Вопрос: О минимальном предельном сроке владения жилым помещением (квартирой), приобретенным по договору об участии в ЖСК в связи с банкротством застройщика, в целях НДФЛ при продаже.
Ответ: Департамент налоговой политики (далее - Департамент) рассмотрел обращение от 20.11.2023 по вопросу налогообложения доходов физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Согласно пункту 17.1 статьи 217 и пункту 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
На основании пункта 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
Таким образом, если квартира будет находиться в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, доходы от продажи такой квартиры будут освобождены от обложения налогом на доходы физических лиц.
Абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса установлено, что в целях статьи 217.1 Кодекса в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.
Банкротство застройщиков законодательно урегулировано параграфом 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Федеральный закон N 127-ФЗ).
Пунктом 15 статьи 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ установлено, что во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства.
На основании подпункта 2 пункта 8 статьи 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ членами жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства).
При этом согласно подпункту 3 пункта 8 статьи 201.10 Федерального закона N 127-ФЗ в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства. Если участник строительства исполнил обязательство по оплате жилого помещения не в полном объеме, в качестве паевого взноса он также обязан внести денежные средства в размере неисполненной части обязательства.
Учитывая изложенное, по мнению Департамента, минимальный предельный срок владения жилым помещением, приобретенным налогоплательщиком по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, созданном в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 127-ФЗ, исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с договором об участии в жилищно-строительном кооперативе.
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ
18.01.2024