Дело N А34-3054/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2014 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 04 августа 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Купреенкова В.А.,
судей Беляевой Н.Г., Рябовой С.Э.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Мираж" (далее - общество "Мираж", ответчик) на решение Арбитражного суда Курганской области от 20.01.2014 по делу N А34-3054/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Закрытое акционерное общество "Сургутское ремонтно-строительное предприятие" (далее - общество "СРСП", истец) обратилось в Арбитражный суд Курганской области с иском к обществу "Мираж" о взыскании задолженности по арендной плате за 2012 год в сумме 6379 руб. 31 коп., задолженности по арендной плате за 2013 год в сумме 180 149 руб. 64 коп., а также задолженности по оплате коммунальных услуг в сумме 18 381 руб. 93 коп. (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Курганской области от 20.01.2014 (Останин Я.А.) требования удовлетворены частично. С общества "Мираж" в пользу общества "СРСП" взыскано задолженность по арендной плате по договору аренды нежилого помещения от 11.01.2013 в сумме 180 149 руб. 64 коп., задолженность по оплате услуг по теплоснабжению в сумме 13 266 руб. 77 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 (судьи Суспицина Л.А., Богдановская Г.Н., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе общество "Мираж" просит решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. По мнению заявителя жалобы, задолженность по договору аренды от 20.01.2012 отсутствует, имеется переплата в сумме 9984 руб. 47 коп. Ссылаясь на положения ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, общество "Мираж" полагает, что договор аренды от 11.01.2013 не является заключенным. Заявитель жалобы не согласен также с расчетом суда задолженности по арендной плате за 2013 год. Ссылаясь на акт от 01.04.2013 ответчик полагает, что им в полном объеме оплачены коммунальные услуги за период аренды нежилого помещения, в связи с чем с заявителя необоснованно взысканы денежные средства на оплату услуг по теплоснабжению.
Как установлено судами и следует из материалов дела, обществу "СРСП" на праве собственности принадлежит помещение магазина промышленных товаров, общей площадью 111,1 кв. м, номера на поэтажном плане на 1-м этаже: 1 - 9, литера А, расположенное по адресу: Курганская обл., г. Курган, ул. Орлова, 5, - что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.06.2007 серии 45 АБ N 154577.
Между обществом "СРСП" (арендодатель) и обществом "Мираж" (арендатор) заключен договор аренды от 20.01.2012, по условиям которого арендодатель предоставляет арендатору в арендное пользование нежилое помещение по адресу: г. Курган, ул. Орлова, 5, именуемое "Магазин "Промышленные товары", для использования его в соответствии с разрешенными видами деятельности арендатора и условиями настоящего договора. Арендуемое помещение представляет собой встроенное помещение в жилой дом. Общая площадь арендуемого помещения - 59,9 кв. м, срок действия договора - с 20.01.2012 по 10.01.2013 (п. 1.1 договора).
В разд. 3 договора сторонами согласован порядок расчета за арендуемое помещение.
За арендуемое помещение арендатор оплачивает арендодателю при подписании договора аренды 20 950 руб. и в дальнейшем ежемесячно по 20 950 руб., начиная с 20.02.2012. Дата расчета за арендное пользование помещением определяется датой заключения договора аренды (п. 3.1, 3.2 договора).
Базовая сумма арендной платы за арендуемое помещение, указанная в разд. 3.1, на протяжении действия договора аренды подлежит изменению. Основанием для изменения является коэффициент инфляции, рассчитанный управлением статистики г. Кургана. Обязанность получения справки для подтверждения величины изменения коэффициента инфляции, а также для перерасчета суммы арендной платы, возлагается на арендатора (п. 3.3 договора).
Договор действителен только при наличии приложений N 1 (акт приема-передачи помещения в арендное пользование), N 2 (расчеты за поставляемые услуги) (п. 5.1 договора).
Сторонами подписано Приложение N 2 к договору ("Расчеты за коммунальные услуги") от 20.01.2012.
