Резолютивная часть постановления объявлена 09 сентября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 сентября 2014 года.
Арбитражный суд Московского округа
в составе: председательствующего-судьи Дербенева А.А.
судей Чучуновой Н.С., Калининой Н.С.
при участии в заседании:
от истца - ООО "Станко-Инжиниринг" - Попова Е.А., доверенность от 11.12.2013 б/н;
от ответчика - Департамент городского имущества города Москвы - Зебелян С.А., доверенность от 27.12.2013 N 33-Д-955/13;
от третьего лица - Правительство Москвы - Ланда В.М., доверенность от 07.10.2013 N 4-14-841/3; Зебелян С.А., доверенность от 27.12.2013 N 4-47-1322/3,
рассмотрев 09 сентября 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Станко-Инжиниринг"
на решение от 28 февраля 2014 года
Арбитражного суда города Москвы
принятое судьей Пуловой Л.В.,
на постановление от 03 июня 2014 года
Девятого арбитражного апелляционного суда
принятое судьями Левиной Т.Ю., Савенковым О.В., Тихоновым А.П.,
по иску ООО "Станко-Инжиниринг" (ОГРН 1037739083711)
к Департаменту городского имущества города Москвы (ОГРН 1037739510423)
третье лицо: Правительство Москвы
о признании недействительным одностороннего отказа,
установил:
ООО "Станко-Инжиниринг" предъявило иск в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы о признании недействительным одностороннего внесудебного отказа города Москвы в лице Департамента городского имущества города Москвы от исполнения Договора аренды земельного участка от 21.01.1998 N М-10-010785, выраженного в уведомлениях от 05.06.2013 N ДГИ-И-12345/13, 06.08.2013 N ДГИ-И-18767/13.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2014 года, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2014 года, в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ООО "Станко-Инжиниринг" обратилось в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2014 года отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований.
Как указывает заявитель кассационной жалобы, выводы судов первой и апелляционной инстанций не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Суды, разрешая дело по существу, не учли тот факт, что истец был лишен возможности осваивать земельный участок по вине ответчика, в связи с чем, истец не допустил существенного нарушения условий договора аренды земельного участка и Департамент городского имущества города Москвы не вправе был в одностороннем порядке расторгнуть договор.
Департамент городского имущества города Москвы в качестве основания для одностороннего расторжения договора аренды земельного участка указал на неисполнение ООО "Станко-Инжиниринг" обязательства по завершению проектирования и получения разрешения на строительство в срок до 01.12.2008 г.
Между тем, материалами делами подтверждается, что с момента заключения спорного договора аренды земельного участка, уполномоченные органы города Москвы, включая ответчика, совершали действия (бездействие), препятствующие истцу (ООО "Станко-Инжиниринг") в исполнении договора аренды земельного участка и истец был объективно лишен возможности по этой причине завершить проектирование объекта строительства в установленные сроки.
Таким образом, в данном случае, арендатор не мог исполнить условия договора пока собственник земельного участка в лице уполномоченных органов не исполнит свои обязанности.
Суд первой инстанции неправильно истолковал закон, указав, что заключая договор аренды, истец должен был предусмотреть риск и возможность изменения различных обстоятельств в течение срока действия договора, поскольку оценивая предпринимательские риски, арендатор исходил из принципа разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений, а также правомерности действий органов государственной власти и не должен рассчитывать на изменения в законодательстве, а также на то, что собственник земельного участка в лице уполномоченных органов будет чинить препятствия арендатору в исполнении условий договора аренды.
Суды первой и апелляционной инстанций не применили норму, подлежащую применению, так как у Департамента городского имущества города Москвы отсутствовало право в одностороннем порядке расторгать договор аренды.
В судебном заседании суда кассационной инстанции, истец - ООО "Станко-Инжиниринг" в лице своего представителя настаивал на удовлетворении кассационной жалобы по основаниям в ней изложенным.
Ответчик, третье лицо в лице своих представителей в судебном заседании суда кассационной инстанции возражали относительно удовлетворения кассационной жалобы истца, полагая, что принятые по делу судебные акты являются законными и обоснованными, отзыв не представили.
