Дело N А76-24500/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 04 июня 2015 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 05 июня 2015 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Смирнова А.Ю.,
судей Беляевой Н.Г., Тороповой М.В.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу Регионального отделения политической партии "Справедливая Россия" в Челябинской области (далее - отделение партии, ответчик) на решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.12.2014 по делу N А76-24500/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 по тому же делу.
Представители лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа, в судебное заседание не явились.
Администрация Коркинского городского поселения (далее - администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к отделению партии о расторжении договора аренды муниципального имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Коркино, пр. Горняков, д. 4, общей площадью 43,9 кв. м, об обязании ответчика освободить указанное помещение.
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено муниципальное казенное учреждение "Управление городского хозяйства и архитектуры Коркинского городского поселения".
Решением суда от 23.12.2014 (судья Писаренко Е.В.) иск удовлетворен.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 (судьи Богдановская Г.Н., Пивоварова Л.В., Соколова И.Ю.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе отделение партии просит указанные судебные акты отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела. Заявитель указывает на то, что узнал о наличии задолженности по коммунальным платежам за арендуемое помещение только в ходе рассмотрения настоящего дела судом и оплатил данную задолженность в декабре 2014 года, что опровергает вывод суда о нарушении ответчиком подп. 2 п. 15 договора аренды от 01.08.2012 N 25. Ответчик полагает, что материалами дела не подтвержден факт существенного нарушения им условий названного договора аренды, так как замена оконных блоков произведена им в рамках исполнения своих договорных обязательств, а также в связи с возникшими форс-мажорными обстоятельствами (метеоритный дождь). Кроме того, отделение партии указывает на то, что им в разумный срок устранены допущенные нарушения условий договора аренды по установке пожарной сигнализации, страхованию помещения, государственной регистрации договора, что в силу положений п. 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" является основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора. Заявитель также не согласен с выводом суда первой инстанции о нецелевом использовании арендуемого помещения в связи с размещением в нем приемной депутата Государственной Думы Федерального собрания Российской Федерации и помощника депутата, так как такое использование соответствует уставной деятельности отделения партии.
В отзыве на кассационную жалобу администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения, считает их законными и обоснованными.
В соответствии с ч. 1 ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено указанным Кодексом. Таким образом, суд кассационной инстанции проверяет законность обжалуемых судебных актов в пределах доводов кассационной жалобы.
При рассмотрении спора судами установлено, и материалами дела подтверждено, что в собственности муниципального образования Коркинское городское поселение Коркинского муниципального р-на Челябинской обл. находится нежилое административное помещение N 13 общей площадью 43,9 кв. м, расположенное на 1 этаже жилого дома по адресу: г. Коркино, пр. Горняков, д. 4, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.04.2008 N 74АА 555819.
Истцом и ответчиком 01.08.2012 заключен договор аренды муниципального имущества N 25, в соответствии с условиями которого администрация обязалась предоставить отделению партии за плату во временное владение и пользование нежилое помещение (номера на поэтажном плане 1, 2, 3), расположенное по адресу: г. Коркино, пр. Горняков, д. 4, общей площадью 43,9 кв. м для размещения офиса отделения партии (п. 1 - 3 договора).
Согласно п. 5 данного договора срок его действия составляет три года - с 01.08.2012 по 31.07.2015.
Неотделимые улучшения арендуемого объекта производятся арендатором только с разрешения арендодателя (п. 7 договора).
В соответствии с п. 15 договора арендатор принял на себя следующие обязательства: своевременно и полностью уплачивать арендодателю арендную плату, установленную договором, в установленные договором сроки вне зависимости от результатов финансово-хозяйственной деятельности, а также оплачивать своевременно коммунальные и прочие целевые услуги (под. 1); в течение первого года с момента заключения договора аренды установить пожарную сигнализацию, провести мероприятия в соответствии с требованиями противопожарной безопасности (подп. 14); в течение месяца с момента заключения договора за свой счет произвести государственную регистрацию договора аренды (подп. 25); в течение месяца с момента заключения договора осуществить обязательное страхование за счет средств арендатора (подп. 26).
Арендная плата за пользование объектом перечисляется арендатором ежемесячно, в срок до 10 числа текущего месяца на счет (п. 16 договора).
Размер годовой арендной платы за пользование объектом недвижимости (согласно отчета от 25.06.2012 N 192.12 об оценке рыночно обоснованной арендной платы), указанный в п. 1 договора, на момент его заключения составляет 22 128 руб., в том числе НДС; 18 752 руб. 54 коп., без учета НДС. Размер ежемесячной арендной платы за пользование объектом составляет - 1844 руб., в том числе НДС; 1562 руб. 71 коп. без учета НДС (п. 17, 18 договора).
