Резолютивная часть постановления объявлена 20 ноября 2014 г.
Постановление в полном объеме изготовлено 24 ноября 2014 г.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Бабаевой О.В., судей Леоновой О.В. и Рыжкова Ю.В., при участии в судебном заседании от истца - общества с ограниченной ответственностью "Лидер" (ИНН 2309093131, ОГРН 1052304959673) - Прокопенко А.А. (доверенность от 09.12.2013), от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Мега Айс" (ИНН 7810841702, ОГРН 1117847409855) - Гришко А.С. (доверенность от 04.06.2014), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мега Айс" на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2014 (судья Ермолова Н.А.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 (судьи Ломидзе О.Г., Галов В.В., Малыхина М.Н.) по делу N А32-41261/2013, установил следующее.
ООО "Лидер" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО "Мега Айс" о взыскании задолженности по предварительному соглашению от 20.10.2011 N KRS 114/2011/7 в размере 29 463 евро 38 евроцентов, по курсу Банка России на день оплаты, увеличенному на 2% (26 749 евро 37 евроцентов - долг по частям арендной платы; 2714 евро 02 евроцента - пеня, начисленная на сумму части арендной платы), и 420 013 рублей 41 копейки (386 154 рубля 80 копеек - долг за фактически потребленные коммунальные услуги; 33 861 рубль 61 копейка - пеня, начисленная на сумму долга за фактически потребленные коммунальные услуги) (измененные в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требования).
Решением от 20.03.2014, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 21.08.2014, уточненные исковые требования удовлетворены. Судебные акты мотивированы следующим: между сторонами возникли договорные правоотношения из предварительного соглашения от 20.10.2011 N KRS 114/2001/7, ответчик надлежащим образом не исполнил принятые на себя обязательства по оплате за арендуемые помещения и потребленные коммунальные услуги.
В кассационной жалобе ответчик просит отменить судебные акты. По мнению заявителя, он не был извещен надлежащим образом о дате рассмотрения дела, в связи с чем не мог возразить против начисленных истцом штрафных санкций. Заявленная истцом неустойка в предварительном соглашении от 20.10.2011 N KRS 114/2001/7 не согласована. Суды не оценили надлежащим образом заявление ответчика о применении статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с несоразмерностью истребуемой неустойки. Истец не представил оригиналы документов, на которых он основывает свои требования. Объект не введен в эксплуатацию, следовательно, истец не вправе был сдавать его в аренду. Предметом предварительного соглашения от 20.10.2011 N KRS 114/2001/7 является обязательство "в будущем заключить договор". Существенным условием предварительного договора является срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. В спорном соглашении указано, что дата открытия не может наступить позднее 31.12.2012, уведомления об открытии в адрес ответчика не поступали, следовательно, взыскание платы после 31.12.2012 противоречит существу обязательства, оно прекращено, поскольку основной договор сторонами не заключен. Срок, в течение которого стороны обязаны заключить основной договор, необходимо определить равным одному году, так как окончание строительства торгового центра не обладает признаками неизбежности наступления. Суды необоснованно не уменьшили взыскиваемую задолженность за счет гарантийного депозита, перечисленного ответчиком в адрес истца в обеспечение надлежащего исполнения обязательств.
Законность судебных актов проверяется кассационным судом в пределах доводов, изложенных в кассационной жалобе (части 1 и 3 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Изучив материалы дела, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа пришел к следующим выводам.
Из материалов дела видно и судами установлено, что 20.10.2011 истец (сторона 1) и ответчик (сторона 2) заключили предварительное соглашение N KRS 114/2011/7. Данное соглашение подписано в связи с осуществлением стороной 1 строительства на арендованном земельном участке в г. Краснодаре по ул. Крылатой, 2, (кадастровый номер 23:43:04 29 001:0501) объекта недвижимости - многофункционального торгово-развлекательного комплекса "OZ Молл", часть помещений в котором (площадь ледового поля и вспомогательных территорий) подлежит в будущем передаче стороне 2 в аренду. Срок действия предварительного соглашения - 3 года с момента подписания, если оно не будет прекращено или расторгнуто по предусмотренным в разделе 14 основаниям.
Из текста предварительного соглашения следует, что для целей "установки специализированного инвентаря стороны 2 и интегрирования в результаты отделочных работ стороны 1" стороны согласовали предоставить стороне 2 доступ в помещения до регистрации права собственности стороны 1 на объект "OZ Молл". Доступ в помещения для указанных целей стороны договорились оформить актом доступа, дату, в которую стороне 2 будет предоставлен доступ в помещения, стороны обозначили как дату передачи (пункты 1.1 и 1.7 предварительного соглашения).