В соответствии с частью 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе.
Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, заслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, и, проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения арбитражными судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых решении и постановлении, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, не находит оснований для отмены или изменения судебных актов суда первой и апелляционной инстанции ввиду следующего.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между городом Москвой в лице Департамента городского имущества города Москвы (арендодатель) и ООО "Станко-Инжиниринг" (арендатор) заключен на срок до 20.08.2019 договор аренды от 21.01.1998 N М-10-010785, прошедший государственную регистрацию, земельного участка с кадастровым N 77:10:0003009:1 площадью 3120 кв. м с адресными ориентирами: г. Зеленоград, Северная промзона, Панфиловский проспект, для строительства и последующей эксплуатации торгового центра.
Уведомлением исх. от 05.06.2013 N ДГИ-И-12345/13 и повторным уведомлением исх. от 06.08.2013 N ДГИ-И-18767/13 Департамент городского имущества города Москвы заявил об одностороннем внесудебном отказе от исполнения Договора аренды от 21.01.1998 N М-10-010785 по основаниям, установленным нормой п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2011 N 137-ФЗ (в редакции ФЗ от 12.12.12011 N 427-ФЗ), в силу которой заключенный до 01.01.2011 для целей строительства объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть в случае его существенного нарушения расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим публичным образованием.
Договор считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления уведомления о его расторжении. Если до истечения указанного срока от стороны поступят письменные возражения, договор считается расторгнутым со дня направления публичным образованием уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
ООО "Станко-Инжиниринг" полагая, что односторонний отказ Департамента городского имущества города Москвы от договора аренды от 21.01.1998 N М-10-010785 является незаконным, обратился в суд с настоящим иском.
Суды первой и апелляционной инстанции пришли к выводу, что отказ от договора аренды от 21.01.1998 N М-10-010785 соответствует закону - требованиям п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", неполучении арендатором разрешения на строительство в течение 5-ти лет с момента заключения Договора аренды от 21.01.1998 N М-10-010785, что в силу п. 22 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" является существенным нарушением условий договора аренды земельного участка и основанием для одностороннего отказа арендодателя от договора посредством направления арендатору соответствующего уведомления, в связи с чем отказали в удовлетворении исковых требований.
Кассационная коллегия не усматривает оснований для отмены состоявшихся по делу судебных актов судов первой и апелляционной инстанции ввиду следующего.
Суд первой инстанции правомерно применил для разрешения настоящего спора норму права, - пункт 22 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно подпункту 7 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в иных предусмотренных федеральными законами случаях.
Основания и порядок расторжения договора регламентированы главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В соответствии с пунктом 22 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" заключенный до 1 января 2011 года для целей строительства, реконструкции объекта недвижимого имущества договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в границах субъекта Российской Федерации - города федерального значения Москвы или Санкт-Петербурга, может быть расторгнут досрочно в одностороннем порядке соответствующим органом государственной власти или органом местного самоуправления в случае указанных в настоящем пункте существенного нарушения условий договора аренды такого земельного участка и (или) существенного изменения обстоятельств, из которых стороны данного договора исходили при его заключении.
Договор аренды такого земельного участка считается расторгнутым по истечении одного месяца со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о расторжении данного договора.
До истечения указанного месячного срока сторона по договору вправе направить в орган государственной власти или орган местного самоуправления письменные возражения по вопросу расторжения договора. В случае получения органом государственной власти или органом местного самоуправления указанных возражений до истечения указанного месячного срока договор считается расторгнутым со дня направления органом государственной власти или органом местного самоуправления уведомления о подтверждении ранее принятого решения о расторжении договора.
Существенным нарушением условий данного договора, по которому допускается его расторжение в одностороннем порядке органом государственной власти или органом местного самоуправления, является:
неисполнение обязательств по строительству, реконструкции объекта недвижимого имущества в срок, предусмотренный данным договором, или при отсутствии такого срока в данном договоре в срок, на который выдано разрешение на строительство, реконструкцию этого объекта, в случае, если строительная готовность объекта недвижимого имущества на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, реконструкции, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией;
отсутствие по истечении пяти лет со дня заключения данного договора разрешения на строительство, реконструкцию объекта недвижимого имущества, строительство которого предусмотрено данным договором, в случае, если в данном договоре не предусмотрен срок окончания строительства, реконструкции этого объекта.
