора (взыскание задолженности по договору аренды) и обоснованно не принят во внимание судебными инстанциями.
От министерства отзыв на жалобу не поступил.
Участвующие в деле лица, извещенные о времени и месте судебного заседания по правилам статей 121 и 123 Кодекса, явку представителей в суд кассационной инстанции не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу следует удовлетворить.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 15 сентября 2000 года Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и общество (арендатор) подписали договор аренды N 289и (т. 1, л.д. 45-52). По условиям договора арендатору на срок 15 лет, с 03.08.1992 по 03.08.2007, для эксплуатации производственных помещений, мастерской, автосервиса, КАЗС и офиса передан в аренду земельный участок с кадастровым номером 61:44:08 11 площадью 42 956 кв. м. Порядок (формула) определения размера арендной платы согласован сторонами в пункте 2.1 договора. Плата определяется как произведение средней ставки земельного налога, площади земельного участка, коэффициентов индексации, зоны градостроительной ценности и кратности, учитывающих виды использования земель и категории арендаторов. На момент подписания договора размер арендной платы составил 130 843 рубля 09 копеек. В соответствии с решениями федеральных органов об изменении коэффициента индексации и постановлениями мэра г. Ростова-на-Дону об изменении коэффициента кратности арендатор самостоятельно производит расчет размера арендной платы, которая вносится арендатором ежеквартально равными частями от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункты 2.4 и. 2.5). В случае невнесения арендной платы в установленные договором сроки арендатор обязан уплатить пени в размере, установленном налоговым законодательством на момент внесения арендной платы (пункт 5.3). Согласно пункту 7.1 изменения и дополнения к договору оформляются дополнительными соглашениями либо вносятся в текст договора.
Договор зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону (запись регистрации N 1 от 15.09.2000).
В 2002 году из арендованного обществом земельного участка площадью 42 956 кв. м образованы два самостоятельных земельных участка площадью 33 952 кв. м (с кадастровым номером 61:44:0081109:1) и площадью 9004 кв. м (с кадастровым номером 61:44:0081110:1). Участки поставлены на государственный кадастровый учет с разрешенным использованием - для эксплуатации производственных помещений, мастерской, автосервиса, КАЗС и офиса (т. 1, л.д. 41).
Земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081110:1 (площадью 9004 кв. м) приобретен обществом в собственность по договору купли-продажи от 24.08.2009 N 794/ЗУ (т. 1, л.д. 126-128). Право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРП с выдачей обществу свидетельства о государственной регистрации права от 07.10.2009 (т. 1, л.д. 129).
Распоряжением департамента архитектуры от 28.10.2011 N 270 вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 61:44:0081109:1 площадью 33 952 кв. м изменен на вид разрешенного использования - для эксплуатации предприятий транспорта общего пользования, осуществляющих перевозку пассажиров автобусами на маршрутах г. Ростов-на-Дону (т. 2, л.д. 11).
Соответствующие изменения 29 ноября 2011 года внесены в сведения государственного кадастра недвижимости (далее - ГКН), о чем свидетельствует кадастровый паспорт земельного участка N 61/001/11-318589 (т. 1, л.д. 35-37).
По договору купли-продажи от 26.04.2012 N 877/ЗУ общество приобрело в собственность земельный участок с кадастровым номером 61:44:0081109:1 (площадью 33 952 кв. м), имеющий вид разрешенного использования - для эксплуатации предприятий транспорта общего пользования, осуществляющих перевозку пассажиров автобусами на маршрутах г. Ростов-на-Дону (т. 1, л.д. 130-133). Право собственности ответчика зарегистрировано в ЕГРП с выдачей обществу свидетельства о государственной регистрации права от 04.07.2012 (т. 1, л.д. 134).
Ссылаясь на то, что общество в период с 01.01.2004 по 31.12.2011 арендную плату по договору от 15.09.2000 N 289и в полном объеме не вносило, департамент произвел начисление неустойки (за период с 21.03.2004 по 31.12.2011) и обратился с иском в арбитражный суд.
При рассмотрении дела в суде первой инстанции общество заявило о пропуске департаментом давностного срока по требованиям о взыскании задолженности и неустойки за период с 01.01.2004 по 30.09.2009 (т. 1, л.д. 87, 157-159; т. 2, л.д. 1). С учетом заявления ответчика суды отказали истцу в удовлетворении требований о взыскании 5 013 971 рубля 29 копеек долга и 2 579 964 рублей 51 копейки неустойки (статьи 196, 199 и 207 Гражданского кодекса).
Решение и апелляционное постановление в части отказа в иске участвующими в деле лицами не обжалуются, потому судебные акты в указанной части кассационной инстанцией не проверяются (часть 1 статьи 286 Кодекса).
