Арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Чуватиной Е.В., при участии от общества с ограниченной ответственностью "ПТГ-Рус" генерального директора Селивановой Л.В. (приказ от 18.02.2021); от Межрегионального территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (доверенность от 20.12.2021), рассмотрев 17.05.2022 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПТГ-Рус" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2022 по делу N А56-92932/2020,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "ПТГ-Рус", адрес: 197110, Санкт-Петербург, Большая Разночинная ул., д. 11, лит. А, пом. 9Н, комн. N 4, ОГРН 1077847534951, ИНН 7813386667 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Межрегиональному территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и Ленинградской области (далее - Управление), о признании незаконным отказа от договора аренды от 24.04.2018 N 151 на основании уведомления от 04.09.2020 N 78-ЕФ-09/11781.
Решением суда от 17.06.2021 заявленные требования удовлетворены.
Постановлением апелляционной инстанции от 23.01.2022 названное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
В кассационной жалобе Общество, считая обжалуемое постановление незаконным и необоснованным, выводы суда не соответствующими фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит его отменить, решение суда первой инстанции - оставить в силе.
В обоснование доводов кассационной жалобы заявитель ссылается на то, что Управление не представило суду доказательств того, что объекты недвижимости (одноэтажное здание технического склада площадью 55,5 кв. м и одноэтажное здание склада технического имущества площадью 24,8 кв. м) были разрушены до фундамента именно Обществом. По мнению заявителя, апелляционным судом не учтено, что указанные нежилые помещения составляют 0,6% от всего арендованного имущества. Также заявитель ссылается на акт осмотра технического состояния арендованных жилых помещений от 14.05.2018, заключение специалиста общества с ограниченной ответственностью "Омена" от 22.03.2021 N 20856197, в котором указано, что указанные здания были разрушены до фундамента до заключения договора аренды от 24.04.2018 N 151.
В отзыве на кассационную жалобу Управление просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным.
В судебном заседании представитель Общества заявила ходатайство об отложении судебного заседания, которое подлежит отклонению как необоснованное.
Представитель Общества поддержала доводы, приведенные в жалобе, а представитель Управления возразил против ее удовлетворения.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, по результатам аукциона на право заключения договора аренды недвижимого имущества на основании протокола от 13.04.2018 N 2 Управление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили 24.04.2018 договор N 151 аренды объектов нежилого фонда, являющихся имуществом государственной казны Российской Федерации, общей площадью 12 977,9 кв. м, расположенных по адресу: Ленинградская обл., Всеволожский район, г. Сертолово, мкр-н Сертолово-1, Восточно-Выборгское ш., д. 32, в составе имущества, перечисленного в пункте 1.1 договора и предоставленного под промышленно-складское использование.
В силу пункта 1.3 договора он заключен на срок 49 лет.
По акту приема-передачи от 24.04.2018 имущество, перечисленное в договоре, передано Обществу.
В соответствии с пунктом 2.3.2 договора арендатор обязуется использовать объект аренды в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора, условиями договора, законодательством Российской Федерации, нормами и правилами использования зданий (помещений), в том числе санитарными нормами и правилами пожарной безопасности, а также в соответствии с условиями и результатами аукциона.
Согласно пункту 2.3.6 договора арендатор обязуется обеспечивать сохранность объекта аренды и его инженерных коммуникаций и оборудования, нести расходы на их содержание и поддерживание в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии.
Пунктом 5.4.1 договора стороны предусмотрели, что арендодатель вправе в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору при невыполнении арендатором обязанностей, предусмотренных пунктами 2.3.2, 2.3.5, 2.3.6, 2.3.7, 2.3.8. 2.3.9, 2.3.18, 3.5.
В дальнейшем, сторонами 07.08.2019 заключен договор N 612-ГП аренды земельного участка с кадастровым номером 47:08:0102004:2 площадью 246 178 кв. м для эксплуатации арендованных Обществом объектов недвижимости сроком до 13.05.2067.
