Вопрос: О применении застройщиком налога на прибыль и НДС при долевом строительстве МКД и иных объектов недвижимости, а также определении им финансового результата от использования целевых средств.
Ответ: Департамент налоговой политики рассмотрел обращение и сообщает, что согласно Регламенту Министерства финансов Российской Федерации, утвержденному приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, в Министерстве не рассматриваются по существу обращения организаций по проведению экспертиз договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Вместе с тем сообщается, что порядок учета в целях налогообложения прибыли организаций доходов и расходов организации-застройщика, полученных и понесенных за счет средств дольщиков, аккумулирование которых организацией-застройщиком осуществляется на своих счетах, установлен соответствующими положениями подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс).
Так, для целей налога на прибыль организаций к средствам целевого финансирования приравниваются средства участников долевого строительства, размещенные на счетах эскроу в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ). Расходы организации-застройщика, которые должны быть в дальнейшем возмещены за счет указанных средств, учитываются раздельно как произведенные в рамках целевого финансирования. Использованием по целевому назначению этих средств в целях главы 25 "Налог на прибыль организаций" Кодекса признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством (созданием) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, предусмотренных договором участия в долевом строительстве.
Также обращаем внимание, что на налогоплательщиков, получивших средства целевого финансирования, возложена обязанность по ведению раздельного учета доходов (расходов), полученных (произведенных) в качестве целевого финансирования. При отсутствии такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения (абзац первый подпункта 14 пункта 1 статьи 251 Кодекса).
При этом следует отметить, что иные доходы и расходы, полученные и понесенные организацией-застройщиком при долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций в общеустановленном порядке.
Относительно определения финансового результата застройщиком отмечаем, что, по нашему мнению, финансовый результат от использования целевых средств определяется как сумма не использованных целевых средств застройщиком и не возвращенных дольщикам.
Также сообщается, что в соответствии с Положением о Министерстве строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 18.11.2013 N 1038, федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, является Минстрой России. В этой связи по вопросу соответствия технического застройщика, не выполняющего строительно-монтажные работы собственными силами, требованиям Федерального закона N 214-ФЗ следует обращаться в Минстрой России.
Касательно вопроса применения налога на добавленную стоимость (далее - НДС) сообщается, что согласно подпункту 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса налоговая база по НДС увеличивается на суммы денежных средств, полученных в виде финансовой помощи, на пополнение фондов специального назначения, в счет увеличения доходов либо иначе связанных с оплатой реализованных товаров (работ, услуг). Денежные средства, не связанные с оплатой товаров (работ, услуг), подлежащих налогообложению НДС, в налоговую базу не включаются.
В связи с этим денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства, не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.
Что касается применения НДС в отношении денежных средств, остающихся в распоряжении застройщика, то, в случае если после завершения строительства подрядными организациями и передачи застройщиком дольщикам части объекта недвижимости, предусмотренной договором долевого участия, сумма денежных средств, полученная застройщиком от каждого участника долевого строительства, превышает затраты застройщика по передаваемой части объекта недвижимости, на основании вышеуказанного подпункта 2 пункта 1 статьи 162 Кодекса суммы превышения, остающиеся в распоряжении застройщика, применяющего освобождение от налогообложения НДС, предусмотренное подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса, в налоговую базу по НДС не включаются. При этом сумма превышения, остающаяся в распоряжении застройщика в связи с оказанием участникам долевого строительства услуг, не освобождаемых от налогообложения НДС, облагается НДС в общеустановленном порядке.
Заместитель директора Департамента
А.А.СМИРНОВ
02.03.2023