N 03-03-04/1/448 от 26.12.2005

Вопрос: В 2002 году нашей организацией, являющейся генподрядчиком и одновременно генеральным инвестором в строительстве многоквартирного жилого дома, был заключен договор уступки прав инвестирования строительства соинвесторами. Цена 1 квадратного метра общей площадью квартир была определена исходя из рыночной стоимости на момент заключения сделки 350 у.е. по курсу доллара США на день оплаты.

В процессе строительства (2002-2004 гг.) в результате увеличения цен на строительные материалы и энергоносители произошло удорожание себестоимости 1 квадратного метра жилья до 450 у.е.

В результате от операции по уступкам прав инвестирования генеральным инвестором получен убыток.
Возможно ли учесть убыток, полученный от продажи прав инвестирования в целях налогообложения прибыли в соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 253 Налогового кодекса Российской Федерации.

Из-за того, что в Налоговом кодексе РФ не содержится четкого определения имущественных прав, трактовка данного вопроса весьма противоречива.

Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо по вопросу признания для целей налогообложения убытков, полученных организацией от уступки прав инвестирования и сообщает следующее.

В настоящее время инвестиционная деятельность регулируется Федеральным законом от 25.02.99 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", Гражданским кодексом Российской Федерации и другими правовыми актами.

В соответствии со статьей 1 названного закона капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.
Как следует из вашего письма, ЗАО, являясь одновременно генподрядчиком и генинвестором, заключило договор переуступки прав инвестирования в строительстве другим соинвесторам. Цена 1 кв.м общей площади квартир была определена исходя из рыночных цен на момент заключения договора (350 дол.).

Однако из-за удорожания стройматериалов 1 кв.м площади стал стоить дороже (450 дол.) и организация понесла убытки.

Главой 25 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) расходы капитального характера принимаются к вычету через начисление амортизации или одновременно при реализации (или ином выбытии) основных средств.

Пунктом 1 статьи 256 Кодекса определено, что амортизируемым имуществом в целях налогообложения признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности (если иное не предусмотрено настоящей главой), используются им для извлечения дохода, и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 рублей.

Пунктом 1 статьи 257 Кодекса установлено, что под основными средствами в целях налогообложения понимается часть имущества, используемого в качестве средств труда для производства и реализации товаров (выполнения работ, оказания услуг) или для управления организацией.
Таким образом жилые дома не включаются в состав амортизируемого имущества. Поэтому вернуть через амортизацию потраченные средства нельзя.
Учитывая изложенное, убытки, понесенные генеральным инвестором при продаже инвестиционных долей при строительстве жилого дома из-за удорожания стройматериалов и энергоносителей - это убытки от инвестиционной деятельности, которые не могут быть признаны в качестве таковых для целей налогообложения прибыли в соответствии с нормами главы 25 "Налог на прибыль организаций" Налогового кодекса Российской Федерации.