В соответствии с предварительным соглашением сторона 2 обязуется с даты открытия и до вступления в силу краткосрочного договора аренды уплачивать стороне 1 плату за использование помещений, которая подлежит расчету и уплате в порядке, предусмотренном приложением N 7 к предварительному соглашению (пункты 1.16 и 11.1 предварительного соглашения).
Дата открытия - дата официального открытия помещений для осуществления в них коммерческой деятельности стороной 2 при условии получения стороной 1 разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Сторона 1 обязана уведомить сторону 2 о планируемой дате открытия не позднее чем за 3 месяца до ее наступления. При этом дата открытия не может наступить позднее 31.12.2012 (пункт 1.6 предварительного соглашения).
Дополнительным соглашением N 2 к предварительному соглашению стороны оговорили иную дату открытия - 18.05.2012.
В пунктах 9.3 и 9.4 предварительного соглашения стороны определили, что в дату открытия они подпишут акт приема-передачи, в котором укажут площадь помещений в соответствии с протоколом замеров.
Из пунктов 1.8 и 1.10 предварительного соглашения следует, что стороны намеревались заключить после государственной регистрации права собственности стороны 1 на "OZ Молл" в ЕГРП краткосрочный и долгосрочный договоры аренды, краткосрочный должен был действовать до момента регистрации в ЕГРП долгосрочного договора аренды.
Согласно пункту 11.6.2 предварительного соглашения за несвоевременное осуществление платежей сторона 1 вправе требовать уплаты штрафных санкций, установленных договором аренды. Размер неустойки согласован сторонами в пунктах 1.3, 1.40, 1.45 приложения N 7 к предварительному соглашению (форма долгосрочного договора аренды) и составляет 12,25% годовых от суммы долга.
23 апреля 2012 года стороны подписали протокол замеров, которым определена площадь помещений: 933,57 кв. м - площадь ледового поля и 127,18 кв. м - площадь вспомогательных территорий. Общая площадь помещений - 1060,75 кв. м. Указанная в протоколе замеров площадь применяется для расчета арендной платы за пользование помещениями в соответствии с предварительным соглашением.
В этот же день стороны подписали акт доступа в помещения для осуществления стороной 2 (ответчиком) отделочных работ и подготовки помещений к использованию для ведения коммерческой деятельности в соответствии с предварительным соглашением, которым зафиксирована передача ответчику помещений ледового поля (933,57 кв. м) и вспомогательных территорий (127,18 кв. м), а также указанного в акте оборудования, принадлежащего стороне 1.
25 марта 2013 года стороны подписали акт возврата помещений, в соответствии с которым ответчик (сторона 2) полностью вернул истцу (стороне 1) арендованные помещения. Согласно акту возврата в ходе осмотра передаваемых помещений выявлены повреждения имущества и оборудования, принадлежащих стороне 1, возникшие в результате эксплуатации стороной 2 помещений, указанных в приложении 1 к акту возврата помещений.
Ссылаясь на то, что ответчик не внес арендную плату за пользование помещениями в феврале и марте 2013 года, а также плату за фактически потребленные коммунальные услуги, истец обратился в арбитражный суд с иском.
Оценив условия предварительного соглашения и действия сторон по передаче (возврату) помещений и имущества, суды пришли к верному выводу, что стороны данным соглашением оформили арендное пользование ответчиком помещениями истца до даты регистрации права собственности истца на объект в ЕГРП.
В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями договора и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Кодекса).
Согласно статье 606 Кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Статьей 614 Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
На основании представленных в дело доказательств суды установили факт использования ответчиком переданного ему в аренду имущества, а также отсутствие возражений относительно его состава и характеристик. В то же время ответчик документально не подтвердил факт надлежащего исполнения принятых на себя обязательств по внесению согласованной в предварительном соглашении платы.
В абзаце 3 пункта 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление N 73) разъяснено, что, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Кодекса), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 Кодекса не имеется. В силу статьи 309 данного Кодекса пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
При таких обстоятельствах суды правомерно удовлетворили требования истца о взыскании долга по предварительному соглашению, включающего в себя арендные и коммунальные платежи, а также штрафные санкции в виде пеней в размере 12,.25% годовых от суммы долга.
При этом суды обоснованно отклонили доводы заявителя о том, что истец не имел права передавать в аренду помещения до регистрации права собственности истца на объект в ЕГРП, ввиду следующего. Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановления N 73, договор аренды, заключенный лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им недвижимого имущества и право собственности которого еще не было зарегистрировано в реестре, не противоречит положениям статьи 608 Кодекса. Отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
Ссылка заявителя на то, что суд не произвел зачет суммы гарантийного депозита (422 734 рубля 31 копейка), перечисленного в адрес истца во исполнение раздела 10 предварительного соглашения в счет обеспечения исполнения обязательств, была предметом изучения суда апелляционной инстанции и правомерно отклонена.
