Вопрос: Об определении в целях НДФЛ срока нахождения в собственности образованных в результате раздела объектов недвижимого имущества при их продаже.
Ответ:
Федеральная налоговая служба в связи с поступающими запросами налогоплательщиков по вопросу определения срока нахождения в собственности образованных в результате раздела объектов недвижимого имущества в части применения положений пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) в целях исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц сообщает следующее.
Положениями пункта 17.1 статьи 217 НК РФ предусмотрено, что доходы, получаемые налогоплательщиком от продажи объекта недвижимого имущества, освобождаются от налогообложения при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
При этом в целях применения указанного освобождения необходимо иметь в виду, что срок нахождения имущества в собственности налогоплательщика определяется за период, в котором это имущество непрерывно находилось в собственности налогоплательщика до планируемого момента его продажи.
Право собственности, в том числе основания его возникновения и прекращения, регулируется Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ).
На основании статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
При этом статьей 219 ГК РФ установлено, что право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Согласно статье 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
При определении срока нахождения имущества в собственности необходимо учитывать, что согласно статьи 235 ГК РФ основаниями прекращения права собственности являются: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, а также утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
В отношении правоотношений по разделу объектов недвижимого имущества, возникших до 01.01.2017, порядок регистрации права собственности на образованное недвижимое имущество определен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).
Со ссылкой на нормы Федерального закона N 122-ФЗ (пункт 9 статьи 12), а также гражданского законодательства Российской Федерации имеются официальные разъяснения Министерства финансов Российской Федерации по указанному вопросу, доведенные по системе налоговых органов для сведения и использования в работе (письмо Минфина России от 22.07.2016 N 03-04-07/43026).
Согласно данным разъяснениям при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела объекты недвижимого имущества (без изменения внешних границ исходного объекта недвижимого имущества) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходный объект, который до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.
В Определении Верховного Суда Российской Федерации от 11.05.2011 N 67-В11-2 также содержится вывод со ссылкой на нормы Федерального закона N 122-ФЗ и положения гражданского законодательства Российской Федерации, в частности нормы статей 209, 235 ГК РФ, что действующее законодательство (на момент рассмотрения соответствующего гражданского дела) не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимое имущество его раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет.
С 01.01.2017 государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на недвижимое имущество осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом Российской Федерации от 03.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Федеральный закон N 218-ФЗ).
Таким образом, в отношении правоотношений по разделу объектов недвижимого имущества, возникших после 01.01.2017, порядок регистрации права собственности на образованное недвижимое имущество определяется Федеральным законом N 218-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 41 Федерального закона N 218-ФЗ в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате в том числе раздела объекта недвижимости государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.
При этом согласно части 3 статьи 41 Федерального закона N 218-ФЗ снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости.
В информационной системе "Консультант Плюс" имеются частные разъяснения Министерства финансов Российской Федерации по вопросу определения срока нахождения в собственности объекта недвижимого имущества, образованного в результате раздела, право собственности на который зарегистрировано в рамках применения Федерального закона N 218-ФЗ (письмо Минфина России от 30.10.2018 N 03-04-05/78026).
С учетом указанных норм Федерального закона N 218-ФЗ, а также положений гражданского законодательства Российской Федерации, в частности норм статей 131, 219 ГК РФ, сделан вывод, согласно которому, поскольку при разделе объекта недвижимости возникают новые объекты права собственности, а первичный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе объектов недвижимости для целей исчисления и уплаты налога на доходы физических лиц при их продаже следует исчислять с даты государственной регистрации прав на вновь образованные объекты недвижимости.
При этом, по мнению ФНС России, при условии неизменности положений гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующего порядок приобретения и прекращения права собственности, изменение технического порядка осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав при образовании объекта недвижимого имущества не должно влечь за собой изменение порядка определения срока нахождения в собственности объекта недвижимого имущества, в том числе в целях исчисления налога на доходы физических лиц.
В этой связи, принимая во внимание тот факт, что в отношении правоотношений по разделу объектов недвижимого имущества, возникших после 01.01.2017 (в рамках действия Федерального закона N 218-ФЗ), согласно имеющимся частным разъяснениям порядок определения срока нахождения в собственности образованных в результате раздела объектов недвижимого имущества в целях исчисления налога на доходы физических лиц кардинально поменялся, Федеральная налоговая служба просит Министерство финансов Российской Федерации довести официальную позицию по указанному вопросу в рамках применения Федерального закона N 218-ФЗ в целях ее использования в работе и направления территориальным налоговым органам.
Действительный
государственный советник
Российской Федерации
2 класса
С.Л.БОНДАРЧУК
06.06.2019