Резолютивная часть постановления объявлена 5 марта 2007 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2007 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Коняевой Е.В., при участии прокурора Бобковой Г.Г. (удостоверение N 120612), от федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет физической культуры имени П.Ф.Лесгафта" Белолипецкого А.А. (доверенность от 17.03.2006), от Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области Луневой Е.А. (доверенность от 01.03.2007), рассмотрев 05.03.2007 в открытом судебном заседании кассационные жалобы заместителя прокурора Ленинградской области и федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет физической культуры имени П.Ф.Лесгафта" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2006 по делу N А56-54715/2005 (судьи Медведева И.Г., Черемошкина В.В., Марченко Л.Н.),
Первый заместитель прокурора Ленинградской области обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в интересах государства и федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет физической культуры имени П.Ф.Лесгафта" (далее - Университет) с заявлением о признании недействительным решения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ГУ ФРС) от 08.07.2005 N 47-78-13/020/2005-411 о государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества "Т.А.К.Т." (далее - ЗАО "Т.А.К.Т.") на объект незавершенного строительства - здания кафе, не введенного в эксплуатацию, площадью 155,0 кв.м, инвентарный номер 2534, литера Б, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Токсово, улица Лесгафта, дом 31 (с учетом уточнения заявленных требований).
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: ГУ ФРС, ЗАО "Т.А.К.Т.", Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области (далее - ТУ ФАУФИ) и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).
Решением от 25.05.2006 (судья Новикова Т.В.) признано недействительным решение ГУ ФРС от 08.07.2005 N 47-78-13/020/2005-411 о государственной регистрации права собственности ЗАО "Т.А.К.Т." на указанный объект недвижимости.
Постановлением апелляционной инстанции от 09.11.2006 решение от 25.05.2006 отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационных жалобах заместитель прокурора Ленинградской области и Университет просят отменить постановление апелляционного суда от 09.11.2006 в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права и оставить в силе решение суда первой инстанции от 25.05.2006 как законное и обоснованное.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Представители ЗАО "Т.А.К.Т.", ГУ ФРС и КУГИ надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании представитель Университета и прокурор поддержали доводы кассационных жалоб.
Представитель ТУ ФАУФИ просил удовлетворить кассационные жалобы.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Университет (арендодатель) и ЗАО "Т.А.К.Т." (арендатор) заключили договор аренды от 01.10.1999, в соответствии с которым арендатору передается во временное владение и пользование земельный участок площадью 35,44 га, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Токсово, кадастровый номер 47:07:05-02-024:0018. Срок действия договора - 20 лет. Указанный земельный участок является государственной собственностью и принадлежит Университету на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Пунктом 5.3 договора аренды установлено, что произведенные арендатором неотделимые улучшения засчитываются в счет арендной платы.
Стороны подписали приложение 3 от 18.10.1999 к договору аренды от 01.10.1999 - протокол согласования арендной платы, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора затрат по созданию на основе спортивной базы в поселке Кавголово физкультурно-оздоровительного центра "Парк спорта имени П.Ф.Лесгафта - Орлиная гора", в том числе затрат по капитальному ремонту и реконструкции сооружений, затрат по возведению передаваемых арендодателю по истечении срока действия договора аренды вновь построенных зданий, сооружений, спортивных сооружений и иных объектов, в том числе отдельно стоящего кафе.
ГУ ФРС осуществило государственную регистрацию права собственности ЗАО "Т.А.К.Т." на здание кафе, не введенное в эксплуатацию, площадью 155,0 кв.м, инвентарный номер 2534, литера Б, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Токсово, улица Лесгафта, дом 31.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права от 08.07.2005 N 47-78-13/020/2005-411, выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АА N 174462. Основанием для регистрации права собственности ЗАО "Т.А.К.Т." послужил договор аренды от 01.10.1999, договор генерального подряда от 17.07.2001 с приложением, акт приема-передачи от 08.06.2005 и справка от 08.06.2005 N 150-3-19, выданная инспекцией госархстройнадзора Ленинградской области.
Первый заместитель прокурора Ленинградской области, ссылаясь на нарушение ГУ ФРС норм действующего законодательства, в том числе, положений статей 13, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Признавая недействительной оспариваемую государственную регистрацию, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О регистрации") в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Поскольку договор аренды от 01.10.1999, предусматривающий передачу в пользование ЗАО "Т.А.К.Т." земельного участка, на котором впоследствии было построено здание кафе, признан в судебном порядке недействительным, суд констатировал, что при осуществлении оспариваемой государственной регистрации не были представлены документы, подтверждающие право ЗАО "Т.А.К.Т." на использование земельного участка для создания объекта недвижимости.
Суд первой инстанции также установил, что ЗАО "Т.А.К.Т." при государственной регистрации не было представлено разрешение на строительство.
Сославшись на указанные обстоятельства, суд первой инстанции признал, что оспариваемая государственная регистрация была осуществлена в нарушение требований статьи 20 Закона "О регистрации".
