Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 марта 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Алексеева С.В., Чучуновой Н.С.
при участии в заседании:
от истца - ГБУК города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" - Юров Д.А., доверенность от 25.11.2013 N 1-12/13;
от ответчика - ООО "Континент" - Авдеева М.В., доверенность от 17.02.2012 б/н;
от третьих лиц - ООО "Гинза Поль" - Гонузов А.В., доверенность от 17.03.2014 б/н;
Департамент городского имущества города Москвы - Мягких Д.К., доверенность от 31.12.2013 N 33-Д-17/14;
Департамент культуры города Москвы - не явился, надлежаще извещен,
рассмотрев 20 марта 2014 года в судебном заседании кассационные жалобы ООО "Континент", ООО "Гинза Поль"
на постановление от 09 декабря 2013 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Панкратовой Н.И., Савенковым О.В., Левиной Т.Ю.
по иску ГБУК города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского"
к ООО "Континент" (ОГРН 1037704014182)
третьи лица: ООО "Гинза Поль", Департамент городского имущества города Москвы, Департамент культуры города Москвы
о расторжении договора,
установил:
Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С.Станиславского" (далее по тексту также - ГБУК г. Москвы "МДТ им. К.С. Станиславского", Учреждение, Театр, арендодатель, истец) предъявило иск в арбитражный суд к ООО "Континент" (далее по тексту также - арендатор, ответчик) о расторжении договора аренды нежилого помещения от 22 октября 2003 года.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 16 сентября 2013 года в удовлетворении иска отказано полностью.
Суд первой инстанции, установив соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования спора, установленного статьей 619, пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, в то же время отказал в удовлетворении иска, исходя из того, что ухудшение арендованного имущества в результате перепланировки не доказано; арендодатель (истец) дал согласие на перепланировку и сдачу имущества в субаренду; истец не доказал, что в результате перепланировки помещения ему причинен значительный материальный ущерб, который соизмерим с выгодой, получаемой арендатором от сдачи имущества в аренду и от его ремонта; в договоре аренды перепланировка в качестве основания для расторжения договора не указана; срок действия договора не истек, вследствие чего не наступило обязательство арендатора по возврату объекта аренды арендодателю в первоначальном состоянии.
Исходя из этого, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для расторжения договора аренды в порядке пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, истец подал апелляционную жалобу в Девятый арбитражный апелляционный суд.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2013 года решение Арбитражного суда города Москвы от 16 сентября 2013 года отменено; расторгнут договор аренды от 22 октября 2003 года, заключенный между Государственным бюджетным учреждением культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С.Станиславского" и ООО "Континент" без номера, зарегистрированный Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории города Москвы 13.01.2004 за номером 77-01/021-1029/2003-294; взысканы с ООО "Континент" в пользу Государственного бюджетного учреждения культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С.Станиславского" расходы по уплате государственной пошлины в размере 6.000 руб. за подачу иска и апелляционной жалобы.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск о расторжении договора аренды нежилого помещения, исходил из того, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды, так как он без согласования с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов произвел перепланировку арендуемых помещений.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом суда апелляционной инстанции, ответчик - ООО "Континент" обратился в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2013 года отменить и оставить в силе решение Арбитражного суда города Москвы от 16 сентября 2013 года.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, вывод суда апелляционной инстанции о произведении ответчиком несогласованных перепланировок в арендуемых помещениях не обоснован, поскольку письмом от 04 февраля 2011 года Театр дал письменное согласие на перепланировку арендуемых помещений. Также заявитель кассационной жалобы ссылается на имеющиеся в деле документы БТИ от 12 ноября 2013 года (по состоянию на 5 ноября 2013 года), согласно которым сведения о выполнении несогласованных перепланировок в арендуемых помещениях и красные линии БТИ в отношении этих помещений отсутствуют; спорная перепланировка предусмотрена проектом перепланировки, выполненным ООО "МТМ" в августе 2013 года.
Кроме того, заявитель кассационной жалобы не согласен с тем, что в основу обжалуемого постановления положено письмо ГУП МосгорБТИ от 26 ноября 2013 года N 6694, поскольку оно противоречит имеющимся в деле письмам Москомнаследия от 11 января 2011 года N 16-02-1117/7-(26)-1, Мосгорнаследия от 08 ноября 2011 года N 16-02-1117/7-(29)-1, от 03 декабря 2013 года N 16-09-972/3-15, согласно которым объект аренды к объектам культурного наследия не является.
Также, по мнению заявителя кассационной жалобы, несостоятелен вывод суда апелляционной инстанции о том, что письмо Театра с согласием на проведение перепланировки подписано сотрудником, не имеющим полномочий на совершение такого действия юридического лица, как согласование перепланировки.
