Резолютивная часть постановления объявлена 23 января 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 января 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Петрушкина В.А., Ананьева Р.В.,
при участии представителя:
истцов - Тремасова В.В. (доверенность общества с ограниченной ответственностью "Акрон плюс" от 09.01.2014; доверенность общества с ограниченной ответственностью "Босс" от 09.01.2014; доверенность общества с ограниченной ответственностью "Кар МЕН плюс" от 09.01.2014)
в отсутствие:
истца (общества с ограниченной ответственностью "СИНТОН") - извещен надлежащим образом,
ответчика - извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области
на решение Арбитражного суда Самарской области от 29.07.2013 (судья Селиваткин П.В.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013 (председательствующий судья Романенко С.Ш., судьи Николаева С.Ю., Пышкина Н.Ю.)
по делу N А55-6153/2013
по исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Акрон плюс", г. Самара, Самарская область (ОГРН 1026302002836) общества с ограниченной ответственностью "СИНТОН", г. Тольятти, Самарская область (ОГРН 1027300827344), общества с ограниченной ответственностью "Босс", г. Тольятти, Самарская область (ОГРН 1026301993255), общества с ограниченной ответственностью "Кар МЕН плюс", г. Тольятти, Самарская область (ОГРН 1066320175437) к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области, г. Самара, Самарская область (ОГРН 1106315004003) об урегулировании разногласий при заключении договора,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "АКРОН ПЛЮС", общество с ограниченной ответственностью "СИНТОН", общество с ограниченной ответственностью "Босс", общество с ограниченной ответственностью "Кар МЕН плюс" (далее - ООО "АКРОН ПЛЮС", ООО "БОСС", ООО "СИНТОН", ООО "Кар МЭН плюс", истцы) обратились в Арбитражный суд Самарской области с иском к Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Самарской области (далее - Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи земельного участка площадью 41 153 кв. м, кадастровый номер 63:09:0202051:546, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Громова, д. 31.
Решением Арбитражного суда Самарской области от 29.07.2013 заявленные требования удовлетворены, пункты договора приняты в следующей редакции:
1) Преамбулу договора после слов "...вместе именуемые в дальнейшем "Стороны", изложить в следующей редакции: "...на основании распоряжения Территориального управления от 17.12.2012 N 966-р заключили настоящий Договор о нижеследующем:".
2) Пункт 1 договора после слов "...указанных в кадастровом паспорте Участка..." изложить в следующей редакции: "...прилагаемом к настоящему Договору, общей площадью 41 153 кв. м, в долях 27 435/41 153 Покупателю 1, 8787/41 153 Покупателю 2, 3047/41 153 Покупателю 3, 1884/41 153 Покупателю 4".
3) Пункт 2.1. после слов "...КБК 16711406021016000430 (выкуп, пени)..." изложить в следующей редакции: "...Цена выкупа доли 27 435/41 153 Покупателя 1 составляет 1 018 517 (Один миллион восемнадцать тысяч пятьсот семнадцать) рублей 52 копеек. Цена выкупа доли 8787/41 153 Покупателя 2 составляет 326 215 (Триста двадцать шесть тысяч двести пятнадцать) рублей 18 копеек. Цена выкупа доли 3047/41 153 Покупателя 3 составляет 113 119 (Сто тринадцать тысяч девятнадцать) рублей 11 копеек. Цена выкупа доли 1884/41 153 Покупателя 4, составляет 69 943 (Шестьдесят девять тысяч девятьсот сорок три) рублей 03 копеек".
4) Пункт 2.4. договора изложить в следующей редакции: "2.4. Согласно п. 1 ст. 322 Гражданского кодекса Российской Федерации Покупатели несут обязанность, указанную в разделе 2 настоящего Договора, солидарно".
5) Раздел 3 договора изложить в следующей редакции:
"3. Ограничения использования и обременения Участка.
3.1. В отношении Участка зарегистрированы следующие ограничения использования и обременения: аренда, N регистрации 63-01/09-1/2002-41838,1 от 10.09.2002, срок 10 лет (с 27.05.2002 по 26.05.2012), арендаторы: ООО "АКРОН ПЛЮС", ООО "БОСС", ООО "СИНТОН".
3.2. Договор аренды Участка от 14.06.2002 N 438 (см. пункт 3.1. настоящего Договора) прекращает свое действие с момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок".
6) Пункт 4.1.2. договора изложить в следующей редакции: "4.2.1. Выдать доверенность Покупателям на право представлять интересы Продавца в Управлении Росреестра по Самарской области при государственной регистрации перехода права собственности на Участок не позднее 7 календарных дней после исполнения Покупателями обязанности, указанной в разделе 2 настоящего Договора".
7) Пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: "4.2. Покупатели обязуются:
4.2.1. Оплатить цену выкупа Участка в сроки и в порядке, установленном разделом 2 настоящего Договора.
4.2.2. Выполнять требования, вытекающие из установленных в соответствии законодательством РФ ограничений использования и обременении Участка.
4.2.3. Предоставлять информацию о состоянии Участка по запросам соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления, создавать необходимые условия для контроля за надлежащим выполнением условий настоящего Договора и установленного порядка использования Участка, а также обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей.
4.2.4. Нести расходы по уплате государственной пошлины и/или иных обязательных платежей при государственной регистрацией перехода права собственности на Участок.
4.2.5. Предоставить Продавцу его экземпляр документов по государственной регистрации перехода права собственности на Участок в срок не позднее 7 календарных дней с момента их получения в Управлении Росреестра по Самарской области".
8) Пункт 4.4. договора изложить в следующей редакции:
"4.4. Покупатели приобретают право собственности на Участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок".
9) Пункты 5.1., 5.3. договора исключить.
10) Раздел 6 договора изложить в следующей редакции:
"6. Особые условия.