Отменяя решение, апелляционный суд установил, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания оспариваемой государственной регистрации недействительной. При этом суд исходил из того, что в момент осуществления регистрационных действий договор аренды от 01.10.1999 не был признан недействительным, то есть являлся надлежащим доказательством наличия у ЗАО "Т.А.К.Т." прав в отношении земельного участка.
Кроме того, апелляционный суд указал, что признание недействительной оспариваемой государственной регистрации не приведет к восстановлению или защите прав Университета на земельный участок.
Исследовав материалы дела, кассационная инстанция находит правильным вывод суда первой инстанции относительно отсутствия у ЗАО "Т.А.К.Т." прав на использование земельного участка под строительство здания кафе в связи с ничтожностью договора аренды от 01.10.1999.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, в данном случае не влечет возникновение у ЗАО "Т.А.К.Т." прав в отношении земельного участка, наличие которых является условием возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. В соответствии с названной статьей недействительная сделка недействительна с момента ее совершения. Таким образом, ничтожный договор независимо от момента признания его недействительным не может рассматриваться как надлежащий документ, удостоверяющий юридически значимые обстоятельства, подтверждение которых требуется при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Кассационная инстанция также считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что у ЗАО "Т.А.К.Т." отсутствовало разрешение на строительство, представление которого при государственной регистрации обязательно в соответствии со статьей 25 Закона "О регистрации".
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о непредставлении ЗАО "Т.А.К.Т." документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, что в соответствии со статьей 20 Закона "О регистрации" является основанием для отказа в государственной регистрации, в связи с чем произведенная в нарушение указанной правовой нормы государственная регистрация является недействительной.
Признание недействительной оспариваемой государственной регистрации направлено на защиту прав Университета как обладателя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположено здание кафе. Наличие на земельном участке объекта недвижимости, права на который зарегистрированы за иным лицом, влечет переход к этому лицу права пользования данным земельным участком, что фактически лишает Университет принадлежащего ему права на земельный участок.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе как законное и обоснованное.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2006 по делу N А56-54715/2005 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2006 оставить в силе.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Т.А.К.Т." в пользу федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет физической культуры имени П.Ф.Лесгафта" 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.
Полный текст постановления изготовлен 12 марта 2007 года.
Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Грачевой И.Л., Коняевой Е.В., при участии прокурора Бобковой Г.Г. (удостоверение N 120612), от федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет физической культуры имени П.Ф.Лесгафта" Белолипецкого А.А. (доверенность от 17.03.2006), от Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области Луневой Е.А. (доверенность от 01.03.2007), рассмотрев 05.03.2007 в открытом судебном заседании кассационные жалобы заместителя прокурора Ленинградской области и федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет физической культуры имени П.Ф.Лесгафта" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2006 по делу N А56-54715/2005 (судьи Медведева И.Г., Черемошкина В.В., Марченко Л.Н.),
УСТАНОВИЛ:
Первый заместитель прокурора Ленинградской области обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в интересах государства и федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет физической культуры имени П.Ф.Лесгафта" (далее - Университет) с заявлением о признании недействительным решения Главного управления Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области (далее - ГУ ФРС) от 08.07.2005 N 47-78-13/020/2005-411 о государственной регистрации права собственности закрытого акционерного общества "Т.А.К.Т." (далее - ЗАО "Т.А.К.Т.") на объект незавершенного строительства - здания кафе, не введенного в эксплуатацию, площадью 155,0 кв.м, инвентарный номер 2534, литера Б, расположенного по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Токсово, улица Лесгафта, дом 31 (с учетом уточнения заявленных требований).
К участию в деле в качестве заинтересованных лиц привлечены: ГУ ФРС, ЗАО "Т.А.К.Т.", Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области (далее - ТУ ФАУФИ) и Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ).
Решением от 25.05.2006 (судья Новикова Т.В.) признано недействительным решение ГУ ФРС от 08.07.2005 N 47-78-13/020/2005-411 о государственной регистрации права собственности ЗАО "Т.А.К.Т." на указанный объект недвижимости.
Постановлением апелляционной инстанции от 09.11.2006 решение от 25.05.2006 отменено. В удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационных жалобах заместитель прокурора Ленинградской области и Университет просят отменить постановление апелляционного суда от 09.11.2006 в связи с несоответствием выводов суда обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права и оставить в силе решение суда первой инстанции от 25.05.2006 как законное и обоснованное.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
Представители ЗАО "Т.А.К.Т.", ГУ ФРС и КУГИ надлежащим образом извещенных о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
В судебном заседании представитель Университета и прокурор поддержали доводы кассационных жалоб.
Представитель ТУ ФАУФИ просил удовлетворить кассационные жалобы.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, Университет (арендодатель) и ЗАО "Т.А.К.Т." (арендатор) заключили договор аренды от 01.10.1999, в соответствии с которым арендатору передается во временное владение и пользование земельный участок площадью 35,44 га, находящийся по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Токсово, кадастровый номер 47:07:05-02-024:0018. Срок действия договора - 20 лет. Указанный земельный участок является государственной собственностью и принадлежит Университету на праве постоянного (бессрочного) пользования, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Пунктом 5.3 договора аренды установлено, что произведенные арендатором неотделимые улучшения засчитываются в счет арендной платы.