Управлением 22.07.2020 осуществлен осмотр переданного в аренду Обществу имущества, по результатам составлен акт осмотра федерального имущества N 3107-20/АО, согласно которому:
1) одноэтажное здание склада технического имущества площадью 49,3 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102004:19 не используется (нуждается в ремонте);
2) склад технического имущества площадью 46,5 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102004:7 не используется (нуждается в ремонте);
3) здание технического склада площадью 119,5 кв. м с кадастровым номером 47:0860102004:11 используется для обслуживания автомобильной техники;
4) здание хранилища техники площадью 1694,6 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102004:12 используется для обслуживания автомобильной техники;
5) склад ГСМ, площадь 167,4 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102004:17 используется под складские цели;
6) одноэтажное здание склада технического имущества площадью 24,8 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102004:16 не используется (полностью разрушено до фундамента);
7) одноэтажное здание арт. мастерских и склада площадью 298,2 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102004:18 используется под складские цели;
8) одноэтажное здание тех. склада площадью 55,5 кв. м с кадастровым номером 17:08:0102004:9 не используется (полностью разрушено до фундамента);
9) здание хранилища для техники площадью 1253,2 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102004:6 используется под складские цели;
10) здание хранилища для техники площадью 1253,2 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102002:5641 не используется (нуждается в ремонте);
11) здание сектора обслуживания с котельной площадью 773,7 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102002:5658 не используется (нуждается в ремонте);
12) здание склада ГСМ с пристройкой, площадь 233,2 кв. м, кадастровый номер 47:08:0102002:5710 используется под складские цели;
13) здание хранилища для техники, площадь 1253,2 кв. м с кадастровым номером 47:07:0000000:63135 используется для хранения пиломатериалов;
14) одноэтажное здание хранилища для техники с подвалом с пристройкой, площадь 236,4 кв. м с кадастровым номером 47:08:0000000:781 не используется (нуждается в ремонте);
15) склад, площадь 1196,3 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102002:5689 используется под складские цели;
16) здание хранилища для техники площадью 1702,8 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102002:5747 не используется (находится в аварийном состоянии);
17) здание хранилища для техники площадью 1702,8 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102002:5760 не используется (находится в аварийном состоянии);
18) здание КПП площадью 43,5 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102002:5745 не используется, запланированы ремонтные работы;
19) здание караульного помещения площадью 124.8 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102004:13 не используется (находится в аварийном состоянии, а также по причине невозможности подъезда из-за проложенного канализационного коллектора);
20) одноэтажное здание склада инженерного имущества в т/ч убежище (лит. З) с подвалом с пристройкой площадью 356,4 кв. м с кадастровым номером 47:08:0102004:8 не используется (находится в аварийном состоянии, а также по причине невозможности подъезда из-за проложенного канализационного коллектора);
21) здание хранилища для техники площадью 312,9 кв. м с кадастровым номером 47:08:0000000:549, инвентарный номер 812 используется под складские цели;
22) здание пункта заправки ГСМ площадью 12,4 кв. м с кадастровым номером 47:07:0000000:62813 используется как навес для стоянки автомобильной техники;
23) здание склада технического имущества площадью 67,3 кв. м с кадастровым номером 47:07:0000000:72591 не используется (находится в аварийном состоянии, а также по причине невозможности подъезда из-за проложенного канализационного коллектора).
Управление, ссылаясь на установленные в рамках осмотра 22.06.2020 обстоятельства, направило Обществу уведомление от 24.04.2018 N 151 о досрочном расторжении договора на основании пункта 5.4.1 в связи с неисполнением арендатором пунктов 2.3.6, 2.3.2 и 2.3.12 договора.
Как указывает Общество, данное уведомление получено им 18.09.2020.
Ссылаясь на отсутствие оснований для расторжения договора, Общество обратилось в арбитражный суд с иском о признании незаконным отказа от договора на основании уведомления от 04.09.2020 N 78-ЕФ-09/11781.
Суд первой инстанции, признавая недействительным отказ Управления от договора, исходил из того, что неиспользование в соответствии с целями, указанными в пункте 1.1 договора, объектов, которые уже были разрушены либо находились в неудовлетворительном состоянии, не позволяющем использовать их по назначению, еще до заключения договора и передачи имущества арендатору, о чем свидетельствуют акт обследования от 07.04.2017 и выводы специалиста, изложенные в заключении от 22.03.2021, не может быть признано достаточным основанием для вывода о существенном нарушении арендатором условий пункта 2.3.2 договора.
Апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции ошибочными, что явилось основанием для отмены решения и принятия постановления об отказе в удовлетворении иска.
