Вопрос: Об определении рыночной стоимости объекта оценки, а также размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд.
Ответ: Минэкономразвития России рассмотрело обращение от 17 октября 2022 г., касающееся применения федеральных стандартов оценки, и сообщает следующее.
Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России является федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию, в том числе в сфере оценочной деятельности. В компетенцию Минэкономразвития России не входит разъяснение положений законодательства. В соответствии с Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 17 ноября 1997 г. N 17-П официальное разъяснение или толкование положений нормативного правового акта должно приниматься и обнародоваться в порядке, установленном для таких актов. В связи с этим Минэкономразвития России вправе лишь высказать свое мнение по вопросу, указанному в обращении, которое не является обязательным для правоприменителя.
В отношении вопроса, связанного с определением рыночной стоимости, отмечаем.
Если законодательством Российской Федерации в отношении объекта оценки установлена необходимость определения рыночной стоимости, то оценщик обязан определить в отношении такого объекта рыночную стоимость в соответствии с нормами Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Согласно пункту 19 федерального стандарта оценки "Виды стоимости (ФСО II)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. N 200 (далее - ФСО II), если в соответствии с законодательством требуется определить рыночную стоимость объекта, при этом одна или обе стороны сделки вынуждены ее совершить, то стоимость объекта определяется исходя из рыночных предпосылок.
Также отмечаем, что в соответствии с нормами статьи 7 Закона об оценочной деятельности, в случае если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки, установлению подлежит рыночная стоимость данного объекта.
В отношении вопроса, связанного с определением стоимости земельных участков для целей изъятия для государственных или муниципальных нужд, отмечаем.
Порядок изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлен главой VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс).
Особенности определения размера возмещения в связи с изъятием земельных участков для государственных или муниципальных нужд установлены статьей 56.8 Земельного кодекса. В соответствии с указанной статьей Земельного кодекса при определении размера возмещения в него включаются:
рыночная стоимость земельных участков, право частной собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельные участки, подлежащих прекращению;
убытки, причиненные изъятием земельных участков, включая убытки, возникающие в связи с невозможностью исполнения правообладателями таких земельных участков обязательств перед третьими лицами, в том числе основанных на заключенных с такими лицами договорах, и упущенная выгода, которые определяются в соответствии с федеральным законодательством.
В отношении вопроса обращения, какую стоимость оценщик должен определить при расчете убытков и упущенной выгоды, не представляется ясным, о какой стоимости по отношению к убыткам в рамках Закона об оценочной деятельности возникает вопрос.
Заместитель директора Департамента
корпоративного регулирования
И.М.ФИЛИППОВА
23.12.2022