В соответствии с пунктом 11.3.7 предварительного соглашения в случае повреждения помещений по вине стороны 2 и непринятия стороной 2 мер для устранения повреждений в разумные сроки сторона 1 вправе принять такие меры своими силами и за собственный счет, в таком случае сторона 2 обязана оплатить все документально подтвержденные расходы стороны 1, связанные с устранением повреждения.
В разделе 10 предварительного соглашения указано, что исполнение стороной 2 обязательств по договору обеспечивается перечислением гарантийного депозита (сумма 1 и сумма 2), который является самостоятельным способом обеспечения исполнения обязательств стороной 2. Сумма 1 уплачивается в размере, определенном договором аренды для гарантийного депозита (21 евро 63 евроцента за 1 кв. м ледового поля и 10 евро 82 евроцентов за 1 кв. м вспомогательной территории), который возвращается стороной 1 стороне 2 при прекращении договорных правоотношений за вычетом любой суммы, использованной стороной 1 согласно соглашениям сторон.
Согласно пункту 10.1.1.2 предварительного соглашения сторона 1 по своему усмотрению может вычитать из суммы гарантийного депозита любые суммы в счет задолженности стороны 2, возникшей в результате неисполнения стороной 2 своих договорных обязательств по предварительному соглашению.
Как указано в пункте 11.8 предварительного соглашения, сторона 2 приняла на себя обязательство соблюдать установленные стороной 1 требования к состоянию и внешнему виду ледового поля в рамках приложения N 14 к долгосрочному договору аренды. В приложении 14 к долгосрочному договору аренды определена обязанность ответчика поддерживать в надлежащем состоянии поверхности, включая стены, двери, покрытие пола, в том числе износостойкого для коньков, борта, отбойники, защитные сетки, ограждения ледового поля, стеклянные (прозрачные) поверхности, раздевалки, мебель, включая шкафчики для хранения обуви и одежды посетителей, замки, фурнитуру, коврики и другое оборудование в помещении. При наличии повреждений, существенных царапин, вмятин, выбоин, проявления коррозии и т.п. ответчик обязан за свой счет обеспечить своевременную замену и (или) ремонт за свой счет.
В пункте 15 предварительного соглашения указано, что сторона 2 принимает на себя обязательство в случае досрочного расторжения предварительного соглашения произвести за свой счет недостающее, поврежденное или испорченное оборудование и инвентарь стороны 1 новым такого же вида и качества либо по выбору стороны 1 выплатить стороне 1 денежную компенсацию при условии, что такое повреждение, недостача произошли по вине стороны 2, о чем стороны должны составить соответствующий двусторонний акт. Сторона 1 имеет право самостоятельно осуществить за счет стороны 2 все ремонтные работы.
Согласно акту от 25.03.2013 в ходе осмотра передаваемых помещений выявлены повреждения имущества и оборудования, принадлежащих стороне 1, возникшие в результате эксплуатации помещений стороной 2, перечисленные сторонами в приложении N 1 к акту возврата помещений. Акт и приложение к нему подписаны в порядке, установленном разделом 15 предварительного соглашения. Повреждения и недостатки могут быть объединены в несколько групп: повреждения поверхностей и дверей, повреждения ограждения, повреждения стен и пола.
Суд апелляционной инстанции, сопоставив перечень недостатков помещения, указанных в приложении к акту возврата помещений, с перечнем работ согласно представленному истцом акту приемки выполненных работ по договору подряда от 26.03.2013 N 26.03/СР/2013, заключенному истцом и ООО "Кристалл Групп", установил, что данные недостатки устранены не ответчиком, а иным лицом, и приняты истцом в зачет арендной платы по договору аренды с ООО "Кристалл Групп".
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что повреждения имущества ответчиком и недостатки имущества устранены за счет истца. Данное обстоятельство позволяет ему компенсировать указанные расходы за счет суммы гарантийного депозита.
Затраты на ремонт понесены истцом 17.04.2013 (день подписания соглашения о зачете с выполнившим работы лицом) и составили 9991 евро 45 евроцентов, или 421 899 рублей 40 копеек.
Следовательно, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу, что сумма гарантийного депозита использована истцом верно в соответствии с пунктом 10.1.1.1 предварительного соглашения сторон.
Довод о том, что имеющиеся в материалах дела копии документов не являются надлежащими доказательствами, отклоняется. Согласно части 6 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации копия документа может быть признана допустимым доказательством, за исключением предусмотренных названной статьей случаев (оригинал документа утрачен или не передан в суд, а копии этого документа, представленные лицами, участвующими в деле, не тождественны между собой и невозможно установить подлинное содержание первоисточника с помощью других доказательств). Данные обстоятельства судами не установлены, иные копии, не тождественные представленным обществом документам, отсутствуют, заявление о фальсификации доказательств должник в суде первой инстанции не заявлял, доводы о том, что услуги не оказаны и товар не поставлен, не приводил.
