Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Коняевой Е.В., Сапоткиной Т.И., при участии от Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области Типкова Р.В. (доверенность от 11.04.2006), от государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Архангельский государственный технический университет" Гатаулиной Л.А. (доверенность от 28.09.2006), рассмотрев 20.03.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области на решение (судья Низовцева А.М.) и постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда Архангельской области от 12.10.2006 (судьи Шашков А.Х., Лепеха А.П., Панфилова Н.Ю.) по делу N А05-8977/2005-32,
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Архангельский государственный технический университет" (далее - Университет) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к государственному учреждению "Архангельская квартирно-эксплуатационная часть 605 КЭО 6 Армии ВВС и ПВО МО РФ" (далее - Архангельская КЭЧ) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (далее - Управление) о признании прекращенным обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды от 14.01.2003 N 02 за период с 14.03.2003 по 04.03.2005 в сумме 1177323 руб. 40 коп. и по договору аренды от 11.03.2005 N 7 за период с 05.03.2005 по 05.09.2005 в сумме 880820 руб. 30 коп. зачетом встречного однородного требования по возмещению капитального ремонта арендованного имущества (с учетом уточненных исковых требований).
Решением от 07.08.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.10.2006, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление просит отменить принятые судебные акты, иск оставить без удовлетворения.
Податель жалобы считает, что Университет произвел не капитальный ремонт помещений, а их реконструкцию. В заключении Архангельской лаборатории судебной экспертизы определено, что работы выполнены подрядчиками для эксплуатации помещений с целью, предусмотренной договором аренды, и относятся к реконструкции, так как эти работы привели к изменению технико-экономических показателей и назначения зданий. Следовательно, ссылка суда на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) неправомерна. Произведение зачета встречных требований противоречит условиям договора от 11.03.2005 N 7.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы жалобы, а представитель Университета возражал против ее удовлетворения.
Архангельская КЭЧ о времени и месте рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Управлением, Архангельской КЭЧ (арендодатели) и Университетом (арендатор) заключен договор от 14.01.2003 N 02 аренды нежилых помещений площадью 2777 кв.м, расположенных по адресу: г. Архангельск, набережная Северной Двины, д. 2 (здание штаба). Срок действия договора - до 12.02.2004.
Как усматривается из материалов дела, после истечения срока действия договора Университет продолжал пользоваться арендованным имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Между теми же сторонами 11.03.2005 заключен договор N 7 аренды нежилых помещений площадью 3015,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Архангельск, набережная Северной Двины, д. 2, корп. 2, для использования под аудитории. Срок действия договора - до 01.03.2010.
Арендатор, ссылаясь на то, что без проведения капитального ремонта использование помещений по назначению было невозможно, просил зачесть в счет арендной платы сумму понесенных им расходов на ремонт объекта по договору аренды от 14.01.2003.
В соответствии со статьей 616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок. Указанная правовая норма предоставляет арендатору право в случае нарушения арендодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и зачесть его стоимость в счет арендной платы. Договором аренды от 14.01.2003 не предусмотрено, что капитальный ремонт помещений осуществляется за счет арендатора.
Архангельской КЭЧ 14.03.2003 составлен акт технического состояния здания штаба. Как следует из названного акта, здание штаба находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта.
Университет обратился к Архангельской КЭЧ с просьбой дать разрешение на проведение капитального ремонта здания для его приведения в состояние, соответствующее условиям договора и назначению имущества, с последующим возмещением расходов в счет арендной платы (письмо от 15.03.2003 N 02-0864).
Архангельская КЭЧ в письме от 20.03.2003 N 566 согласилась с проведением капитального ремонта здания и согласовала перепланировку внутренних помещений здания под учебные аудитории Университета.
В процессе рассмотрения спора для разъяснения специальных вопросов, имеющих значение для дела, судом была назначена экспертиза. Согласно заключению эксперта от 26.06.2006 N 72/16 проведенный ответчиком в арендуемых помещениях ремонт относится к капитальному, без проведения которого арендатор не мог эксплуатировать помещения, стоимость капитального ремонта и ставших его результатом неотделимых улучшений составила 15769948 руб. Данные о том, что арендодатель намеревался произвести или произвел капитальный ремонт сам, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил иск Университета и зачел в счет арендной платы сумму произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт.
Ссылка Управления на то, что подлежащая возмещению сумма не была согласована с арендодателем и что неотделимые улучшения произведены без предварительного разрешения арендодателя, не может быть принята во внимание. Заключением эксперта подтверждается, что арендатор выполнил ремонтные работы в объемах, необходимых для приведения арендованных помещений в техническое состояние, пригодное для их эксплуатации. С заявлением о проведении зачета Университет обращался в Управление 08.04.2004 в период действия договора аренды, однако Управление отказало в проведении зачета.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что судами при вынесении решения и постановления нормы права применены правильно, в связи с чем оснований для их отмены или изменения не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
решение от 07.08.2006 и постановление апелляционной инстанции от 12.10.2006 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-8977/2005-32 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области - без удовлетворения.
