Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 29 августа 2014 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Савенко Л.И., судей Бабаевой О.В. и Леоновой О.В., при участии в судебном заседании от ответчика - индивидуального предпринимателя Дорджиевой Занды Робертовны (ИНН 081401367048, ОГРНИП 312081632400017) - Галитрова В.В. (доверенность от 07.08.2014), в отсутствие истца - общества с ограниченной ответственностью "Диамант" (ИНН 0816023517, ОГРН 1130816009048), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Дорджиевой З.Р. на решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 28.03.2014 (судья Джамбинова Л.Д.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014 (судьи Жуков Е.В., Бейтуганов З.А., Джамбулатов С.И.) по делу N А22-284/2014, установил следующее.
ООО "Диамант" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Калмыкия с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Дорджиевой З.Р. (далее - предприниматель) о взыскании 320 тыс. рублей задолженности по арендной плате и коммунальным платежам, 9120 рублей неустойки за просрочку платежей (уточненные требования).
Решением суда от 28.03.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 27.05.2014, исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебные акты мотивированы тем, что предприниматель не оплатил арендную плату.
В кассационной жалобе предприниматель просит отменить решение суда первой инстанции и постановление апелляционного суда. Жалоба обоснована следующими доводами:
- уточнение исковых требований получено после вынесения судебного акта, так как общество сдало в суд уточнение исковых требований после объявления резолютивной части решения суда;
- истцом не соблюден досудебный (претензионный) порядок урегулирования спора;
- суды не учли, что договор субаренды расторгнут после затопления магазина, так как помещение невозможно было использовать по назначению;
- общество было извещено о затоплении помещений и невозможности их использования 03.10.2013;
- 18.12.2013 в адрес общества было направлено уведомление о расторжении договора субаренды;
- дополнительные доказательства не могли быть представлены в суд первой инстанции по причинам рассмотрения дела без участия предпринимателя и неотложении судебного заседания.
В письменном объяснении, направленном в суд кассационной инстанции в порядке статьи 81 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, заявитель жалобы ссылается на обязанность суда кассационной инстанции проверить независимо от доводов, содержащихся в кассационной жалобе, не нарушены ли судами нижестоящих инстанций нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с пунктом 4 части 4 статьи 288 названного Кодекса, основаниями для отмены судебных актов (принятие судом решения, постановления о правах и обязанностях лиц, не привлеченных к участию в деле).
По мнению, предпринимателя, такие нарушения были допущены судами первой и апелляционной инстанций, которые не приняли во внимание, что арендуемое помещение принадлежит на праве собственности двум сособственникам, а договор аренды с обществом заключил гражданин Горяев Д.Ц., являющийся одним из участников общей долевой собственности. Поскольку в этом случае были нарушены требования статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) о том, что распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, договор аренды в силу статьи 168 Кодекса является ничтожным. В связи с этим у общества не возникли права требования, вытекающие из договора субаренды этого же помещения, заключенного с предпринимателем.
В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы жалобы.
В отзыве на кассационную жалобу общество просит ее отклонить и оставить в силе судебные акты.
Согласно статье 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений и постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено Кодексом.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, оценив доводы кассационной жалобы, выслушав представителя предпринимателя, считает, что судебные акты надлежит оставить без изменения по следующим основаниям.
Как видно из материалов дела, 24.06.2013 общество и предприниматель заключили договор субаренды, по которому общество передало, а предприниматель принял нежилые помещения площадью 202,68 кв. м по адресу: г. Элиста, 4 микрорайон, 21, под торговые помещения (пункт 1.1. договора).
Согласно пункту 3.2 договора размер арендной платы составляет 80 тыс. рублей в месяц.
Оплата арендной платы производится в наличном порядке. Арендная плата вносится субарендатором в течение 3-х дней после подписания акта приема-передачи (приложение 1).
В соответствии с пунктом 8.1 договора оплата коммунальных услуг (электроэнергия, услуги теплоснабжения, водоснабжения), производится субарендатором за свой счет на основании счетов, предъявленных соответствующими службами.
Общество обратилось к предпринимателю с претензией от 22.12.2013 с требованием погасить задолженность. Оставление претензии без удовлетворения послужило основанием для обращения общества с исковым заявлением о взыскании задолженности и пени с октября 2013 года по январь 2014 года.
В силу статьи 309 Кодекса обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Кодекса).
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды (пункт 2 статьи 615 Кодекса).
Согласно статье 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании представленных в дело доказательств суды установили факт использования ответчиком переданных ему помещений. В то же время предприниматель документально не подтвердил факт надлежащего исполнения принятых на себя обязательств по внесению согласованной в договоре платы.
Согласно статье 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. По правилам статьи 65 названного Кодекса каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Суды оценили представленные доказательства и пришли к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований о взыскании арендной платы за период с октября 2013 года по январь 2014 года, поскольку заявитель жалобы не представил доказательства расторжения договора и возврата арендованного имущества обществу по акту приема-передачи.