Доводы ответчика о том, что суд первой инстанции ненадлежащим образом уведомил его о времени и месте судебного заседания, несостоятельны.
В соответствии с частью 1 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса извещаются арбитражным судом о принятии искового заявления или заявления к производству и возбуждении производства по делу, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия путем направления копии судебного акта в порядке, установленном данным Кодексом, не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия, если иное не предусмотрено названным Кодексом.
Судебное извещение, адресованное юридическому лицу, направляется арбитражным судом по месту нахождения юридического лица. Если иск вытекает из деятельности филиала или представительства юридического лица, такое извещение направляется также по месту нахождения этого филиала или представительства. Место нахождения юридического лица, его филиала или представительства определяется на основании выписки из Единого государственного реестра юридических лиц (часть 4 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела следует, что ответчик извещался по следующим адресам: г. Санкт-Петербург, просп. Лиговский, 30А (согласно имеющейся в деле выписке из ЕГРЮЛ, а также информации, представленной самим ответчиком, данный адрес являлся его юридическим адресом); г. Санкт-Петербург, Пулковское шоссе, 25, к. 1 (литера А) (согласно подписанным ответчиком договорам и соглашениям, а также данным сети Интернет указанный адрес является адресом местонахождения ответчика (ТРК ЛЕТО)); г. Санкт-Петербург, Московский район, Дунайский проспект, 5, к. 4, кв. 4, (указан ответчиком в предварительном соглашении в качестве почтового).
В соответствии с частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, и иные участники арбитражного процесса считаются извещенными надлежащим образом, если к началу судебного заседания арбитражный суд располагает сведениями о получении адресатом копии определения о принятии искового заявления к производству и возбуждении производства по делу, направленной ему в порядке, установленном Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, или иными доказательствами получения лицами, участвующими в деле, информации о начавшемся судебном процессе.
В пункте 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.07.2013 N 61 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица" разъяснено, что юридическое лицо несет риск последствий неполучения юридически значимых сообщений, поступивших по его адресу, указанному в ЕГРЮЛ, а также риск отсутствия по этому адресу своего представителя, и такое юридическое лицо не вправе в отношениях с лицами, добросовестно полагавшимися на данные ЕГРЮЛ об адресе юридического лица, ссылаться на данные, не внесенные в указанный реестр, а также на недостоверность данных, содержащихся в нем (в том числе на ненадлежащее извещение в ходе рассмотрения дела судом, в рамках производства по делу об административном правонарушении и т.п.), за исключением случаев, когда соответствующие данные внесены в ЕГРЮЛ в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путем помимо воли юридического лица.
В силу части 2 статьи 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.
Ссылка заявителя на то, что суды не оценили его ходатайство о снижении суммы подлежащей взысканию неустойки в порядке статьи 333 Кодекса, также несостоятельна.
В абзаце 2 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Кодекса) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Заявление ответчика о явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства может быть сделано исключительно при рассмотрении судом дела по правилам суда первой инстанции.
Как указано в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.01.2011 N 11680/10, уменьшение неустойки судом в рамках своих полномочий не должно допускаться, так как это вступает в противоречие с принципом осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Кодекса), а также с принципом состязательности (статья 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
На основании статьи 13 Федерального конституционного закона от 28.04.1995 N 1-ФКЗ "Об арбитражных судах в Российской Федерации" постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, принятые им по вопросам своего ведения, обязательны для арбитражных судов в Российской Федерации.
Таким образом, с учетом изложенных разъяснений, а также изменения судебной практики по вопросу взыскания неустойки суд первой инстанции правомерно не применил по собственной инициативе статью 333 Кодекса и взыскал договорную неустойку в сумме, заявленной истцом, поскольку из материалов дела следует, что ответчик при рассмотрении спора в суде первой инстанции не заявлял ходатайство о снижении неустойки и не представил суду своего аргументированного обоснования несоразмерности взысканной неустойки.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, были предметом рассмотрения нижестоящих судов, им дана надлежащая правовая оценка, поэтому они не принимаются кассационным судом. Переоценка установленных фактических обстоятельств не входит в компетенцию суда кассационной инстанции, определенную статьями 286 и 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Основания для отмены или изменения обжалуемых судебных актов по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют. Нарушения процессуальных норм, влекущие отмену судебных актов (часть 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлены.
Руководствуясь статьями 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 20.03.2014 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2014 по делу N А32-41261/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
О.В.БАБАЕВА
Судьи
О.В.ЛЕОНОВА
Ю.В.РЫЖКОВ