Резолютивная часть постановления объявлена 05 ноября 2013 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 ноября 2013 года.
Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
Председательствующего судьи: Гребенщикова С.И.
Судей: Цирулик О.В., Новиковой С.Н.
при участии
от истца: Апонюк О.А., представитель по доверенности без номера от 11.12.2012
от ответчика: представитель не явился
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Партнер"
на решение от 22.03.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2013
по делу N А51-31544/2012 Арбитражного суда Приморского края
Дело рассматривали: в суде первой инстанции судья Левченко Е.А., в апелляционном суде судьи Аппакова Т.А., Ветошкевич А.В., Култышев С.Б.
По иску общества с ограниченной ответственностью "Партнер"
к обществу с ограниченной ответственностью "Компания НГС ко ЛТД"
о расторжении договора, обязании освободить нежилое помещение и взыскании задолженности по арендной плате и пени
Общество с ограниченной ответственностью "Партнер" (ОГРН 1112539011001; место нахождения: 690049, г. Владивосток, ул. Кутузова, 8Б-56; далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Компания НГС ко ЛТД" (ОГРН 1022502120662; место нахождения: 690049, г. Владивосток, ул. Русская, 74А; далее - компания) о расторжении договора аренды от 23.06.2004 N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 в отношении принадлежащих истцу на праве собственности нежилых помещений общей площадью 330,60 кв. м в здании (лит. А), номера на поэтажном плане 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III), этаж: первый, назначение: торговое, общественное питание, по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99, об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения общей площадью 330,60 кв. м и о взыскании задолженности по арендной плате в размере 95 416 руб. 29 коп. и пени в размере 3 942 руб. 52 коп. (с учетом уточнения предмета иска в порядке статьи 49 АПК РФ),
Решением суда от 22.03.2013, оставленным постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2013 без изменения, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора, в удовлетворении остальной части иска отказано, в том числе по мотиву отсутствия основного долга.
В кассационной жалобе общество выражает несогласие с состоявшимися по делу судебными актами в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате и начисленной неустойки, считает, что судами неполно выяснены значимые для дела обстоятельства и неправильно применены нормы материального права, в связи с чем просит решение и постановление апелляционного суда в указанной части отменить и принять новый судебный акт.
Заявитель кассационной жалобы приводит доводы о необоснованном применении судами при определении размера арендной платы корректирующего коэффициента, представляющего собой по сути льготу, предоставляемую при аренде муниципального имущества. Однако спорные помещения в настоящее время принадлежат обществу на праве собственности, поэтому, по мнению истца, оснований для снижения размера арендной платы не имеется. Кроме того считает, что ответчик не подтвердил наличие у него статуса субъекта малого предпринимательства, позволяющего применить указанный коэффициент. Также полагает необоснованной ссылку судов на итоги рассмотрения спора по делу N А51-18401/2010 Арбитражного суда Приморского края, поскольку истец к участию в названном деле не привлекался.
Отзыв на кассационную жалобу не поступил.
В судебном заседании кассационной инстанции, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи в порядке статьи 153.1 АПК РФ при содействии Арбитражного суда Приморского края, представитель общества настаивал на удовлетворении кассационной жалобы и дал суду пояснения по обстоятельствам спора.
Представитель ответчика, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства, в том числе с учетом публикации необходимой информации на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет, участия в заседании суда не принимал.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа считает, что предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для их отмены либо изменения не имеется.
Как установлено арбитражными судами и подтверждается материалами дела, между Управлением муниципальной собственности администрации города Владивостока (арендодатель) и ООО "Компания НГС ко Лтд" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества от 23.06.2004 N 05-00283-001-Н-АР-3703-00, согласно условиям которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование недвижимое имущество, расположенное по адресу: ул. Русская, д. 99, общей площадью 725,20 кв. м для использования в целях семейного отдыха.
Срок действия договора определен сторонами с 09.06.2004 по 08.06.2029.
Помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 09.06.2004, подписанному сторонами без замечаний.
Пунктом 3.1 договора на момент его подписания установлено, что за указанное помещение арендатор выплачивает арендную плату в размере 49 098 руб. 58 коп.
Порядок и условия досрочного расторжения договора аренды в одностороннем порядке по требованиям арендодателя предусмотрены в пункте 5.2 договора.
В соответствии с пунктом 6.3 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в одностороннем порядке.
Соглашением от 20.07.2005 в договор аренды от 23.06.2004 N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 внесены изменения в пункт 1.1 в части целевого использования спорных помещений.
Факт государственной регистрации аренды переданных в пользование компании нежилых помещений площадью 725,20 кв. м в здании (лит. А1), номера на поэтажном плане: 1-45; этаж: 1 этаж, расположенном по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99, подтвержден свидетельством о регистрации от 27.08.2004 серии 25-АА N 458788.
Согласно выписке из распоряжения Управления муниципальной собственности администрации города Владивостока от 29.04.2011 N 304/28 арендодателем в одностороннем порядке внесены изменения в договор аренды от 23.06.2004 в части помещений по адресу: г. Владивосток, ул. Русская, 99, цель использования - "центр семейного отдыха, закусочная", в том числе применен коэффициент, корректирующий расчет арендной платы - 0,4 и установлена с 04.03.2011 по 31.12.2012 ставка арендной платы в размере 20 684 руб. 08 коп.
