Вопрос: Прошу вас разъяснить, почему при подаче документов в подразделения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве для осуществления государственной регистрации:
- дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества (нежилых помещений), связанных с изменением площади переданного в аренду нежилого помещения;
- дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества (нежилых помещений), не связанных с изменением площади переданного в аренду нежилого помещения (соглашения о величине арендной платы и т.д.);
- соглашений о расторжении договоров аренды недвижимого имущества (нежилых помещений)
сотрудники Главного управления Федеральной регистрационной службы по Москве, осуществляющие прием документов, настаивают на том, что вышеуказанные регистрационные действия подлежат оплате государственной пошлиной в соответствии с пп.20 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ.
В случае если, по-вашему мнению, при подаче вышеперечисленных документов для государственной регистрации должен применяться пп.20 п.1 cт.333.33 Налогового кодекса РФ, прошу вас разъяснить, какие регистрационные действия облагаются государственной пошлиной согласно пп.21 п.1 ст.333.33 Налогового кодекса РФ.
Ответ: В связи с вашим обращением от 28 апреля по вопросу уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества (нежилых помещений), связанных с изменением площади переданного в аренду нежилого помещения, размера арендной платы и т.д., а также соглашений о расторжении договоров аренды недвижимого имущества Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики сообщает.
Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статье 4 Федерального закона oт 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором.
Внесение в Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП), утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с пунктом 67 Правил ведения ЕГРП лист записи об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся смена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименование юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п. Данный перечень является открытым.
Следовательно, дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, а также площади переданного в аренду нежилого помещения является неотъемлемой частью договора аренды, изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.
В настоящее время правовой основой регулирования правоотношений, связанных с уплатой государственной пошлины за совершение юридически значимых действий, в том числе связанных с регистрацией прав на недвижимое имущество, ограничений (обременений) прав, их возникновением, переходом и прекращением, является Налоговый кодекс Российской Федерации (далее - Кодекс).
Согласно подпункту 21 пункта 1 статьи 333_33 Кодекса за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 25 настоящего пункта, государственная пошлина уплачивается организациями в размере 300 рублей, гражданами в размере 100 рублей.
Учитывая нормы Правил ведения ЕГРП, касающиеся внесения изменений в зарегистрированный договор аренды недвижимого имущества и Кодекса, за государственную регистрацию дополнительных соглашений к договорам аренды недвижимого имущества, связанных с изменением площади переданного в аренду недвижимого имущества, размера арендной платы, должна уплачиваться государственная пошлина в размерах, определенных подпунктом 21 пункта 1 статьи 333.33 Кодекса.
Что касается дополнительных соглашений о расторжении договоров аренды недвижимого имущества, то согласно пункту 17 Правил ведения ЕГРП, при прекращении права или ограничения погашается соответствующая запись Единого государственного реестра прав. Процедуры погашения регистрационных записей устанавливаются в разделе VI Правил ведения ЕГРП.
В соответствии с пунктом 62 раздела VI Правил ведения ЕГРП права и ограничения, которые прекращены, погашаются на лицевой стороне листа специальным штампом погашения регистрационной записи.
Согласно пункту 23 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества, утвержденной приказом Минюста России от 6 августа 2004 года N 135, предусмотрено, что государственная регистрация прекращения договора аренды осуществляется посредством погашения регистрационных записей на основании одного заявления, которое может быть подано одной из сторон договора.
Вместе с тем Федеральным законом от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ не предусматривается, что при регистрации прекращения договора аренды недвижимого имущества должен предоставляться документ об уплате государственной пошлины, а также в главе 25.3 "Государственная пошлина" Кодекса не содержится однозначного указания на то, что при погашении регистрационной записи о прекращении договора аренды недвижимого имущества должна уплачиваться государственная пошлина.
Учитывая изложенное и принимая во внимание пункт 7 статьи 3 Кодекса, государственная пошлина за погашение регистрационной записи при прекращении договора аренды недвижимого имущества, по нашему мнению, уплачиваться не должна.
А.И. Иванеев