Вопрос: Об определении в целях НДФЛ минимального предельного срока владения при продаже жилого помещения, приобретенного по договору, признанному судом договором, связанным с долевым строительством.
Ответ: Департамент налоговой политики (далее - Департамент) рассмотрел обращение от 07.02.2024 по вопросу налогообложения доходов физических лиц от продажи недвижимого имущества и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
Подпунктом 2 пункта 1 статьи 228 Кодекса предусмотрено, что физические лица производят исчисление и уплату налога на доходы физических лиц исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности, и имущественных прав, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса, когда такие доходы не подлежат налогообложению.
На основании пункта 17.1 статьи 217 и пункта 2 статьи 217.1 Кодекса освобождаются от налогообложения доходы, получаемые физическими лицами за соответствующий налоговый период от продажи объектов недвижимого имущества, а также долей в указанном имуществе, при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более.
Пунктом 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Учитывая изложенное, по общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества исчисляется с даты государственной регистрации на него права собственности.
Вместе с тем абзацем четвертым пункта 2 статьи 217.1 Кодекса установлено, что в целях статьи 217.1 Кодекса в случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), по договору об участии в жилищно-строительном кооперативе, минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения или доли (долей) в нем в соответствии с соответствующим договором, в которой для указанных целей не учитывается дополнительная оплата в связи с увеличением площади указанного жилого помещения после ввода в эксплуатацию соответствующего объекта строительства. В случае продажи жилого помещения или доли (долей) в нем, приобретенных налогоплательщиком по договору уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством), минимальный предельный срок владения таким жилым помещением или долей (долями) в нем исчисляется с даты полной оплаты прав требования в соответствии с таким договором уступки прав требования.
Таким образом, положениями абзаца четвертого пункта 2 статьи 217.1 Кодекса предусмотрены случаи исчисления минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества с даты полной оплаты стоимости жилого помещения в соответствии с соответствующим договором.
С учетом изложенного, по мнению Департамента, в случае признания судебным органом налогоплательщика участником долевого строительства минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества для целей налогообложения исчисляется с даты полной оплаты налогоплательщиком стоимости жилого помещения в соответствии с договором, признанным судебным органом договором, связанным с долевым строительством.
Также разъясняем, что в соответствии с пунктом 4 статьи 217.1 Кодекса минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет, за исключением случаев, указанных в пункте 3 статьи 217.1 Кодекса.
В частности, подпунктом 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса установлено, что минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года, в случае если в собственности налогоплательщика (включая совместную собственность супругов) на дату государственной регистрации перехода права собственности от налогоплательщика к покупателю на проданный объект недвижимого имущества в виде комнаты, квартиры, жилого дома, части квартиры, части жилого дома (далее - жилое помещение) или доли в праве собственности на жилое помещение не находится иного жилого помещения (доли в праве собственности на жилое помещение).
При этом на основании абзаца второго подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса в целях указанного подпункта не учитывается жилое помещение (доля в праве собственности на жилое помещение), приобретенное (приобретенная) в собственность налогоплательщика и (или) его супруга (супруги) в течение 90 календарных дней до даты государственной регистрации перехода права собственности на проданное жилое помещение (проданную долю в праве собственности на жилое помещение) от налогоплательщика к покупателю.
Таким образом, если на момент продажи жилого помещения в собственности налогоплательщика не находится иное жилое помещение (за исключением случаев, предусмотренных абзацем вторым подпункта 4 пункта 3 статьи 217.1 Кодекса), то минимальный предельный срок владения проданным жилым помещением будет составлять три года.
Если жилое помещение находилось в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества и более, то полученный от продажи такого жилого помещения доход освобождается от обложения налогом на доходы физических лиц.
Одновременно обращаем внимание, что в соответствии с Регламентом Минфина России, утвержденным приказом Минфина России от 14.09.2018 N 194н, в Минфине России, если законодательством не установлено иное, не рассматриваются по существу обращения по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
Заместитель директора Департамента
Р.А.ЛЫКОВ
06.03.2024