Впоследствии обществом приобретены в собственность арендуемые ответчиком нежилые помещения общей площадью 330,60 кв. м в здании (лит. А); номера на поэтажном плане 1-12, 25, 26, 40-42, 50 (III); этаж I, назначение: торговое, общественное питание, адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Русская, д. 99. Переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке (свидетельство о государственной регистрации права от 11.01.2012 серии 25-АБ N 709848)
Остальная часть занимаемых компанией нежилых помещений общей площадью 385,4 кв. м, назначение объекта: общественное питание, номера на поэтажном плане: 13-24, 27-39, 43-49, 5153 (IV), принадлежат на праве собственности ООО "Приам" (выписка из ЕГРП по состоянию на 14.03.2013).
Уведомлением от 13.02.2012 N 2б-у истец известил арендатора о смене собственника спорных помещений площадью 330,60 кв. м, переданных ему по договору аренды N 05-00283-001-Н-АР-3703-00 от 23.06.2004, в связи с чем право на получение арендной платы за пользование спорными помещениями площадью 330,60 кв. м с 11.01.2012 перешло к истцу.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендатором обязанностей по договору от 23.06.2004, в том числе на несвоевременное внесение арендной платы, общество неоднократно (претензии от 29.08.2012, от 15.10.2012 и от 23.10.2012) предлагало компании расторгнуть данный договор и погасить имеющуюся задолженность.
Названные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
При рассмотрении спора арбитражный суд первой инстанции установив, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, оставил требования истца в части расторжения договора аренды от 23.06.2004 без рассмотрения, что согласуется с положениями статьи 148 АПК РФ. Следовательно, правовые основания для возложения на ответчика обязанности освободить занимаемые им нежилые помещения также отсутствовали. Апелляционный суд согласился с позицией суда первой инстанции в данной части.
Доводов, опровергающих указанные выводы арбитражных судов, кассационная жалоба не содержит.
Отказывая в удовлетворении остальной части иска о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате в размере 95 416 руб. 29 коп. за период с 01.01.2012 по 01.08.2012 и пени в размере 3 942 руб. 52 коп. за период с 01.02.2012 по 01.12.2012, суды обеих инстанций правомерно руководствовались следующим.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пункт 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (пункт 1 статьи 617 ГК РФ).
Следовательно, переход в частную собственность из публичной собственности спорных нежилых помещений, которые являются предметом действующего договора аренды, также не означает изменения условия этого договора об арендной плате. Стороны вправе в общем порядке изменить договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы.
Аналогичный подход отражен в пункте 17 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73).
Согласно пункту 19 названного Постановления N 73 арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Таким образом, при определении размера подлежащей внесению ответчиком платы за пользование принадлежащими истцу помещениями площадью 330,60 кв. м арбитражные суды верно исходили из соответствующих условий пункта 6.3 договора аренды от 23.06.2004 и пришли к правильному выводу о том, что ставка арендной платы составляет 20 684 руб. 08 коп. исходя из площади 725,2 кв. м. В таком случае, по расчету судов сумма арендной платы, причитающаяся истцу, равна 9 429 руб. 34 руб. в месяц соразмерно занимаемой ответчиком площади. Доказательства того, что указанная ставка изменялась в дальнейшем, в материалы дела не представлены.
Аналогичные обстоятельства установлены вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Приморского края от 01.07.2011 по делу N А51-18401/2010 по иску Управления муниципальной собственности администрации г. Владивостока к ООО "Компания НГС ко ЛТД" о взыскании задолженности по арендной плате за предшествующий период.
Поскольку представленными в материалы дела платежными поручениями подтверждается надлежащее исполнение ответчиком обязанности по внесению арендной платы по спорному договору аренды по ставке арендной платы 9 429 руб. 34 коп., установленной исходя из размера согласно распоряжению Управления муниципальной собственности администрации города Владивостока от 29.04.2011 N 304/28, и данный факт не опровергался истцом, основания для взыскания арендной платы в большем размере у судов отсутствовали.
При таких обстоятельствах выводы судов первой и апелляционной инстанций об отказе в удовлетворении исковых требований о взыскании основного долга и пени является законным и обоснованным, соответствуют фактическим обстоятельствам спора и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы кассационной жалобы в целом сводятся к несогласию с определенным судами размером арендной платы, однако не свидетельствуют о неправильном применении норм материального права. Схожие аргументы истца были предметом оценки арбитражных судов и обоснованно ими отклонены, поскольку смена собственника спорных помещение не могла повлиять на обязательства арендатора по внесению платы (в увеличенном размере) независимо от того, что такой размер арендной платы определен с учетом льготного порядка пользования муниципальным имуществом субъектами малого предпринимательства. Однако стороны не воспользовались своим правом изменить в общем порядке договор и установить иной размер или порядок определения арендной платы.
Ссылка судов на обстоятельства, установленные в рамках спора по делу N А51-18410/2010, не свидетельствует о нарушении положений статьи 69 АПК РФ, поскольку все значимые для настоящего дела обстоятельства установлены судами самостоятельно на основе оценки представленных сторонами доказательств.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены обжалуемых судебных актов, арбитражными судами не допущено.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа
постановил:
решение от 22.03.2013, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 25.07.2013 по делу N А51-31544/2012 Арбитражного суда Приморского края оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.И.ГРЕБЕНЩИКОВ
Судьи
О.В.ЦИРУЛИК
С.Н.НОВИКОВА