Вопрос: Руководствуясь ст.34_2 Налогового кодекса Российской Федерации, просим дать разъяснения по следующему вопросу.
Подпунктами 19-26 пункта 1 статьи 333_33 Налогового кодекса РФ установлены размеры государственной пошлины за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также совершение действий, связанных с государственной регистрацией вышеназванных прав. Однако в указанной статье отсутствует положение о размере государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка.
Так, общество заключило договор аренды на земельный участок, который в соответствии с Федеральным законом РФ от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" надлежащим образом был зарегистрирован в Главном управлении Федеральной регистрационной службы по Самарской области. В настоящее время заключено дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, согласно которому изменяется размер годовой арендной платы за пользование земельным участком, назначение использования земельного участка - не под строительство, а для эксплуатации построенной АЗС и уточняется адрес земельного участка. За государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка нами была оплачена государственная пошлина в размере 300 рублей, документы были сданы на регистрацию.
Однако при регистрации дополнительного соглашения к договору аренды было получено извещение о приостановлении государственной регистрации по следующим основаниям:
1. О необходимости доплаты государственной пошлины за регистрацию дополнительного соглашения в размере 7200 рублей;
2. О необходимости оплаты еще 600 рублей государственной пошлины за внесение изменений в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в части присвоения адреса земельному участку и изменения назначения его использования.
Просим разъяснить, в каком размере должна быть уплачена государственная пошлина за государственную регистрацию дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в подобном случае - 7500 или 300 рублей, а также нужно ли оплачивать еще дополнительно сверх этого государственную пошлину за внесение изменений в ЕГРП, если все изменения оговорены в дополнительном соглашении к договору аренды земельного участка и за регистрацию этих изменений уже уплачена государственная пошлина.
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше обращение о порядке уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию дополнительных соглашений к ранее зарегистрированным договорам аренды на недвижимое имущество, связанных с изменением размера годовой арендной платы за пользование земельным участком, с изменением назначения использования земельного участка, а также с уточнением адреса земельного участка, и сообщает.
Согласно статье 26 Федерального закона от 21.07.97 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества в соответствии с утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года N 219 "Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Правила ведения ЕГРП), иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, принятыми в соответствии с Законом N 122-Ф.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.
Внесение в Единый государственный реестр прав записей при изменении, прекращении и расторжении договора аренды осуществляется в порядке, установленном Правилами ведения ЕГРП.
Согласно пункту 44 раздела V Правил ведения ЕГРП подраздел III-4 предназначен для записей о сделках, на основании которых возникают ограничения (обременения) прав, в том числе о договорах аренды. В разделе V Правил ведения ЕГРП при регистрации договора аренды указываются предмет и срок аренды, стороны договора, реквизиты договора.
В соответствии с пунктом 67 Правил лист записи об изменениях используется для внесения в Единый государственный реестр прав таких сведений, которые не влекут за собой существенного изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него. К таким сведениям, в частности, относятся смена фамилии, имени, отчества, места жительства физического лица, наименование юридического лица или его юридического адреса, уточнение площади объекта, изменения при незначительной реконструкции объекта и т.п. Данный перечень является открытым.
В связи с этим дополнительное соглашение к ранее зарегистрированному договору аренды земельного участка, предусматривающее изменение размера годовой арендной платы за пользование земельным участком, изменение назначения использования земельного участка, а также изменение (уточнение) адреса земельного участка является неотъемлемой частью договора аренды недвижимого имущества, которое изменяет содержание и условия обременения вещных прав арендодателя, но не влечет изменения объекта, а также прекращения или перехода права на него.
Согласно подпункту 21 пункта 1 статьи 333_33 Налогового кодекса Российской Федерации за внесение изменений в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, за исключением юридически значимых действий, предусмотренных подпунктом 25 данного пункта, государственная пошлина уплачивается организациями в размере 300 рублей.
Таким образом, государственная регистрация дополнительного соглашения к договору аренды недвижимого имущества (в том числе изменение назначения использования земельного участка переданного в аренду, изменение размера арендной платы, изменение юридического адреса и другое) должна оплачиваться государственной пошлиной в размере, определенном подпунктом 21 пункта 1 статьи 333_33 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку дополнительное соглашение не является самостоятельным основанием возникновения права аренды, а заключение дополнительного соглашения к уже действующему договору аренды недвижимого имущества влечет необходимость внесения изменений в записи ЕГРП. Данная позиция изложена в постановлении Федерального Арбитражного суда Уральского округа от 20 марта 2006 года Дело N Ф09-963/06-С6, постановлении Федерального Арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 июня 2006 года Дело N А05-17873/2005-24.
При этом, если дополнительное соглашение к ранее зарегистрированным договорам содержит перечень сведений о произведенных изменениях, которые вносятся в ЕГРП в соответствии с пунктом 67 Правил ведения ЕГРП, то государственная пошлина уплачивается однократно вне зависимости от количества внесенных изменений в ЕГРП.
А.И. Иванеев