Резолютивная часть постановления объявлена 21 октября 2014 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 октября 2014 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Карповой В.А.,
судей Петрушкина В.А., Петрова А.Л.,
при участии представителей:
заявителя - Рачковой-Чукиной Т.С., доверенность от 11.09.2014 N 16482/кзио-исх,
ответчика - Васильева М.В., доверенность от 01.09.2014,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани"
на решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.04.2014 (судья Камалиев Р.А.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2014 (председательствующий судья Пышкина Н.Ю., судьи Балакирева Е.М., Терентьев Е.А.)
по делу N А65-4616/2014
по исковому заявлению муниципального казенного учреждения "Комитет земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани", г. Казань (ОГРН 1061655000582, ИНН 1655065674) к обществу с ограниченной ответственностью "Пивной берег", г. Казань (ОГРН 1091690046887, ИНН 1658111223) о взыскании задолженности по арендной плате, пени, расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2011 N 16051, об изъятии у ответчика земельного участка площадью 200 кв. м, кадастровый номер 16:50:110417:385, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Мусина, и передаче его истцу,
установил:
муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" обратилось в Арбитражный суд Республики Татарстан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Пивной берег" (далее - ООО "Пивной берег") о взыскании задолженности по арендной плате в размере 30 105 руб. 52 коп., пени в размере 555 руб. 68 коп., о расторжении договора аренды земельного участка от 28.09.2011 N 16051 об изъятии у ответчика земельного участка площадью 200 кв. м, кадастровый номер 16:50:110417:385, расположенного по адресу: г. Казань, Ново-Савиновский район, ул. Мусина, и передаче его истцу.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.04.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2014, иск удовлетворен частично. Суд расторгнул договор аренды земельного участка от 28.09.2011 N 16051, в остальной части иска отказал.
В кассационной жалобе муниципальное казенное учреждение "Комитет земельных и имущественных отношений исполнительного комитета муниципального образования города Казани" просит вышеуказанные судебные акты изменить, удовлетворить заявленные требования в полном объеме.
Законность судебных актов проверена в обжалованной части в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по доводам кассационной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом, на основании постановления Исполнительного комитета муниципального образования города Казани от 12.09.2011 N 5285 между Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани (арендодатель) и ООО "Пивной берег" (арендатор) 28.09.2011 был заключении договор аренды земельного участка N 16051 с кадастровым номером 16:50:110417:385 площадью 200 кв. м сроком на три года до 11.09.2014 из земель населенных пунктов для размещения объекта общественного питания - ресторана по ул. Мусина.
Указанным постановлением ООО "Пивной берег" было рекомендовано получить в Управлении градостроительных разрешений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани разрешение на строительство.
Арендатор обязан вносить арендную плату ежемесячно, не позднее 15 числа каждого текущего месяца, в размере, указанном в приложении к настоящему договору (пункт 3.3. договора).
Письмом от 23.10.2013 N 18585кзио-исх, адресованном ответчику, истец предложил оплатить задолженность в размере 139 401 руб. 92 коп. и пени в размере 23 260 руб. 37 коп. до 08.11.2013 и предложение о расторжении договора аренды.
В связи с возникшей у ответчика задолженностью по оплате арендной платы за период с 01.11.2013 по 28.02.2014 в сумме 30 105 руб. 32 коп. и задолженности по пени в сумме 555 руб. 68 коп., всего 30 661 руб., истец направил в адрес ответчика предарбитражное предупреждение от 12.02.2014 N 5216/кзио, в котором предложил в срок до 01.03.2014 оплатить задолженность, в случае невыполнения требований об оплате задолженности в установленный срок уведомил о том, что Комитет будет вынужден требовать расторжения договора аренды и освобождения занимаемого им земельного участка.
Пунктом 3.5 договора стороны определили, что в случае несвоевременного внесения арендатором арендной платы арендатор обязуется оплатить арендодателю неустойку (пени) в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
Оставление предарбитражных предупреждений без рассмотрения и удовлетворения послужили основанием для обращения в суд с вышеуказанными требованиями.
Арбитражный суд кассационной инстанции, оставляя без изменения обжалованные судебные акты, исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм права.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В статье 65 Земельного кодекса Российской Федерации указано, что использование земли в Российской Федерации является платным, в том числе и виде арендной платы.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Согласно статьям 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться в срок надлежащим образом.
В статье 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В соответствии со статьей 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в частности, пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе, более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Суды первой и апелляционной инстанций, в совокупности оценив доказательства, имеющиеся в материалах дела, в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что в ходе рассмотрения спора ответчик платежным поручением от 18.03.2014 N 22 погасил сумму задолженности в размере 30 661 руб. по акту сверки от 11.02.2014, однако установив факт наличия задолженности ответчика по внесению арендных платежей более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа, при соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, удовлетворили требование о расторжении договора аренды.
Установив наличие на спорном земельном участке строения, которое не принято в установленном законом порядке в эксплуатацию и не признано самовольной постройкой, в связи чем было отказано в удовлетворении требований об изъятии земельного участка.
Суд апелляционной инстанции указал, что оснований считать спорный объект самовольной постройкой не имеется, поскольку как следует из материалов дела ответчику 03.06.2014 Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани выдано разрешение на строительство объекта общественного питания N RU16301000-108-гр.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены обжалованных судебных актов не имеется.
Довод кассационной жалобы о том, что требование об обязании возвратить спорный земельный участок подлежит удовлетворению ввиду возможности демонтажа здания коллегией кассационной инстанции не может быть удовлетворен в ввиду следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 2 статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 данной статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.
Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.
В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.
В материалах дела не имеется доказательств наличия соглашения о правах на принадлежащее обществу здание с собственником земельного участка, поэтому суд обоснованно отказал в удовлетворении иска в части изъятия спорного земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
В рамках настоящего дела действия различных органов одного и того же публичного образования, действующих в его интересах, с одной стороны, направлены на прекращение договорных отношений и изъятие земельного участка, с другой стороны - Исполнительным комитетом муниципального образования города Казани выдано разрешение на строительство объекта.
С учетом специфики данных правоотношений требования арендодателя о возврате земельного участка, на котором в установленном законом порядке возведен объект незавершенного строительства, не отвечают признакам справедливости и соблюдения баланса интересов сторон.
Иных доводов, являющихся в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены либо изменения судебных актов, из кассационной жалобы не усматривается.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 286, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Поволжского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 09.04.2014 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.07.2014 по делу N А65-4616/2014 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий судья
В.А.КАРПОВА
Судьи
В.А.ПЕТРУШКИН
А.Л.ПЕТРОВ