Кроме того, на последнем листе договора имеется выполненная от руки запись: "Дополнительные условия: оплата отопления в счет арендной платы", удостоверенная подписью и печатью истца.
Арендованное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 20.01.2012.
В отношении вышеназванного нежилого помещения общей площадью 59,9 кв. м между сторонами заключен новый договор аренды от 11.01.2013 сроком действия с 11.01.2013 по 05.01.2014.
В разд. 3 договора сторонами согласован порядок расчета за арендуемое помещение.
За арендуемое помещение арендатор оплачивает арендодателю при подписании договора аренды 22 400 руб., при этом не указана сумма (не заполнен соответствующий "пробел" в тексте договора), которая уплачивается в дальнейшем ежемесячно, начиная с 20.01.2012 (п. 3.1 договора).
Дата расчета за арендное пользование помещением определяется датой заключения договора аренды (п. 3.2 договора).
Базовая сумма арендной платы за арендуемое помещение, указанная в разд. 3.1, на протяжении действия договора аренды подлежит изменению. Основанием для изменения является коэффициент инфляции, рассчитанный управлением статистики г. Кургана. Обязанность получения справки для подтверждения величины изменения коэффициента инфляции, а также для перерасчета суммы арендной платы, возлагается на арендатора (п. 3.3 договора).
Договор действителен только при наличии приложений N 1 (акт приема-передачи помещения в арендное пользование), N 2 (расчеты за поставляемые услуги) (п. 5.1 договора).
Каких-либо дополнительных условий в части включения платы за отопление в счет арендной платы названный договор не содержит.
В п. 2.2.9 договора закреплена обязанность арендатора по недопущению появления задолженности по платежам за техническое обслуживание арендуемого объекта, коммунальные услуги и другие, связанные с эксплуатацией помещения.
Поскольку договоры от 20.01.2012, от 11.01.2013 заключены на срок менее года, данные договоры государственной регистрации не подлежали (п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Ссылаясь на то, что ответчик обязательства по внесению арендной платы в полном объеме не исполнил, в результате чего образовалась задолженность по договорам аренды от 20.01.2012, от 11.01.2013, общество "СРСП" обратилось в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования частично, суды исходили из следующего.
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценив содержание договоров от 20.01.2012, от 11.01.2013 суды, руководствуясь ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований считать названные договоры незаключенными.
Как установлено судами, правоотношения между истцом и ответчиком по поводу помещения общей площадью 59,9 кв. м, расположенного по адресу: г. Курган, ул. Орлова, 5, первоначально возникли на основании договора аренды от 20.01.2012.
По истечении срока действия данного договора арендованное помещение обществом "Мираж" арендодателю не было возвращено, между сторонами был заключен новый договор аренды от 11.01.2013.
Согласно разъяснениям, данным в п. 31 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор аренды, заключенный в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации на новый срок, является новым договором аренды.
Таким образом, выводы судов о том, что правоотношения сторон по поводу спорного нежилого помещения регулировались в соответствующие периоды договорами аренды от 20.01.2012 и 11.01.2013, является правильным.
В силу ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
При толковании условий договоров аренды от 20.01.2012, от 11.01.2013 о порядке расчетов за арендуемое помещение с учетом практики, установившейся во взаимных отношениях сторон, суды правомерно указали на то, что в рассматриваемом случае стороны фактически предусмотрели механизм определения ежемесячного размера арендной платы, исходя из ее базовой ставки с учетом применения коэффициента инфляции, рассчитанного Курганстатом.
В разд. 3 спорных договоров аренды сторонами установлена арендная плата не в твердой сумме, а определяемой, то есть подлежащей исчислению по каждому сроку платежа. При этом стороны предусмотрели ежемесячное внесение арендной платы.
Фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на коэффициент инфляции не является изменением в соответствии с п. 3 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия (п. 11 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
При расчете заявленной ко взысканию задолженности по арендной плате судами учтены все произведенные ответчиком платежи по договорам аренды от 20.01.2012, от 11.01.2013.