Объект аренды передан ответчику 01.08.2012 по акту приема-передачи муниципального имущества.
Актом от 24.09.2013 комиссией в составе заместителей главы Коркинского городского поселения, директора муниципального казенного учреждения "УГХА" Коркинского городского поселения, зафиксирован факт производства в помещении работ по замене оконных блоков.
Администрацией отделению партии 25.07.2014 направлено уведомление N 01/1497 о неисполнении договорных обязательств и расторжении договора, в котором истец указал на нарушение ответчиком подп. 2, 5, 14, 25, 26 п. 15 договора аренды от 01.08.2012 N 25, а также поставил в известность ответчика о намерении расторгнуть договор аренды с 28.08.2014.
В ответ на указанное уведомление ответчик направил истцу письмо от 20.08.2014 N 148, в котором проинформировал его об устранении изложенных арендодателем нарушений договора аренды, а также надлежащем исполнении иных его условий, в том числе в части уплаты арендной платы и коммунальных услуг, произведения улучшения арендованного помещения.
Ссылаясь на нарушение ответчиком условий договора аренды от 01.08.2012 N 25, что является основанием для его расторжения, истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.
В силу положений ст. 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
На основании п. 1, 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно положениям ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с п. 2 ст. 450 названного Кодекса.
В силу п. 32 заключенного сторонами договора аренды по требованию арендодателя договор может быть расторгнут, в том числе в случае, если в течение одного месяца с момента заключения договора арендатор не застраховал объект, если в течение одного месяца с момента заключения договора арендатор не произвел за свой счет государственную регистрацию договора аренды, а также при нарушении иных условий договора.
Оценив условия рассматриваемого договора аренды, суды первой и апелляционной инстанций пришли к обоснованному выводу о его соответствии предъявляемым законом требованиям, допустимости включения в него дополнительных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае нарушения условий данного договора, признаваемых существенными в силу соглашения сторон (ст. 421, 422, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные в материалы дела доказательства, а именно договор об оказании услуг по монтажу автоматической пожарной сигнализации и систем оповещения людей о пожаре от 11.08.2014 N 17/2014, полис страхования объекта аренды серии СБ74 N 0785181 за период с 13.08.2014 по 12.08.2015, письмо общества с ограниченной ответственностью "Горводоканал" от 11.12.2014 N 1025/7, в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суды первой и апелляционной инстанций установили факты нарушения отделением партии обязательства по договору аренды от 01.08.2012 N 25 в части установки пожарной сигнализации в течение первого года с момента заключения договора аренды, обязательного страхования арендуемого помещения в течение месяца с момента заключения договора, а также несвоевременной оплаты коммунальных услуг, а также факт самовольной замены оконных блоков, что не относится к текущему ремонту, а также опровержение представленными доказательствами причинение ущерба в результате "метеоритного дождя" в связи с чем пришли к верному выводу о наличии у администрации права на досрочное расторжение договора аренды.
Отклоняя довод отделения партии об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи с устранением им выявленных нарушение условий договора аренды в разумный срок, суд апелляционной инстанции указал, что по смыслу п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" даже после устранения арендатором допущенных им нарушений арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
Поскольку устранение выявленных нарушения арендатором имело место в августе 2014 года, а с рассматриваемым иском истец обратился в суд 30.09.2014, указанное условие о разумном сроке предъявления иска о расторжении договора соблюдено.
В силу ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Так как при расторжении договора аренды у арендатора отпадают основания для пользования переданным ему в аренду имуществом, суды также правомерно удовлетворили требования об освобождении нежилого помещения.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе об устранении нарушений договора аренды в разумный срок, недоказанность существенного нарушения условий названного договора аренды подлежат отклонению судом, так как направлены на переоценку доказательств по делу и сделанных на их основании выводов, что выходит за пределы рассмотрения дела в арбитражном суде кассационной инстанции в силу ст. 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемых судебных актов и удовлетворения кассационной жалобы в соответствии со ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом кассационной инстанции не установлено.
Руководствуясь ст. 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 23.12.2014 по делу N А76-24500/2014 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.02.2015 по тому же делу оставить без изменения, кассационную жалобу Регионального отделения политической партии "Справедливая Россия" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
А.Ю.СМИРНОВ
Судьи
Н.Г.БЕЛЯЕВА
М.В.ТОРОПОВА