Вопрос: ЗАО просит Вас проконсультировать по применению положений главы 25 Налогового Кодекса РФ в следующей ситуации.
Банк приобретает в собственность объекты недвижимости (жилые и нежилые помещения) с целью получения дохода от сдачи их в аренду.
По условиям договоров аренды расходы, связанные с содержанием указанных помещений (коммунальные услуги, ремонт), несет арендодатель, т.е. Банк.
В соответствии с п. 1 ст. 252 Налогового Кодекса Российской Федерации налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в статье 270 настоящего Кодекса).
Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты (а в случаях, предусмотренных статьей 265 настоящего Кодекса, убытки), осуществленные (понесенные) налогоплательщиком.
Расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Можно ли руководствуясь положениями вышеназванной статьи, отнести к расходам, уменьшающим налогооблагаемую базу по налогу на прибыль, затраты на содержание объектов недвижимости. Банк получает доход от сдачи в аренду этих объектов и соблюдает все другие условия признания расходов согласно п. 1 статьи 252 Налогового Кодекса РФ.
В соответствии с Положением Центрального Банка РФ N 205-П от 05.12.2002 "О правилах ведения бухгалтерского учета в кредитных организациях, расположенных на территории Российской Федерации" амортизация по объектам жилищного фонда не начисляются. Следовательно, объекты недвижимости (жилые помещения) не относятся к амортизируемому имуществу.
В случае реализации объектов (жилых помещений), при определении результатов от их продажи может ли Банк применить положения п.п. 2 п. 1 ст. 268 Налогового Кодекса Российской Федерации. Если цена приобретения объектов недвижимости (жилых помещений) с учетом расходов, связанных с их реализацией, превышает выручку от реализации, может ли разница между этими величинами быть признана убытком, учитываемым в целях налогообложения.
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо <....> по вопросу учета в целях налогообложения прибыли убытков, образовавшихся в связи с реализацией ранее приобретенных банком объектов недвижимости, включая жилищный фонд, и сообщает следующее.
Объекты недвижимости (за исключением объектов, составляющих жилищный фонд), приобретенные налогоплательщиком в собственность и используемые в дальнейшем для извлечения доходов (в данном случае - сдача объектов в аренду) согласно положениям пункта 1 статьи 256 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), признаются в целях налогообложения амортизируемым.
Поэтому согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 268 Кодекса в случае реализации амортизируемого имущества доходы от таких операций уменьшаются на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в
соответствии с пунктом 1 статьи 257 Кодекса.
В соответствии с пунктом 3 статьи 268 Кодекса, если остаточная стоимость амортизируемого имущества, указанного в подпункте 1 пункта 1 статьи 268 Кодекса, с учетом расходов, связанных с его реализацией, превышает выручку от его реализации, разница между этими величинами признается убытком налогоплательщика, учитываемым в целях налогообложения в следующем порядке. Полученный убыток включается в состав прочих расходов налогоплательщика равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.
Кроме того, учитывая, что речь идет о реализации имущества, в этом случае действуют положения статьи 40 Кодекса.
Так, согласно пунктам 2 и 3 статьи 40 Кодекса при отклонении цены по сделке более чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам) в пределах непродолжительного периода времени, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога и пени, рассчитанных таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующие товары, работы или услуги.
Вышеуказанные положения касаются только объектов недвижимости, относящиеся к нежилым зданиям.
Согласно положениям главы 25 Кодекса жилищный фонд (жилые помещения) в целях налогообложения прибыли не подлежит амортизации.
Если налогоплательщик приобрел в собственность объекты недвижимости, являющиеся жилищным фондом, налоговый учет такого объектов жилья отличается от налогового учета амортизируемого имущества.
Согласно положениям статьи 275.1 Кодекса налогоплательщики, в состав которых входят подразделения, осуществляющие деятельность, связанную с использованием объектов обслуживающих производств и хозяйств, определяют налоговую базу по указанной деятельности отдельно от налоговой базы по иным видам деятельности.
К обслуживающим производствам и хозяйствам относятся, в том числе объекты жилищно-коммунального хозяйства.
Так, в целях налогообложения прибыли к объектам жилищно-коммунального хозяйства относятся жилой фонд, дома и общежития для приезжих, объекты внешнего благоустройства и т.д.
Статья 275.1 Кодекса определяет, что в случае если обособленным подразделением налогоплательщика получен убыток при осуществлении деятельности, связанной с использованием указанных в данной статье объектов (в том числе жилого фонда), такой убыток признается для целей налогообложения при соблюдении следующих условий:
если стоимость услуг, оказываемых налогоплательщиком, осуществляющим деятельность, связанную с использованием указанных в настоящей статье объектов, соответствует стоимости аналогичных услуг, оказываемых специализированными организациями, осуществляющими аналогичную деятельность, связанную с использованием таких объектов;
если расходы на содержание объектов жилищно-коммунального хозяйства, социально-культурной сферы, а также подсобного хозяйства и иных аналогичных хозяйств, производств и служб не превышают обычных расходов на обслуживание аналогичных объектов, осуществляемое специализированными организациями, для которых эта деятельность является основной;
если условия оказания услуг налогоплательщиком существенно не отличаются от условий оказания услуг специализированными организациями, для которых эта деятельность является основной.
Если не выполняется хотя бы одно из указанных условий, то убыток, полученный налогоплательщиком при осуществлении деятельности, связанной с использованием объектов обслуживающих производств и хозяйств, налогоплательщик вправе перенести на срок, не превышающий десять лет, и направить на его погашение только прибыль, полученную при использовании объектов жилищного фонда.
Таким образом, если реализуются объекты жилищного фонда, то полученный в результате реализации убыток учитывается в целях налогообложения прибыли в соответствии с положениями статьи 275.1 Кодекса.
А.И. Иванеев