При разрешении требований департамента, заявленных в пределах срока исковой давности, судебные инстанции исходили из заключенности договора аренды N 289и (зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону 15.09.2000) и признали, что после истечения срока действия (03.08.2007) названный договор возобновлен сторонами на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). С учетом частичного погашения обществом долга требование департамента о взыскании арендной платы обоснованно (подлежит удовлетворению) в размере 3 683 784 рублей 49 копеек (статьи 606, 611 и 614 Гражданского кодекса). Требование о взыскании неустойки основано на положениях статьи 330 Гражданского кодекса, пункта 5.3 договора и пункта 4.2 дополнительного соглашения N 1, поэтому подлежит удовлетворению в размере 203 096 рублей 71 копейки.
Вывод о наличии оснований для взыскания с общества в пользу департамента задолженности (арендной платы и неустойки) по заключенному сторонами договору аренды от 15.09.2009 N 289и сделан судами без установления обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора. Поэтому Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать вынесенные по делу акты (в части удовлетворения требований департамента) законными, обоснованными и мотивированными (часть 3 статьи 15 Кодекса).
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса государственной регистрации подлежат право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. Отдельной обязательной государственной регистрации подлежат только те договоры с недвижимым имуществом, для которых она прямо предусмотрена в Гражданском кодексе.
На основании пункта 2 статьи 609 Гражданского кодекса договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Государственная регистрация договора аренды (ранее - права аренды) недвижимого имущества (в том числе земельных участков) предусмотрена также статьей 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации).
В пункте 1 статьи 33 Закона о регистрации закреплено, что он вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования.
Договор аренды от 15.09.2000 N 289и подписан сторонами после введения в действие Закона о регистрации. Сведений о том, что названный договор был зарегистрирован в установленном названным Законом порядке, материалы дела не содержат.
В пункте 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств" разъяснено следующее. При подготовке к судебному разбирательству дела о взыскании по договору арбитражный суд определяет круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения дела, к которым относятся обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора, в том числе о соблюдении правил его заключения, о наличии полномочий на заключение договора у лиц, подписавших его.
Однако при разрешении спора (признавая договор аренды земельного участка заключенным и взыскивая с ответчика арендную плату) суд не установил, когда Учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость Ростовской области было создано и начало осуществлять регистрацию прав и сделок. Между тем обстоятельства, связанные с государственной регистрацией договора от 15.09.2000 N 289и (его заключенностью), имеют существенное значение для правильного разрешения спора.
В том случае, если договор аренды от 15.09.2000 N 289и будет признан заключенным, суду при разрешении спора необходимо учесть разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление от 17.11.2011 N 73).
В пункте 16 названного постановления (введен постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13) указано следующее. В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 Гражданского кодекса условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Регулируемая арендная плата может применяться к договору, заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.
Исходя из приведенных разъяснений, регулируемая арендная плата может применяться к договору от 15.09.2000 N 289и, если будет установлено, что он содержит одно из следующих условий: стороны связали изменение размера платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям; арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер платы, если соответствующее волеизъявление было сделано арендодателем и получено арендатором.
Выполненный департаментом (принятый судом) расчет арендной платы основан на методике, утвержденной постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420. В соответствии с данной методикой размер арендной платы за пользование земельным участком в спорный период определяется произведением коэффициента индексации, устанавливаемого с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на очередной финансовый год, кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы по виду использования земель, устанавливаемой в процентах от кадастровой стоимости участка.
При подписании договора от 15.09.2000 стороны согласовали порядок (формулу) определения размера арендной платы (пункт 2.1) как произведение средней ставки земельного налога, площади участка, коэффициентов индексации, зоны градостроительной ценности и кратности, учитывающего виды использования земель и категории арендаторов. В соответствии с решениями федеральных органов об изменении коэффициента индексации и постановлениями мэра г. Ростова-на-Дону об изменении коэффициента кратности арендатор самостоятельно производит расчет размера арендной платы, которая вносится арендатором ежеквартально равными частями от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала (пункты 2.4 и. 2.5).
Земельный кодекс, содержащий положение (пункт 3 статьи 65) о том, что стоимость аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен, вступил в силу 29.10.2001.
С учетом разъяснений, содержащихся в пункте 16 постановления от 17.11.2011 N 73, суду необходимо истолковать положения договора аренды от 15.09.2000 N 289и (статья 431 Гражданского кодекса) на предмет наличия в нем условий, позволяющих применить регулируемую арендную плату к названному договору (заключенному до вступления в силу Земельного кодекса).
Если положения договора аренды не предусматривают возможности изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы, утвержденной в качестве его условия, принятие уполномоченным органом нормативного акта об утверждении новой методики расчета арендной платы само по себе не может повлечь за собой автоматического пересмотра способа расчета размера платежей за пользование земельным участком, который подлежит применению к отношениям сторон в силу заключенного между сторонами договора. Данная методика после согласования ее сторонами стала условием договора аренды о размере арендной платы, поэтому изменение использованной в ней формулы возможно только в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса. Соответствующие правовые позиции сформулированы в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.