Кроме того, заявитель кассационной жалобы полагает несостоятельным вывод суда апелляционной инстанции о том, что переоборудование (переустройство) и перепланировка без согласия арендодателя и уполномоченных органов не могут свидетельствовать об улучшении объекта аренды.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции ответчик - ООО "Континент" в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
Кроме того, не согласившись с принятым по делу судебным актом суда апелляционной инстанции, ООО "Гинза Поль", привлеченное к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, обратилось в Федеральный арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2013 года отменить и оставить исковое заявление без рассмотрения.
По мнению заявителя указанной кассационной жалобы, истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Как указывает заявитель кассационной жалобы, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.
Кроме того, заявитель указанной кассационной жалобы не согласен с оценкой, данной судом апелляционной инстанции, имеющимся в деле доказательствам, а именно,- проекту перепланировки арендованного помещения, выполненному специализированной организацией СРО ООО "МТМ"; документам ТБТИ N 10 о внесении изменений в техническую документацию в связи с принадлежностью части здания к памятнику истории и культуры; письму Мосгорнаследия от 03 декабря 2013 года N 416-09-972/3-15 о том, что спорные помещения не являются объектами культурного наследия, и их перепланировка не нуждается в согласовании с Мосгорнаследием.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции третье лицо - ООО "Гинза Поль" в лице своего представителя настаивало на удовлетворении своей кассационной жалобы по основаниям, в ней изложенным.
В представленном в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отзыве на кассационные жалобы, истец - Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С.Станиславского" возражал относительно удовлетворения кассационных жалоб, полагая обжалуемый судебный акт суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.
Как указывает истец в отзыве на кассационную жалобу, довод о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора отклонен судами первой и апелляционной инстанций, поскольку в деле имеются доказательства соблюдения такого порядка, а именно,- письмо Театра в адрес ООО "Континент" от 04.09.2012 и почтовая квитанция.
Кроме того, по мнению истца, довод о получении согласия Театра на перепланировку правомерно отклонен судом апелляционной инстанции, поскольку у Театра отсутствуют полномочия на согласование каких-либо перепланировок помещений, переданных ему городом Москвой (собственником) в оперативное управление; подпись на письме от 04.02.2011 поставлена не директором Театра, а заместителем директора без подтверждения полномочий на такое согласование. Таким образом, письмо за подписью лица, не уполномоченного действовать от имени юридического лица, не является доказательством выражения воли этого юридического лица. Кроме того, в указанном письме не указываются и к письму не приложены никакие документы, свидетельствующие о характере производимых перепланировок, в связи с чем копия данного письма не является даже доказательством выражения воли Театра на конкретные перепланировки, произведенные арендатором.
Также истец указывает на то, что за период аренды помещения неоднократно подвергались перепланировке, при этом ответчик не представил доказательств согласования Театром и собственником помещений каждой из произведенных перепланировок, ссылаясь лишь на одно письмо, подписанное заместителем директора Театра. По мнению истца, учитывая неоднократность перепланировок и отсутствие административных разрешений и согласований уполномоченных государственных и муниципальных органов на проведение перепланировок помещений, оснований для признания совершенных перепланировок законными не имеется. Проектная документация, представленная ответчиком, разработана уже после предъявления иска в арбитражный суд.
Истец также согласен с выводом суда апелляционной инстанции о том, что произведение арендатором перепланировки арендуемого помещения без согласия арендодателя является существенным нарушением условий договора; наличие несогласованной перепланировки и переустройства является самостоятельным основанием для расторжения договора аренды.
Как указывает истец, из имеющихся в деле доказательств следует, что ответчик произвел масштабную перепланировку и переустройство объекта аренды без согласия арендодателя и собственника. По мнению истца, в результате произведенной перепланировки объект аренды утратил свои потребительские свойства для использования его по назначению в соответствии с условиями контракта на право оперативного управления, вследствие чего договор аренды подлежит расторжению.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции истец - Государственное бюджетное учреждение культуры города Москвы "Московский драматический театр имени К.С. Станиславского" в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационных жалоб по доводам, изложенным в отзыве.
Другие лица, участвующие в деле, отзывы на кассационные жалобы в порядке статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представили.
В судебном заседании арбитражного суда кассационной инстанции Департамент городского имущества города Москвы, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в лице своего представителя возражал относительно удовлетворения кассационных жалоб, полагая обжалуемый судебный акт суда апелляционной инстанции законным и обоснованным.
В судебное заседание арбитражного суда кассационной инстанции надлежаще извещенный Департамент культуры города Москвы, привлеченный к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, не явился, в связи с чем суд рассматривает дело в его отсутствие в порядке части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Определением Федерального арбитражного суда Московского округа от 24 февраля 2014 года удовлетворено ходатайство ООО "Гинза Поль" об отложении судебного заседания; судебное заседание отложено на 20 марта 2014 года.
В порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Русаковой О.И. в связи с отпуском на судью Алексеева С.В.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражным судом апелляционной инстанции норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта суда апелляционной инстанции, ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судом апелляционной инстанции, 22.10.2003 г. между ГБУК г. Москвы "МДТ им. К.С. Станиславского" (арендодатель) и ООО "Континент" (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения без номера, расположенного в здании по адресу: город Москва, ул. Тверская, д. 23, стр. 1-1А, в соответствии с которым переданы в аренду следующие нежилые помещения: помещение IV, комнаты N 2, 3, 4, 5, 5а, 5б, 6, 7, 8, 9, 10, 12, общей площадью 108,3 кв. м, расположенные в подвале здания, помещение II, комнаты N 1, 2, 3, 4, 5, 9, 10, общей площадью 145,5 кв. м.
Точное расположение арендуемых помещений в здании определяется в соответствии с планом подвала и первого этажа поэтажного плана Здания, выданным ЦБТИ г. Москвы 1 апреля 2003 года. Площадь и характеристики арендуемых помещений определяются в соответствии с экспликацией к поэтажному плану подвала и первого этажа здания (п. п. 1.1, 1.2).
Помещение передано по акту приема-передачи от 22.10.2003 г.
Срок аренды установлен с даты государственной регистрации до 31 декабря 2018 г. (п. 1.1, 4.1). Договор прошел государственную регистрацию 13 января 2004 года, запись в ЕГРП N 77-01/021-1029/2003-294.
Указанное недвижимое имущество является собственностью города Москвы и принадлежит ГБУК г. Москвы "МДТ им. К.С. Станиславского" на праве оперативного управления на основании Контракта на право оперативного управления нежилым фондом (нежилым помещением, зданием, строением), находящимся в собственности Москвы от 14 февраля 2003 года N 0-208.
Право истца на передачу имущества в аренду предусмотрено в Дополнительном соглашении от 14.02.2003 к контракту на право оперативного управления.
Театр, полагая, что ответчиком произведены несогласованные перепланировки помещений, воспользовался правом, предоставленным статьей 619 Гражданского кодекса РФ, на досрочное расторжение договора в связи с существенными нарушениями его условий.
Суд апелляционной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск о расторжении договора аренды нежилого помещения, исходил из того, что ответчиком существенно нарушены условия договора аренды, так как он без согласования с арендодателем и без соответствующих разрешений компетентных органов произвел перепланировку арендуемых помещений.
Кассационная коллегия считает, что выводы суда апелляционной инстанции о применении норм права соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам, оценка которым судом апелляционной инстанции дана в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; суд апелляционной инстанции правильно применил нормы права; кассационные жалобы удовлетворению не подлежат, ввиду следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, или установленный законом, либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Кассационная коллегия отклоняет довод третьего лица - ООО "Гинза Поль" о несоблюдении истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора, ввиду следующего.
Как установлено судами первой и апелляционной инстанций, письмом исх. от 04.09.2012 г. N 1-3/461-1 направленным ответчику, арендодатель предупредил арендатора о недопустимости несогласованных перепланировок объекта аренды и необходимости надлежащего исполнения обязательства по пользованию имуществом в соответствии с условиями договора аренды, указав на разумный срок исполнения обязательства - три месяца, а в случае неисполнения обязательства, предложил расторгнуть договор аренды.
Суды обеих инстанций на основании оценки данного письма арендодателя пришли к обоснованному выводу о соблюдении истцом установленного статьями 619, 450 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации досудебного порядка урегулирования спора, связанного с досрочным расторжением договора аренды.
Указание одним письмом как необходимость надлежащего исполнения обязательства, так и на предложение расторгнуть договор в случае не устранения нарушения в разумный срок, не противоречит положениям названных норм права.
Вопреки доводам кассационной жалобы третьего лица, обстоятельство возвращения данного письма оператором почтовой связи по истечении срока хранения не свидетельствует о несоблюдении истцом досудебного порядка урегулирования спора, поскольку порядок доставки почтовых отправлений в адрес юридического лица определяется договором между ним и оператором почтовой связи (пункт 33 Правил оказания услуг почтовой связи (утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 15 апреля 2005 года N 221)).
В деле отсутствует договор между ООО "Континент" и оператором почтовой связи на оказание услуг почтовой связи.
В отсутствие договорных отношений с оператором почтовой связи ответчик - ООО "Континент" принимает на себя риски неполучения почтовых отправлений, в том числе контрагента по договору аренды.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что истцом соблюден установленный статьями 619, 450 (пункт 2) Гражданского кодекса Российской Федерации досудебный порядок урегулирования спора, связанного с досрочным расторжением договора аренды.