Изучив доводы кассационной жалобы, выслушав объяснения представителей истца и ответчика, проверив в соответствии со статьей 286 АПК РФ законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.
Законодатель различает понятия "расторжение договора по требованию одной из сторон" и "расторжение договора в связи с односторонним отказом от его исполнения", когда право на такой отказ установлено соглашением сторон, а также процедуры их реализации и последствия.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или договором.
В силу пункта 3 статьи 450 ГК РФ в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Правила о договоре аренды конкретизируют основания расторжения этого договора в судебном порядке, но при этом не устанавливают запрета на использование других способов его расторжения.
Как разъяснено в пункте 27 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора.
В разделе 5 договора аренды "Изменение и прекращение договора" сторонами предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке без обращения в суд полностью отказаться от исполнения обязательств по договору.
Таким образом, стороны самостоятельно, обоюдно и добровольно согласовали условие в договоре аренды, которое наделяет правом арендодателя в любое время отказаться от договора при наличии определенных нарушений со стороны арендатора.
В силу статьи 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора, определив его условия по своему усмотрению.
При этом право на односторонний отказ от исполнения договора ни статья 310, ни пункт 2 статьи 450.1 ГК РФ не связывают с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.
Пунктом 2 статьи 450.1 ГК РФ установлено, что в случае одностороннего отказа от договора (исполнения договора) полностью или частично, если такой отказ допускается, договор считается расторгнутым или измененным.
Для одностороннего отказа от исполнения договора (одностороннего расторжения договора) достаточно самого факта указания об этом в соглашении сторон.
Следовательно, в данном случае расторжение арендодателем договора аренды во внесудебном порядке является его правом, установленным договором, который, в свою очередь, в силу вышеизложенного не противоречит положениям Гражданского кодекса Российской Федерации.
Апелляционный суд, исследовав и оценив договор аренды в совокупности с доказательствами, представленными в обоснование иска, и возражениями против него, установив, что при подписании акта приема-передачи от 24.04.2018 Общество об отсутствии (полном разрушении) каких-либо объектов не заявляло, после заключения договора о невозможности использования объектов в силу их неудовлетворительного состояния также не заявляло, в нарушение условий договора не обеспечило их сохранность, отнесся критично к заключению технического специалиста от 22.03.2021 N 20856197, выводы которого носят вероятностный характер, а также принял во внимание, что в отчете об оценке рыночной стоимости и величины рыночной стоимости годовой арендной платы от 07.08.2017 отсутствует указание на полное разрушение до фундамента каких-либо объектов, правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
С учетом изложенного апелляционный суд пришел к выводам о правомерности досрочного расторжения договора арендодателем, и как следствие, - законности и обоснованности оспариваемого Обществом уведомления.
Суд кассационной инстанции полагает, что при рассмотрении дела и принятии обжалуемого акта апелляционным судом были установлены все существенные для дела обстоятельства и им дана надлежащая правовая оценка.
Нормы материального права применены правильно.
Доводы, содержащиеся в кассационной жалобе, обсуждены и отклонены по мотиву несостоятельности, поскольку об ошибочности выводов апелляционного суда о применении норм права не свидетельствуют, сводятся к иной оценке установленных апелляционным судом фактов и представленных доказательств, которые уже были оценены судом и с оценкой которых суд кассационной инстанции согласен.
Апелляционным судом всесторонне и полно исследованы и оценены представленные в дело доказательства.
Переоценивать выводы апелляционного суда и давать иную оценку исследованным им доказательствам суд кассационной инстанции не вправе.
Несогласие с выводами апелляционного суда, иная оценка фактических обстоятельств дела, представленных доказательств и иное толкование положений закона не означают допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки и не являются основанием для отмены судебного акта судом кассационной инстанции.
Нарушений норм процессуального права, которые могли бы явиться основанием для отмены обжалуемого судебного акта, кассационной инстанцией не установлено.
При изложенных обстоятельствах оснований для отмены судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Западного округа
постановил:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2022 по делу N А56-92932/2020 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ПТГ-Рус" - без удовлетворения.
Председательствующий
Г.М.РУДНИЦКИЙ
Судьи
М.В.ЗАХАРОВА
Е.В.ЧУВАТИНА