Проверив расчет задолженности по арендной плате по договору аренды от 20.01.2012 за период с 20.01.2012 по 10.01.2013 в сумме 6379 руб. 31 коп., представленный истцом, суды установили, что истцом не учтен платеж в сумме 6489 руб., произведенный ответчиком по платежному поручению от 16.01.2013 N 12, и пришли к выводу об отсутствии задолженности по договору аренды от 20.01.2012.
Судами верно указано, что ответчик, произвел оплату по платежному поручению от 16.01.2013 N 12, тем самым выразив волю на то, что указанная сумма является погашением задолженности именно по договору от 20.01.2012. Сведений о том, что общество "Мираж" обращалось с требованием о зачете указанной суммы в счет оплаты задолженности по договору от 11.01.2013, в материалы дела не представлено.
Таким образом, вывод судов о невозможности зачета данной суммы в счет уплаты арендной платы по договору от 11.01.2013, является правильным.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, имеющиеся в деле доказательства, суды, установили факт ненадлежащего исполнения обществом "Мираж" обязательств по внесению арендный платы.
Проверив расчет истца, и признав его неверным, суд первой инстанции самостоятельно осуществил расчет, согласно которому задолженность по договору аренды от 11.01.2013 за период с 11.01.2013 по 11.11.2013 составила 188 638 руб. 60 коп.
Судами правильно определен и период, за который подлежит взысканию арендная плата по договору аренды от 11.01.2013, а именно: до 11.11.2013, поскольку с 12.11.2013 ответчик объективно утратил возможность пользоваться помещением в рамках данного договора в связи с передачей истцом спорного нежилого помещения в пользование иному лицу.
С учетом требований ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды правомерно удовлетворили требования общества "СРСП" о взыскании задолженности по арендной плате за период с 11.01.2013 по 11.11.2013 в заявленной сумме.
Правильным является и вывод судов о взыскании с общества "Мираж" задолженности по оплате услуг теплоснабжения.
В силу п. 2 с. 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
В п. 2.2.9 договора аренды закреплена обязанность арендатора по недопущению появления задолженности по платежам за техническое обслуживание арендуемого объекта, коммунальные услуги и другие, связанные с эксплуатацией помещения.
Условий о том, что коммунальные платежи входят в состав арендной платы договором аренды от 11.01.2013 не предусмотрено.
Поскольку доказательств погашения указанной задолженности в материалы дела не представлено, суды, самостоятельно осуществив расчет, правомерно взыскали задолженность по оплате услуг по теплоснабжению за период с апреля 2013 по 11.11.2013 в сумме 13 266 руб. 77 коп.
Довод ответчика о неправильном определении судом размера арендной платы, с учетом изложенного в мотивировочной части настоящего постановления подлежит отклонению.
Довод заявителя о незаключенности договора аренды от 11.01.2013 судом кассационной инстанции отклоняется, поскольку опровергается материалами дела.
Довод общества "Мираж" о прекращении договора аренды и отсутствии в связи с этим обязанности оплачивать арендную плату являлся предметом исследования судов, и ему дана надлежащая правовая оценка.
Иные доводы заявителя кассационной жалобы не опровергают выводы судов, а выражают лишь несогласие с ними, дают иную правовую оценку установленным обстоятельствам и по существу сводятся к переоценке доказательств, положенных в обоснование содержащихся в обжалуемых судебных актах выводов. В силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации переоценка доказательств не входит в компетенцию арбитражного суда кассационной инстанции.
Нарушений норм материального или процессуального права, влекущих отмену решения суда первой инстанции и постановления апелляционного суда (ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), судом кассационной инстанции не установлено.
С учетом изложенного оснований для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы у суда кассационной инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Курганской области от 20.01.2014 по делу N А34-3054/2013 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2014 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью Частная охранная организация "Мираж" - без удовлетворения.
Председательствующий
В.А.КУПРЕЕНКОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
С.Э.РЯБОВА