Расторжение договора аренды земельного участка в связи с иными существенными нарушениями условий данного договора осуществляется в соответствии с гражданским законодательством и земельным законодательством.
Пункт 22 введен в действие Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ и его положения распространяются на договоры, которые заключены до дня вступления в силу Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ и обязательства сторон по которым не исполнены на день его вступления в силу.
Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Как следует из вышеприведенных норм права, перечень существенных нарушений арендатором условий договора аренды, дающих право арендодателю на расторжение договора в одностороннем порядке, является закрытым и включает в себя два различных основания: - неполучение арендатором разрешения на строительство по истечении пяти лет со дня заключения договора, не содержащего условия о сроке окончания строительства; - неисполнение обязательств по строительству в срок, указанный в договоре или разрешении, в случае, если строительная готовность объекта недвижимости на последний день такого срока составляет менее чем сорок процентов общего объема его строительства, предусмотренного утвержденной в установленном законодательством Российской Федерации порядке проектной документацией.
Основанием одностороннего расторжения вышеуказанного договора аренды явилось неисполнение обязательств по строительству объекта недвижимого имущества.
Наличие данных оснований для расторжения договора подтверждено имеющимися в деле доказательствами, оценка которым судом первой инстанции дана в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; доказательств обратного истец не представил.
В настоящих правоотношениях Департамент является стороной - арендодателем по заключенному с ООО "Станко-Инжиниринг" договору аренды земельного участка.
По существу требование ООО "Станко-Инжиниринг" сводится к несогласию с односторонним расторжением со стороны Департамента договора аренды земельного участка.
Спор, возникший с заключением, расторжением договора или ненадлежащим исполнением обязательств по нему подлежит разрешению в рамках искового производства.
Расторжение договора в административном порядке законом не допускается, поскольку противоречит основным началам гражданского законодательства.
Исходя из положений статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, а также принцип государственного регулирования приватизации земли.
Таким образом, пункт 22 статьи 3 Федерального закона N 137-ФЗ устанавливает не административное (властное) полномочие государственного органа по отношению к арендатору, а право арендодателя в лице государственного органа по досрочному расторжению договора аренды земельного участка в одностороннем порядке в указанных данной нормой случаях, что корреспондирует с пунктом 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Кассационная коллегия отклоняет доводы заявителя кассационной жалобы о том, что истец был объективно лишен возможности завершить проектирование объекта строительства в установленные сроки, ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
Все риски, связанные с ведением предпринимательской деятельности, включая риски от принятия неверных решений и совершения неправильных действий, несет само юридическое лицо.
Лицу, осуществляющему предпринимательскую деятельность, надлежит действовать с той степенью заботливости и осмотрительности, какая от него требуется по характеру обязательства и условиям оборота.
ООО "Станко-Инжиниринг", осуществляя предпринимательскую деятельность, в том числе неся затраты, которые должны были окупиться в будущем после строительства и ввода в эксплуатацию объекта, принял на себя риск предпринимательской деятельности и заключил договор аренды земельного участка с целью строительства объекта.
Судами установлено, что доказательств того, что у арендодателя не возникло права досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку неиспользование арендуемого земельного участка, предназначенного для строительства, имело место по той причине, что он не мог быть использован по целевому назначению из-за исключающих такое использование обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, не представлено.
На основании изложенного суд кассационной приходит к выводу, что отказ арендодателя от договора аренды земельного участка является обоснованным и не противоречит требованиям закона, вследствие чего решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении иска является правомерным.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судом фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебных актов, арбитражными судами первой и апелляционной инстанций при вынесении обжалуемых судебных актов, не допущено.
Руководствуясь статьями 284 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 28 февраля 2014 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03 июня 2014 года по делу N А40-178119/13-10-1558, - оставить без изменения, а кассационную жалобу ООО "Станко-Инжиниринг" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Судьи
Н.С.КАЛИНИНА
Н.С.ЧУЧУНОВА