УСТАНОВИЛ:
Государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Архангельский государственный технический университет" (далее - Университет) обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском к государственному учреждению "Архангельская квартирно-эксплуатационная часть 605 КЭО 6 Армии ВВС и ПВО МО РФ" (далее - Архангельская КЭЧ) и Территориальному управлению Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области (далее - Управление) о признании прекращенным обязательства по уплате арендных платежей по договору аренды от 14.01.2003 N 02 за период с 14.03.2003 по 04.03.2005 в сумме 1177323 руб. 40 коп. и по договору аренды от 11.03.2005 N 7 за период с 05.03.2005 по 05.09.2005 в сумме 880820 руб. 30 коп. зачетом встречного однородного требования по возмещению капитального ремонта арендованного имущества (с учетом уточненных исковых требований).
Решением от 07.08.2006, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 12.10.2006, исковые требования удовлетворены.
В кассационной жалобе Управление просит отменить принятые судебные акты, иск оставить без удовлетворения.
Податель жалобы считает, что Университет произвел не капитальный ремонт помещений, а их реконструкцию. В заключении Архангельской лаборатории судебной экспертизы определено, что работы выполнены подрядчиками для эксплуатации помещений с целью, предусмотренной договором аренды, и относятся к реконструкции, так как эти работы привели к изменению технико-экономических показателей и назначения зданий. Следовательно, ссылка суда на статью 616 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) неправомерна. Произведение зачета встречных требований противоречит условиям договора от 11.03.2005 N 7.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы жалобы, а представитель Университета возражал против ее удовлетворения.
Архангельская КЭЧ о времени и месте рассмотрения жалобы извещена надлежащим образом, однако своих представителей в судебное заседание не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, между Управлением, Архангельской КЭЧ (арендодатели) и Университетом (арендатор) заключен договор от 14.01.2003 N 02 аренды нежилых помещений площадью 2777 кв.м, расположенных по адресу: г. Архангельск, набережная Северной Двины, д. 2 (здание штаба). Срок действия договора - до 12.02.2004.
Как усматривается из материалов дела, после истечения срока действия договора Университет продолжал пользоваться арендованным имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Между теми же сторонами 11.03.2005 заключен договор N 7 аренды нежилых помещений площадью 3015,9 кв.м, расположенных по адресу: г. Архангельск, набережная Северной Двины, д. 2, корп. 2, для использования под аудитории. Срок действия договора - до 01.03.2010.
Арендатор, ссылаясь на то, что без проведения капитального ремонта использование помещений по назначению было невозможно, просил зачесть в счет арендной платы сумму понесенных им расходов на ремонт объекта по договору аренды от 14.01.2003.
В соответствии со статьей 616 ГК РФ обязанность проведения капитального ремонта переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок. Указанная правовая норма предоставляет арендатору право в случае нарушения арендодателем обязанности производить за свой счет капитальный ремонт произвести капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, и зачесть его стоимость в счет арендной платы. Договором аренды от 14.01.2003 не предусмотрено, что капитальный ремонт помещений осуществляется за счет арендатора.
Архангельской КЭЧ 14.03.2003 составлен акт технического состояния здания штаба. Как следует из названного акта, здание штаба находится в неудовлетворительном состоянии и требует капитального ремонта.
Университет обратился к Архангельской КЭЧ с просьбой дать разрешение на проведение капитального ремонта здания для его приведения в состояние, соответствующее условиям договора и назначению имущества, с последующим возмещением расходов в счет арендной платы (письмо от 15.03.2003 N 02-0864).
Архангельская КЭЧ в письме от 20.03.2003 N 566 согласилась с проведением капитального ремонта здания и согласовала перепланировку внутренних помещений здания под учебные аудитории Университета.
В процессе рассмотрения спора для разъяснения специальных вопросов, имеющих значение для дела, судом была назначена экспертиза. Согласно заключению эксперта от 26.06.2006 N 72/16 проведенный ответчиком в арендуемых помещениях ремонт относится к капитальному, без проведения которого арендатор не мог эксплуатировать помещения, стоимость капитального ремонта и ставших его результатом неотделимых улучшений составила 15769948 руб. Данные о том, что арендодатель намеревался произвести или произвел капитальный ремонт сам, в материалах дела отсутствуют.
При таких обстоятельствах суд правомерно удовлетворил иск Университета и зачел в счет арендной платы сумму произведенных арендатором затрат на капитальный ремонт.
Ссылка Управления на то, что подлежащая возмещению сумма не была согласована с арендодателем и что неотделимые улучшения произведены без предварительного разрешения арендодателя, не может быть принята во внимание. Заключением эксперта подтверждается, что арендатор выполнил ремонтные работы в объемах, необходимых для приведения арендованных помещений в техническое состояние, пригодное для их эксплуатации. С заявлением о проведении зачета Университет обращался в Управление 08.04.2004 в период действия договора аренды, однако Управление отказало в проведении зачета.
Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что судами при вынесении решения и постановления нормы права применены правильно, в связи с чем оснований для их отмены или изменения не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 07.08.2006 и постановление апелляционной инстанции от 12.10.2006 Арбитражного суда Архангельской области по делу N А05-8977/2005-32 оставить без изменения, а кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Архангельской области - без удовлетворения.
Председательствующий
РУДНИЦКИЙ Г.М.
Судьи
КОНЯЕВА Е.В.
САПОТКИНА Т.И.
РУДНИЦКИЙ Г.М.
Судьи
КОНЯЕВА Е.В.
САПОТКИНА Т.И.
Читайте подробнее: Несогласованный ремонт – за счет арендодателя