Доводы заявителя жалобы о том, что с момента затопления помещений (03.10.2013) предприниматель прекратил пользоваться имуществом, подлежат отклонению. Ухудшение качественных характеристик помещений не свидетельствует о прекращении пользования арендуемыми помещениями и освобождении их от имущества предпринимателя. Кроме того, согласно предоставленному отчету, экспертный осмотр поврежденного имущества предпринимателя проводился в арендованных помещениях, что свидетельствует об их эксплуатации предпринимателем.
Указание заявителя жалобы о том, что суды не учли факт направления 17.12.2013 обществу соглашения о расторжении договора, подлежит отклонению, поскольку указанный довод, как и сведения о затоплении помещений не заявлялись в судах первой и апелляционной инстанций, не были предметом их рассмотрения и в силу статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не могут быть предметом оценки суда кассационной инстанции. Доказательства в обоснование заявленного довода также представлены только в суд кассационной инстанции и не были предметом исследования судов первой и апелляционной инстанций.
Довод заявителя жалобы о том, что уточнение исковых требований получено после вынесения судебного акта, надлежит отклонить, так как истцом заявлено ходатайство об уточнении исковых требований в судебном заседании суда первой инстанции (протокол судебного заседания от 21.03.2014).
Ссылка заявителя на то, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора, отклоняется.
В силу части 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае несоблюдения истцом претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, арбитражный суд оставляет исковое заявление без рассмотрения.
Из приведенной правовой нормы следует, что соблюдение претензионного или иного досудебного порядка урегулирования спора требуется в случаях, прямо установленных законом или договором. Досудебный порядок урегулирования спора следует считать предусмотренным соглашением сторон, если определен механизм его реализации.
В соответствии с пунктом 9.3 договора споры и разногласия, возникающие между сторонами по договору, разрешаются путем переговоров. Таким образом, договором не определен механизм реализации претензионного порядка урегулирования спора, в связи с чем соблюдение истцом досудебного порядка урегулирования споров путем направления либо ненаправления письменной претензии не имеет значения для принятия судебного акта по делу. Кроме того, судами установлено направление обществом претензии.
Суд отклонил довод заявителя жалобы о наличии безусловных оснований для отмены судебных актов ввиду того, что они приняты в отношении прав и обязанностей лиц, не привлеченных к участию в деле, т.е. граждан, владеющих на праве собственности нежилым помещением, являющимся объектом договора субаренды. Согласно пункту 12 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского Кодекса Российской Федерации о договоре аренды" судам следует иметь в виду, что положения статьи 608 Кодекса не означают, что в ходе рассмотрения споров, связанных с нарушением арендатором своих обязательств по договору аренды, арендодатель обязан доказать наличие у него права собственности на имущество, переданное в аренду.
Доводы арендатора, пользовавшегося соответствующим имуществом и не оплатившего пользование объектом аренды, о том, что право собственности на арендованное имущество принадлежит не арендодателю, а иным лицам и поэтому договор аренды является недействительной сделкой, не принимаются судом во внимание.
В связи с изложенным собственник вещи, которая была сдана в аренду неуправомоченным лицом, при возврате ее из незаконного владения вправе на основании статьи 303 ГК РФ предъявить иск к лицу, которое заключило договор аренды, не обладая правом собственности на эту вещь и не будучи управомоченным законом или собственником сдавать ее в аренду, и получало платежи за пользование ею от арендатора, о взыскании всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь, при условии, что оно при заключении договора аренды действовало недобросовестно, то есть знало или должно было знать об отсутствии правомочий на сдачу вещи в аренду. От добросовестного арендодателя собственник вправе потребовать возврата или возмещения всех доходов, которые тот извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности сдачи имущества в аренду.
Такое же требование может быть предъявлено собственником к арендатору, который, заключая договор аренды, знал об отсутствии у другой стороны правомочий на сдачу вещи в аренду. В случае если и неуправомоченный арендодатель, и арендатор являлись недобросовестными, они отвечают по указанному требованию перед собственником солидарно (пункт 1 статьи 322 ГК РФ).
Иск арендатора о возврате платежей, уплаченных за время фактического пользования объектом аренды по договору, заключенному с неуправомоченным лицом, удовлетворению не подлежит. Таким образом, заключение договора аренды нежилого помещения одним из сособственников помещения не влияет на действительность прав и обязанностей субарендатора, т.е. предпринимателя, который обязан оплатить арендную плату за пользование имуществом в рамках договора субаренды.
Нарушения, предусмотренные статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлены. Основания для отмены или изменения судебных актов по доводам кассационной жалобы отсутствуют.
В связи с рассмотрением жалобы подлежит отмене приостановление исполнения судебных актов, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.08.2014.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Калмыкия от 28.03.2014 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014 по делу N А22-284/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Отменить приостановление исполнения решения Арбитражного суда Республики Калмыкия от 28.03.2014 и постановления Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2014 по делу N А22-284/2014, принятое определением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 14.08.2014.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.И.САВЕНКО
Судьи
О.В.БАБАЕВА
О.В.ЛЕОНОВА