При этом кассационная коллегия учитывает, что ответчик - ООО "Континент" в своей кассационной жалобе не оспаривает обстоятельство соблюдения истцом установленного законом досудебного порядка урегулирования спора.
Также кассационная коллегия отклоняет доводы кассационных жалоб о том, что ответчик не нарушал существенные условия договора аренды, и у истца отсутствовали основания для досрочного расторжения договора, ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 296 Гражданского кодекса Российской Федерации Театр, как Учреждение, за которым спорные помещения закреплены на праве оперативного управления, вправе распоряжаться этим имуществом с согласия собственника этого имущества, а именно,- города Москвы.
Собственник в лице Департамента имущества города Москвы дал разрешение Учреждению сдавать в аренду нежилые помещения в городе Москве по улице Тверской, дом 23/12, стр. 1-1а дополнительным соглашением от 14 февраля 2004 года к контракту на право оперативного управления от 14.02.2003 N 0-208.
При этом пунктом 4.2.2 контракта на право оперативного управления нежилым фондом, находящимся в собственности Москвы, от 14 февраля 2003 года N 0-208, заключенным между Департаментом имущества города Москвы и Учреждением (Театром), последнее обязано не производить никаких перепланировок и переоборудования помещения, связанных с деятельностью Учреждения, без письменного разрешения Департамента имущества города Москвы.
В силу положений статей 421 (пункт 4), 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды названных помещений не противоречит положениям контракта на право оперативного управления, в том числе, в части ограничения на производство перепланировок.
Контракт на право оперативного управления поименован в договоре аренды, что презюмирует знание его положений арендатором.
Таким образом, ответчик (арендатор) по условиям договора аренды не мог производить перепланировок объекта аренды без согласия на это собственника в лице Департамента имущества города Москвы.
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В силу пункта 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Таким образом, суд апелляционной инстанции правомерно пришел к выводу о том, что перепланировка арендатором объекта аренды в отсутствие согласия на это арендодателя и собственника является существенным нарушением условий договора аренды, что в соответствии с пунктом 2 статьи 450, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации дает арендодателю право на досрочное расторжение договора в судебном порядке.
Доказательств получения арендодателем согласия собственника на перепланировку объекта аренды в деле не имеется.
Таким образом, вопреки требованиям закона и условиям договора, арендатор произвел перепланировку арендуемых помещений без согласия арендодателя и собственника.
Письмо за подписью заместителя директора Театра правомерно отвергнуто судом апелляционной инстанции, как не являющееся доказательством согласия собственника; ответчик (арендатор) обязан был убедиться не только в полномочиях заместителя директора Театра, но и в том, что он действует с согласия собственника.
В соответствии со статьей 6 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений о применении норм права, содержащихся в пункте 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64, подлежат применению по аналогии нормы Жилищного кодекса Российской Федерации к отношениям собственников нежилых объектов.
В силу статьи 25 Жилищного кодекса Российской Федерации, перепланировка помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт помещения.
Как установлено судом апелляционной инстанции на основе оценки имеющихся в деле доказательств, за время нахождения нежилых помещений в пользовании ответчика и произведении им несогласованных перепланировок состав и площадь помещений существенно изменились: в помещении N II (1 этаж) площадь помещений изменилась с 145,5 кв. м до 169,3 кв. м, а именно: появились новые помещения - уборная, цех производств, моечная, электрощитовая. В помещении N IV (подвал) площадь помещений уменьшилась с 108,3 кв. м до 103 кв. м - появились холодильные камеры, комната отдыха, уборная, душевая.
Поскольку суд апелляционной инстанции установил перепланировку арендатором объекта аренды, кассационная коллегия соглашается с тем, что ответчик существенно нарушил условия договора аренды, так как произвел не согласованную с арендодателем и собственником и без соответствующих разрешений компетентных органов перепланировку арендуемых помещений, что дает право арендодателю на досрочное расторжение договора аренды в судебном порядке.
Исходя из изложенного, судом апелляционной инстанции полно и всесторонне исследованы обстоятельства дела, правильно применены нормы материального и процессуального права.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, арбитражным судом апелляционной инстанции при вынесении обжалуемого судебного акта, не допущено.
Иные доводы, приведенные в кассационных жалобах, подлежат отклонению, поскольку по существу направлены на переоценку установленных судом апелляционной инстанции обстоятельств и представленных в материалы дела доказательств, которая в силу положений статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не входит в полномочия суда кассационной инстанции.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09 декабря 2013 года по делу N А40-62716/13-54-387,- оставить без изменения, а кассационные жалобы ООО "Континент", ООО "Гинза Поль" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
С.В.АЛЕКСЕЕВ
Н.С.ЧУЧУНОВА