Стороны подписали приложение 3 от 18.10.1999 к договору аренды от 01.10.1999 - протокол согласования арендной платы, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в виде возложения на арендатора затрат по созданию на основе спортивной базы в поселке Кавголово физкультурно-оздоровительного центра "Парк спорта имени П.Ф.Лесгафта - Орлиная гора", в том числе затрат по капитальному ремонту и реконструкции сооружений, затрат по возведению передаваемых арендодателю по истечении срока действия договора аренды вновь построенных зданий, сооружений, спортивных сооружений и иных объектов, в том числе отдельно стоящего кафе.
ГУ ФРС осуществило государственную регистрацию права собственности ЗАО "Т.А.К.Т." на здание кафе, не введенное в эксплуатацию, площадью 155,0 кв.м, инвентарный номер 2534, литера Б, расположенное по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, поселок Токсово, улица Лесгафта, дом 31.
В Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права от 08.07.2005 N 47-78-13/020/2005-411, выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АА N 174462. Основанием для регистрации права собственности ЗАО "Т.А.К.Т." послужил договор аренды от 01.10.1999, договор генерального подряда от 17.07.2001 с приложением, акт приема-передачи от 08.06.2005 и справка от 08.06.2005 N 150-3-19, выданная инспекцией госархстройнадзора Ленинградской области.
Первый заместитель прокурора Ленинградской области, ссылаясь на нарушение ГУ ФРС норм действующего законодательства, в том числе, положений статей 13, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Признавая недействительной оспариваемую государственную регистрацию, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со статьей 25 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон "О регистрации") в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Поскольку договор аренды от 01.10.1999, предусматривающий передачу в пользование ЗАО "Т.А.К.Т." земельного участка, на котором впоследствии было построено здание кафе, признан в судебном порядке недействительным, суд констатировал, что при осуществлении оспариваемой государственной регистрации не были представлены документы, подтверждающие право ЗАО "Т.А.К.Т." на использование земельного участка для создания объекта недвижимости.
Суд первой инстанции также установил, что ЗАО "Т.А.К.Т." при государственной регистрации не было представлено разрешение на строительство.
Сославшись на указанные обстоятельства, суд первой инстанции признал, что оспариваемая государственная регистрация была осуществлена в нарушение требований статьи 20 Закона "О регистрации".
Отменяя решение, апелляционный суд установил, что у суда первой инстанции отсутствовали основания для признания оспариваемой государственной регистрации недействительной. При этом суд исходил из того, что в момент осуществления регистрационных действий договор аренды от 01.10.1999 не был признан недействительным, то есть являлся надлежащим доказательством наличия у ЗАО "Т.А.К.Т." прав в отношении земельного участка.
Кроме того, апелляционный суд указал, что признание недействительной оспариваемой государственной регистрации не приведет к восстановлению или защите прав Университета на земельный участок.
Исследовав материалы дела, кассационная инстанция находит правильным вывод суда первой инстанции относительно отсутствия у ЗАО "Т.А.К.Т." прав на использование земельного участка под строительство здания кафе в связи с ничтожностью договора аренды от 01.10.1999.
В силу статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, в данном случае не влечет возникновение у ЗАО "Т.А.К.Т." прав в отношении земельного участка, наличие которых является условием возникновения права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество. В соответствии с названной статьей недействительная сделка недействительна с момента ее совершения. Таким образом, ничтожный договор независимо от момента признания его недействительным не может рассматриваться как надлежащий документ, удостоверяющий юридически значимые обстоятельства, подтверждение которых требуется при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество.
Кассационная инстанция также считает правильным вывод суда первой инстанции о том, что у ЗАО "Т.А.К.Т." отсутствовало разрешение на строительство, представление которого при государственной регистрации обязательно в соответствии со статьей 25 Закона "О регистрации".
При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал правильный вывод о непредставлении ЗАО "Т.А.К.Т." документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, что в соответствии со статьей 20 Закона "О регистрации" является основанием для отказа в государственной регистрации, в связи с чем произведенная в нарушение указанной правовой нормы государственная регистрация является недействительной.
Признание недействительной оспариваемой государственной регистрации направлено на защиту прав Университета как обладателя права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором расположено здание кафе. Наличие на земельном участке объекта недвижимости, права на который зарегистрированы за иным лицом, влечет переход к этому лицу права пользования данным земельным участком, что фактически лишает Университет принадлежащего ему права на земельный участок.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что обжалуемое постановление апелляционного суда подлежит отмене, а решение суда первой инстанции - оставлению в силе как законное и обоснованное.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2006 по делу N А56-54715/2005 отменить.
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.05.2006 оставить в силе.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Т.А.К.Т." в пользу федерального государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Санкт-Петербургский государственный университет физической культуры имени П.Ф.Лесгафта" 1000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.
Председательствующий
КАДУЛИН А.В.
Судьи
КОНЯЕВА Е.В.
СЕРГЕЕВА И.В.
КАДУЛИН А.В.
Судьи
КОНЯЕВА Е.В.
СЕРГЕЕВА И.В.