Вопрос: В соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса РФ прошу дать письменные разъяснения по вопросу исчисления государственной пошлины.
Юридическое лицо осуществляет строительство многоквартирных домов и заключает с физическими лицами два вида договоров:
1) договоры долевого участия в строительстве на отдельные квартиры в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено после вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов...";
2) договоры инвестирования в строительство отдельных квартир в многоквартирных домах, разрешение на строительство которых было получено до вступления в силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ.
По условиям договоров Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) Объект и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта передать Инвестору или Участнику долевого строительства квартиру с определенными характеристиками в построенном Объекте, а Инвестор или Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную настоящим договором цену за квартиру и принять ее при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Объекта.
В силу ст.ст.16 и 17 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ и ст.ст.4, 25.1 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственной регистрации подлежат как договор долевого участия в строительстве квартиры, так и право собственности на квартиру после завершения строительства в установленном порядке.
Согласно с пп.20 п.1 ст.333.33 НК РФ пошлина за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, а также договоров об отчуждении недвижимого имущества составляет для физических лиц 500 руб., для юридических - 7500.
С целью реализации права на жилище, провозглашенного ст.40 Конституции Российской Федерации, ст.ст.1, 2 Жилищного кодекса, в свете политики Российской Федерации по созданию возможностей решения жилищной проблемы граждан и установлению льготного режима для операций с недвижимым имуществом физическим лицам ст.333.33 НК РФ предусматривает существенно сниженную ставку госпошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество для физических лиц.
На основании законодательства о государственной пошлине прошу разъяснить, по какой ставке следует уплачивать государственную пошлину за:
а) государственную регистрацию договора долевого участия в строительство квартиры;
б) государственную регистрацию права собственности на квартиру, построенную по договору инвестирования либо договору долевого участия в строительстве, если инвестором и участником долевого строительства является физическое лицо, а Застройщиком - юридическое лицо, притом что по условиям договоров на инвестора (участника долевого строительства) возлагаются все расходы, связанные с государственной регистрацией.
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше обращение по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве квартиры в многоквартирном доме и за государственную регистрацию права собственности на квартиру, построенную по договору участия в долевом строительстве, если участником долевого строительства является физическое лицо, а застройщиком - юридическое лицо, и сообщает.
В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) предметом регулирования данного Закона являются отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства.
Согласно пункту 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Государственная регистрация прав на недвижимое Имущество и сделок с ним (или государственная регистрация прав) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 11 Закона N 122-ФЗ за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (или государственную регистрацию прав) взимается государственная пошлина в соответствии с налоговым законодательством.
В соответствии со статьей 333.17 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) организации и физические лица признаются плательщиками государственной пошлины в случае, если они обращаются за совершением юридически значимых действий, предусмотренных главой 25.3 "Государственная пошлина".
Подпунктом 20 пункта 1 статьи 333.33 Кодекса предусмотрено взимание государственной пошлины за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество, договоров об отчуждении недвижимого имущества с юридических лиц в размере 7500 рублей, с физических - 500 рублей.
В соответствии со статьей 12 Закона N 122-ФЗ права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав.
Статьей 25.1 Закона N 122-ФЗ установлено, что запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Следовательно, при регистрации договора участия в долевом строительстве ограничивается право застройщика на земельный участок, предназначенный для застройки, и возводимый объект с целью возникновения на него залога в силу закона в пользу участников договора долевого строительства, а у участника долевого строительства возникает право на строящиеся (создаваемые) объекты недвижимости, которое регистрируется на основании данного договора.
В связи с этим участник долевого строительства должен уплатить государственную пошлину, как заявитель, за регистрацию данного договора в соответствии с налоговым законодательством.
Также на основании статьи 16 Закона N 214-ФЗ государственная регистрация права собственности на объекты долевого строительства осуществляется в порядке, предусмотренном Законом N 122-ФЗ.
В соответствии с пунктами 1 и 4 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом.
Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется документ об уплате государственной пошлины.
Таким образом, размер государственной пошлины за государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве и за государственную регистрацию права собственности участника долевого строительства определяется исходя из того, кто становится правообладателем строящегося (создаваемого) объекта недвижимости. Если таким правообладателем становится физическое лицо, то согласно подпункту 20 пункта 1 статьи 333.33 Кодекса, государственная пошлина уплачивается в размере 500 рублей, если юридическое лицо - 7500 рублей.
А.И. Иванеев