Дело N А07-23236/2012
Резолютивная часть постановления объявлена 07 октября 2013 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 10 октября 2013 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Лазарева С.В.,
судей Беляевой Н.Г., Купреенкова В.А.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра) на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 по делу N А07-23236/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Общество с ограниченной ответственностью "Строй-Сервис" (далее - общество "Строй-Сервис") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Росреестра о признании незаконными действий по отказу в государственной регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57, подписанного между обществом "Строй-Сервис" и Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений по городу Салавату Республики Башкортостан (далее - комитет), и обязании провести государственную регистрацию договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57.
В соответствии со ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены комитет и муниципальное унитарное предприятие "Салаватстройзаказчик" (далее - предприятие "Салаватстройзаказчик").
Решением суда от 04.04.2013 (судья Бобылев М.П.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 (судьи Соколова И.Ю., Ермолаева Л.П., Пивоварова Л.В.) решение суда отменено. Заявленные требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление Росреестра просит постановление суда апелляционной инстанции отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального права, несоответствие выводов апелляционного суда фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. Заявитель жалобы не согласен с выводом суда апелляционной инстанции о прекращении договора аренды от 27.02.2007 N 103-07-57зем, заключенного между предприятием "Салаватстройзаказчик" и комитетом, и о возможности внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) записи о новом договоре аренды. Управление Росреестра указывает, что на момент проведения правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию, у регистрирующего органа отсутствовали сведения о прекращении договора аренды, заключенного между предприятием "Салаватстройзаказчик" и комитетом, и возврате земельного участка арендодателю, в связи с чем обществу "Строй-Сервис" обоснованно отказано в государственной регистрации договора аренды.
Как установлено судами и следует из материалов дела, 27.02.2007 между предприятием "Салаватстройзаказчик" и комитетом заключен договор аренды земельного участка N 103-07-57зем, согласно которому предприятию "Салаватстройзаказчик" передан земельный участок для комплексной застройки МР-4 Восточного жилого района общей площадью 162 719,0 кв. м с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038, сроком на 4 года - с 13.02.2007 по 12.02.2011.
Договор аренды земельного участка от 27.02.2007 N 103-07-57зем зарегистрирован в установленном законом порядке 29.03.2007 Управлением Росреестра, регистрационный номер 02-04-15/010/2007-117.
Дополнительным соглашением от 07.04.2011, заключенным между предприятием "Салаватстройзаказчик" и комитетом, срок действия договора аренды от 27.02.2007 N 103-07-57зем продлен с 13.02.2011 по 12.01.2012.
На основании протокола об итогах аукциона от 13.07.2012 N 6з-12, между обществом "Строй-Сервис" (арендатор) и комитетом (арендодатель) подписан договор аренды от 26.07.2012 N 62-12-57, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок из категорий земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259, находящийся по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района, для использования в целях строительства жилого дома N 23, в границах, указанных в кадастровом паспорте участка, общей площадью 7587 кв. м, сроком с 13.07.2012 по 12.01.2015 (п. 1.1, 2.1 договора).
Указанный земельный участок с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259 передан обществу "Строй-Сервис" по акту приема-передачи от 26.07.2012.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259 общей площадью 7587 кв. м, разрешенным использованием данного земельного участка является строительство жилого дома, предыдущим кадастровым номером земельного участка является номер 02:59:0703 16:38, из которого образован земельный участок.
Аналогичные сведения об образовании земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:259 из земельного участка с кадастровым номером 02:59:0703 16:38 содержатся в кадастровой выписке на земельный участок с кадастровым номером 02:59:0703 16:38.
Общество "Строй-Сервис" 24.10.2012 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 земельного участка с кадастровым номером 02:59:0703 16:259, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района.
После проведения правовой экспертизы представленных документов и законности сделки на основании п. 1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственным регистратором принято решение от 09.11.2012 о приостановлении государственной регистрации в связи с имеющимися противоречиями между заявленными правами и уже зарегистрированными. Управление Росреестра указало, что в ЕГРП имеется непогашенная запись о регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:0038, расположенного по адресу: г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района, в пользу предприятия "Салаватстройзаказчик".
Управлением Росреестра 13.12.2012 принято решение об отказе в государственной регистрации договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:259, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, микрорайон N 4 Восточного жилого района, со ссылкой на неустранение заявителем в установленный срок причины, послужившей основанием для приостановления государственной регистрации (абз. 11 п. 1 ст. 20 Закона о регистрации).
Полагая, что отказ Управления Росреестра в государственной регистрации договора аренды не соответствует закону и нарушает его права и законные интересы, общество "Строй-Сервис" обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что обжалуемый отказ регистрирующего органа является законным, поскольку наличие в ЕГРП записи о зарегистрированном договоре аренды от 27.02.2007 N 103-07-57 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038 препятствует совершению записи о регистрации нового договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 земельного участка с кадастровым номером 02:59:070316:259, образованного из земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038.
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя заявленные требования, суд апелляционной инстанции правомерно исходил из следующего.
Для признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствия оспариваемого ненормативного правового акта, решения и действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушения прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности (ч. 1 ст. 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии со ст. 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.
Перечень оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним перечислен в ст. 17 Закона о регистрации.
В силу п. 1 ст. 17 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона о регистрации при проведении государственной регистрации прав на недвижимое имущество производятся правовая экспертиза документов, проверка законности сделки и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
Основания для отказа в государственной регистрации перечислены в ст. 20 Закона о регистрации, в соответствии с абз. 11 п. 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (п. 3 ст. 20 Закона о регистрации).
Исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции установил, что на момент обращения общества "Строй-Сервис" с заявлением о регистрации договора аренды от 26.07.2012 N 62-12-57 в ЕГРП имелась запись об обременении арендой земельного участка с кадастровым номером 02:59:07 03 16:0038, из которого образован земельный участок с кадастровым номером 02:59:070316:259.
Апелляционным судом также установлено, что договор аренды от 27.02.2007 N 0103-07-57 заключен по результатам торгов сроком до 12.02.2011, о чем указано в преамбуле и п. 2.1 договора. Предоставление земельного участка произведено для комплексной застройки жилого района (п. 1.1 договора).
В силу п. 2 ст. 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства осуществляется на аукционе.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, предусмотренных законом (например, ст. 30 - 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации), договор аренды, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), равно как и соглашение о продлении такого договора. Договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, лишь в случаях, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды от 27.02.2007 N 0103-07-57 не может быть признан возобновленным на неопределенный срок, а потому прекратил свое действие с момента окончания срока его действия.
При таких обстоятельствах, принимая во внимание прекращение договора аренды от 27.02.2007 N 0103-07-57, заключенного между предприятием "Салаватстройзаказчик" и комитетом, суд апелляционной инстанции обоснованно указал, что сохранение в ЕГРП записи о регистрации данного договора не означает наличия права аренды предприятия "Салаватстройзаказчик".
Согласно п. 13 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" наличие в ЕГРП записи об аренде недвижимой вещи не препятствует внесению в реестр записи о другом договоре аренды той же вещи.
Таким образом, апелляционный суд пришел к правильному выводу об отсутствии у регистрирующего органа оснований для отказа в государственной регистрации договора аренды, в связи с чем правомерно удовлетворил требования общества "Строй-Сервис".
Обстоятельства дела исследованы судом апелляционной инстанции полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с действующим законодательством, нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу ч. 4 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда следует оставить в силе, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.06.2013 по делу N А07-23236/2012 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.
Председательствующий
С.В.ЛАЗАРЕВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
В.А.КУПРЕЕНКОВ