Вопрос: Организация является собственником квартиры в многоквартирном жилом доме, а также встроенно-пристроенных нежилых помещений к многоквартирному жилому дому в г. Новосибирске.
Свидетельства о государственной регистрации прав на вышеуказанные объекты недвижимого имущества получены Организацией в конце 2004 г. на основании договоров об инвестировании строительства и актов приема-передачи.
Договоры аренды земельных участков, заключенные между застройщиками этих домов и муниципалитетом, прекратили свое действие после окончания строительства и приемки в эксплуатацию многоквартирных жилых домов в конце 2004 г. Права на данные земельные участки Организация не оформляла.
Согласно статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Жилищный кодекс РФ введен в действие с 01 марта 2005 г. Земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости сформированы до введения в действие Жилищного кодекса РФ. Следовательно, с 01 марта 2005 г. к Организации бесплатно перешла доля в праве собственности данные на земельные участки.
Организация свидетельства о государственной регистрации права на долю в праве собственности на земельные участки не получала, так как законодательство не обязывает проводить государственную регистрацию права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном жилом доме, в том числе и на земельный участок. Согласно ст. 38 Жилищного кодекса РФ при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 250 НК РФ внереализационными доходами налогоплательщика признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав. В соответствии с пп. 1 п. 4 ст. 271 НК РФ датой получения дохода в виде безвозмездно полученного имущества является дата подписания сторонами акта приема-передачи имущества.
Исходя из смысла ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" доли в праве собственности на земельные участки перешли к Организации бесплатно, т.е. безвозмездно. Однако, акты приема-передачи долей в праве собственности на земельные участки между бывшим собственником (муниципалитетом) и Организацией не были подписаны, так как право возникло в силу закона.
Прошу Вас дать разъяснения по следующим вопросам:
1. Признается ли (доля в праве собственности на земельный участок, бесплатно перешедшая к Организации в силу ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" внереализационным доходом в соответствии с главой 25 Налогового кодекса РФ?
2. если признается, то:
- с какого момента возникает внереализационный доход: с 01 марта 2005 г. (даты вступления в силу Жилищного кодекса РФ), с даты государственной регистрации доли в праве собственности на земельный участок в Федеральной регистрационной службе или иной даты (даты подписания акта приема-передачи недвижимого имущества)?
- в каком порядке должна определяться налоговая база: исходя из рыночной цены земельного участка (согласно ст. 40 Налогового кодекса РФ), кадастровой стоимости (согласно пункту 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ) или его нормативной стоимости (т.к. кадастровая стоимость земли в Новосибирской области установлена с 01 января 2006 года.)?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо <....> по вопросу формирования налоговой базы по налогу на прибыль организаций при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме и переходе доли в праве общей собственности на земельный участок и сообщает следующее.
Из вашего письма следует, что организация в 2004 году приобрела право собственности на квартиру в многоквартирном жилом доме, а также встроенно-пристроенных нежилых помещений к многоквартирному жилому дому, права собственности на которые были зарегистрированы в установленном законодательством порядке. Земельные участки, на которых расположены указанные объекты недвижимости, сформированы до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу части 2 названной статьи земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества, сформированный до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Право собственности на земельные участки, как это установлено статьей 25 Земельного кодекса Российской Федерации, возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежит государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Право собственности на долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, согласно статье 38 Жилищного кодекса Российской Федерации, переходит при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю, т.е. в силу федерального законодательства.
В соответствии с частью 2 статьи 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация возникновения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.
Таким образом, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является неотъемлемой частью помещения в данном доме. В связи с этим, лицо, приобретающее в собственность помещение в многоквартирном доме, одновременно приобретает долю в праве общей собственности на общее имущество, включая долю в праве общей собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества. При этом доля в праве на общее имущество дома, включая указанный земельный участок, не подлежит отдельной государственной регистрации.
В соответствии со статьей 250 Налогового кодекса Российской Федерации доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав являются внереализационными доходами налогоплательщика и учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций.
Однако, как следует из приведенных выше положений законодательства, регулирующего правоотношения по поводу приобретения доли в праве собственности на земельный участок, расположенный под многоквартирным домом и иными входящими в состав такого дома объектами недвижимого имущества, приобретение такого права не является безвозмездно полученным имуществом или имущественным правом в целях налогообложения прибыли, и, следовательно, его стоимость налоговую базу по налогу на прибыль организаций не увеличивает.
А.И. Иванеев