6.1. Изменение целевого назначения Участка допускается в порядке, предусмотренном законодательством РФ.
6.2. Все изменения и дополнения к настоящему Договору оформляются на бумажном носителе, подписанном собственноручной подписью, за исключением случаев, когда законодательством РФ допускается их оформлением электронными документами, подписанными квалифицированной электронной подписью (в этом случае аккредитованный удостоверяющий центр определяется Продавцом).
6.3. Покупатели несут обязанность по уплате арендной платы по договору аренды Участка от 14.06.2002 г. N 438 (см. пункт 3.1. настоящего договора) до момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок.
6.4. Согласно п. 2 ст. 224, п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства Продавца по передаче Участка Покупателям исполнены с момента заключения настоящего Договора.
6.5. Настоящий Договор составлен в 6 экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, один - для Управления Росреестра по Самарской области.
6.6. Приложением к настоящему Договору является кадастровый паспорт Участка".
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013 решение суда первой инстанции от 29.07.2013 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Управление просит принятые по делу судебные акты отменить, в удовлетворении исковых требований отказать, мотивируя неправильным применением судами норм материального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебная коллегия оснований для удовлетворения кассационной жалобы не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, ООО "АКРОН ПЛЮС", ООО "БОСС", ООО "СИНТОН", ООО "Кар МЭН плюс" в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации обратились с совместным заявлением в Управление о предоставлении в собственность спорного земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости, находящиеся в собственности истцов.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Самарской области от 13.08.2012 по делу N А55-14468/2012 суд обязал Управление принять в месячный срок решение о предоставлении в общую долевую собственность ООО "АКРОН ПЛЮС", ООО "БОСС", ООО "СИНТОН", ООО "Кар МЭН плюс" земельного участка площадью 41 153 кв. м, кадастровый номер 63:09:0202051:546, расположенного по адресу: Самарская область, г. Тольятти, ул. Громова, д. 31 и направления в адрес заявителей проекта договора купли-продажи указанного земельного участка.
Управление 17.12.2012 направило в адрес истцов проект договора купли-продажи спорного земельного участка.
Письмом от 18.01.2012 истцы направили в адрес Управления протокол разногласий от 09.01.2013 к указанному договору.
Поскольку Управление письмом от 21.02.2012 отклонил протокол разногласий от 09.01.2013, ООО "АКРОН ПЛЮС", ООО "БОСС", ООО "СИНТОН", ООО "Кар МЭН плюс" обратились в суд с настоящими исковыми требованиями.
Оценив представленные доказательства в порядке, предусмотренном статьей 71 АПК РФ, судебные инстанции согласились с редакцией договора, предложенной истцами.
Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
В силу пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
При разрешении спора судебные инстанции установили, что разногласия сторон сводятся к четырем группам: первая (пункты 1, 2.1 договора) - определение долей покупателей в праве общедолевой собственности на земельный участок, стоимость выкупа каждой доли; вторая (пункты 4.1.2, 4.4, 6.3 договора) - исключение условий по оплате за пользование земельным участком до момента государственной регистрации перехода права собственности на него как основание для регистрации перехода права собственности на земельный участок; третья (пункт 6.6 договора) - ограничение ответственности продавца за недостатки отчуждаемого земельного участка; четвертая (пункт 2.4, раздел 3, пункты 4.2, 5.1, 5.3, раздел 6 договора) - редакционные изменения договора.
Судебные инстанции согласились с определением долей в праве собственности на выкупаемый земельный участок, произведенных истцами, исходя из того, что данный земельный участок является делимым, и это подтверждается заключением кадастрового инженера Рыжовой Ю.А., имеющемся в материалах дела.
В связи с этим стоимость выкупа доли каждого покупателя определена также в редакции истца, без изменения общей стоимости выкупа за земельный участок.
Проанализировав условия пунктов 4.1.2, 4.4, 6.3 договора купли-продажи в редакции Управления, суды установили, что они свидетельствуют о праве истцов на приобретение соответствующего земельного участка в собственность в зависимости от наличия (отсутствия) задолженности за пользование земельным участком до момента перехода его в собственность покупателей.
Удовлетворяя иск в указанной части, суды исходили из несоответствия указанных пунктов земельному законодательству, которое не обуславливает оформление земельного участка в собственность юридического лица наличием или отсутствием задолженности по оплате за пользование земельным участком, внесения каких-либо платежей помимо цены выкупа земельного участка.
Кроме того, Управление не лишено возможности взыскания соответствующих сумм за пользование имуществом до перехода к истцам права собственности в рамках искового судопроизводства.
Исключая пункт 6.6 договора купли-продажи в редакции Управления, судебные инстанции пришли к выводу о том, что он противоречит действующей норме статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации.
Также суд правомерно исключил пункт 5.3 из условий договора, в соответствии с которыми предусматривалась ответственность за нарушение сроков внесения платежа по договору, поскольку отсутствует правовое регулирование данного вопроса, а также не достигнуто соглашение между сторонами о возможности взыскания неустойки.
Оставшиеся разногласия обоснованно приняты судом в редакции истцов, поскольку они носят редакционный характер.
Таким образом, установив, что представленная истцами редакция спорных условий договора не нарушает прав Управления и не противоречит законодательству, учитывает интересы, как продавца, так и покупателя, судебные инстанции удовлетворили исковые требования.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения в судах обеих инстанций и переоценке в суде кассационной инстанции не подлежат в силу статей 286, 287 АПК РФ.
При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятых по делу судебных актов, основных на материалах дела при правильном применении норм материального и процессуального права.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Самарской области от 29.07.2013 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013 по делу N А55-6153/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
М.В.КОНОПЛЕВА
Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
Р.В.АНАНЬЕВ