В материалы дела представлена копия дополнительного соглашения N 1 к договору аренды (т. 1, л.д. 115-122), в соответствии с которым условия договора изложены в новой редакции. Согласно пункту 2.1 договора от 15.09.2000 N 289и (в редакции дополнительного соглашения) размер арендной платы рассчитан департаментом с применением формулы, установленной постановлением мэра города Ростова-на-Дону от 29.12.2007 N 1420.
Однако указанный документ со стороны арендатора не подписан, печатями сторон не скреплен. Сославшись на условия дополнительного соглашения N 1, суды первой и апелляционной инстанций не оценили данный документ с позиций статьи 71 Кодекса и не определили, вносились ли сторонами изменения в согласованную в договоре методику арендной платы в порядке, установленном пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса и пунктом 7.1 договора аренды.
В том случае, если договор аренды земельного участка от 15.09.2000 N 289и будет признан судом незаключенным, следует исходить из разъяснений, изложенных в пункте 14 постановления от 17.11.2011 N 73, и касающихся договоров аренды, содержащих все существенные условия, но не зарегистрированных в установленном порядке. В нем указано следующее. Если собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса). В этом случае оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Таким образом, незарегистрированный договор аренды связывает его стороны соглашением об арендной плате и о неустойке, если его существенные и иные условия согласованы, письменная форма соблюдена, имущество передано в пользование и принято без замечаний, оно исполнялось сторонами.
С учетом приведенных разъяснений, и при установлении судом обстоятельств отсутствия государственной регистрации договора (пункт 2 статьи 609 Гражданского кодекса), следует исходить из того, что между сторонами имеет место соглашение о размере платы за пользование земельным участком и по иным условиям его пользования. Такое (обязательственное) соглашение не может быть произвольно изменено одной из его сторон, при этом пользование участком должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя сторонами обязательствами.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса).
Поэтому при определении размера задолженности общества (платы за пользование в спорный период земельным участком) суду необходимо руководствоваться положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса и содержанием соглашения об условиях пользования таким имуществом (дополнительного соглашения N 1, если оно подписывалось сторонами).
Суд первой инстанции в решении сослался на часть 3.1 статьи 70 Кодекса, и при разрешении спора исходил из того, что представленный департаментом расчет задолженности (арендной платы) за 2009 и 2010 года обществом не оспорен.
Часть 3.1 статьи 70 Кодекса содержит правило о признании стороной спора обстоятельств, на которые ссылается другая сторона в обоснование своих требований или возражений. Такие обстоятельства считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Материалы дела (т. 1, л.д. 71-73, 157-159) свидетельствуют о том, что общество возражало против взыскания в пользу департамента задолженности, рассчитанной за 2009-2011 годы; неоднократно ссылалось на то, что не признает заявленные истцом требования. Поэтому процессуальные основания для применения к рассматриваемому спору части 3.1 статьи 70 Кодекса (основания считать установленными обстоятельства, якобы признанные ответчиком в ходе судебного разбирательства) отсутствовали.
В силу пункта 3 части 1 статьи 287 Кодекса кассационная инстанция вправе отменить решение и апелляционное постановление и направить дело на новое рассмотрение в соответствующий арбитражный суд, если выводы, содержащиеся в обжалуемых судебных актах, не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам или имеющимся в деле доказательствам.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа не может признать принятые по делу судебные акты (в обжалуемой части) законными и обоснованными, вынесенными при правильном применении норм права, на основании полного и всестороннего исследования всех фактических обстоятельств и материалов дела.
Поэтому решение от 15.03.2013 и апелляционное постановление от 29.05.2013 следует отменить (в части удовлетворения требований), дело в отмененной части - направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
При новом рассмотрении суду необходимо дать оценку условиям договора аренды; определить, заключен ли он, вносились ли в него в установленном порядке изменения. Расчет департамента следует проверить исходя из разъяснений, содержащихся в постановлении от 17.11.2011 N 73, и применимой к отношениям сторон методики определения арендной платы за пользование участком. При оценке возражений общества относительно размера начисленной в спорный период арендной платы применительно к виду разрешенного использования земельного участка суду следует учесть правовые подходы, содержащиеся в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.10.2010 N 5743/10, от 15.12.2011 N 12651/11 и от 29.05.2012 N 12919/11.
Определением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 09.07.2013 исполнение судебных актов приостанавливалось до окончания рассмотрения кассационной жалобы. Жалоба рассмотрена, поэтому основания для приостановления отпали. Следовательно, приостановление утратило силу (часть 4 статьи 283 Кодекса).
При подаче кассационной жалобы заявителем в доход федерального бюджета уплачено 2 тыс. рублей государственной пошлины (платежное поручение от 07.06.2013 N 1045). Данное обстоятельство суду также необходимо учесть при новом рассмотрении дела (абзац второй части 3 статьи 289 Кодекса).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 15.03.2013 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 по делу N А53-34825/2012 в части отказа в удовлетворении исковых требований Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону оставить без изменения.
В остальной части судебные акты отменить, дело в отмененной части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Ростовской области.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Н.С.МАЗУРОВА
И.В.СИДОРОВА