Вопрос: Об НДС в отношении работ по строительству (созданию) жилого дома застройщиком по договору участия в долевом строительстве.
Ответ: В связи с обращением, зарегистрированным в Минфине России 28 мая 2024 г., по вопросу применения налога на добавленную стоимость (далее - НДС) застройщиком в ситуации и при условиях, изложенных в обращении, Департамент налоговой политики сообщает, что решение поставленных в обращении вопросов предполагает проведение анализа договоров, заключенных застройщиком с участниками долевого строительства при строительстве многоквартирных жилых домов.
В то же время согласно пункту 11.8 Регламента Министерства финансов Российской Федерации, утвержденного приказом Минфина России от 14 сентября 2018 г. N 194н, в Минфине России не рассматриваются по существу обращения организаций по проведению экспертиз договоров, учредительных и иных документов организаций, а также по оценке конкретных хозяйственных ситуаций.
В связи с этим дать ответ по существу вопросов, изложенных в обращении, не представляется возможным.
Одновременно сообщаем, согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) объектом налогообложения по НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации.
Статьей 149 Кодекса установлен перечень операций, не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения) НДС.
Так, в соответствии с подпунктом 22 пункта 3 статьи 149 Кодекса не подлежат налогообложению (освобождаются от налогообложения) НДС операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них.
Таким образом, если организацией, являющейся застройщиком при строительстве многоквартирного жилого дома, на основании договоров купли-продажи реализуются жилые помещения, входящие в состав этого жилого дома, то операции по реализации таких жилых помещений освобождаются от налогообложения НДС.
Наряду с этим подпунктом 23.1 пункта 3 статьи 149 Кодекса установлено, что от налогообложения НДС освобождены услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 214-ФЗ).
Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона N 214-ФЗ под застройщиком понимается хозяйственное общество, в том числе которое имеет в собственности или на праве аренды, на праве субаренды либо в предусмотренных Федеральным законом от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий", подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации случаях на праве безвозмездного пользования земельный участок и привлекает денежные средства участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом N 214-ФЗ для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
На основании пункта 1 статьи 4 Федерального закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену.
Пунктом 1 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ установлено, что в договоре участия в долевом строительстве указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
Учитывая изложенное, денежные средства, получаемые застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства (многоквартирного дома с входящими в его состав нежилыми помещениями), не подлежат включению у застройщика в налоговую базу по НДС при условии, что строительство осуществляется генеральным подрядчиком и (или) подрядными организациями без выполнения строительно-монтажных работ силами застройщика.
В то же время освобождение от налогообложения НДС работ по строительству (созданию) объекта долевого строительства, выполняемых застройщиком при строительстве жилых домов, Кодексом не предусмотрено.
Принимая во внимание пункт 1 статьи 39 Кодекса, на основании которого реализацией работ признается передача результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, указанные работы, выполняемые застройщиком при строительстве жилого дома, подлежат налогообложению НДС в общеустановленном порядке. При этом денежные средства, полученные застройщиком от участников долевого строительства в порядке возмещения затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства, включаются в налоговую базу по НДС у застройщика как оплата (частичная оплата), полученная в счет предстоящего выполнения работ.
В соответствии с пунктом 1 статьи 168 Кодекса при реализации товаров (работ, услуг) налогоплательщики НДС дополнительно к цене (тарифу) реализуемых товаров (работ, услуг) обязаны предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг) соответствующую сумму налога.
Согласно пункту 6 данной статьи Кодекса при реализации товаров (работ, услуг) населению по розничным ценам (тарифам) соответствующая сумма НДС включается в указанные цены (тарифы).
Таким образом, НДС, являясь по своей природе косвенным налогом, включается в цену реализуемых товаров (работ, услуг) и уплачивается налогоплательщиками этого налога за счет средств, получаемых с покупателей (конечных потребителей, являющихся в том числе физическими лицами).
Настоящее письмо не содержит правовых норм или общих правил, конкретизирующих нормативные предписания, и не является нормативным правовым актом. В соответствии с письмом Минфина России от 7 августа 2007 г. N 03-02-07/2-138 направляемое письмо имеет информационно-разъяснительный характер по вопросам применения законодательства Российской Федерации о налогах и сборах и не препятствует руководствоваться нормами законодательства о налогах и сборах в понимании, отличающемся от трактовки, изложенной в настоящем письме.
Заместитель директора Департамента
В.А.ПРОКАЕВ
26.07.2024