Вопрос: Просим дать разъяснения относительно позиции Минфина РФ по вопросу отражения в бухгалтерском и налоговом учете доходов от реализации недвижимого имущества.
Согласно п.2 ст.223 ГК РФ "в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом". Согласно п.1 ст.551 ГК РФ "переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации".
В п.2 письма Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 26.10.2005 N 03-03-04/1/301 утверждается, что "...у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств, вне зависимости от даты государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним."
В письме Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина РФ от 03.07.2006 N 03-03-04/1/554 изложена аналогичная позиция: "у организации - продавца недвижимого имущества возникает обязанность по уплате налога на прибыль организаций с момента передачи объекта недвижимости покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств и подачи документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним вне зависимости от даты государственной регистрации таких прав".
В то же время письмо Минфина от 06.09.2006 N 03-06-01-02/35 содержит противоположную позицию: "по сделкам купли-продажи объектов недвижимого имущества, следует иметь в виду, что согласно Положению по бухгалтерскому учету "Доходы организации" (ПБУ 9/99) ...поступления от продажи основных средств признаются в бухгалтерском учете в порядке, аналогичном порядку признания в бухгалтерском учете выручки, т.е. при наличии следующих условий: ...
г) право собственности (владения, пользования, распоряжения) на продукцию (товар) перешло от организации к покупателю или работа принята заказчиком (услуга оказана); ...
При этом вопрос о переходе права собственности решается исходя из норм гражданского законодательства.
Одновременно следует учитывать, что Положением по бухгалтерскому учету "Доходы организации" (ПБУ 9/99) предусмотрено, что продавец не может списать данный объект с баланса и признать выручку от его реализации в бухгалтерском учете до перехода прав на объект недвижимого имущества..."
Просим пояснить есть ли в Минфине РФ единая позиция по порядку отражения в бухгалтерском и налоговом учете реализации объектов недвижимости? Если она существует, то в какой момент: в момент подачи документов на госрегистрацию сделки или в момент регистрации такой сделки, организации-продавцу следует у себя в бухгалтерском и налоговом учете отражать доходы от реализации, а также в какой момент следует выписывать покупателю счет-фактуру согласно ст.168 НК РФ?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел ваше письмо от 16.07.2007 N 1271 по вопросу отражения в налоговом учете операций по реализации недвижимого имущества и сообщает следующее.
С момента вступления в силу главы 25 "Налог на прибыль организаций" Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) организации помимо бухгалтерского учета для исчисления налога на прибыль организаций обязаны вести налоговый учет полученных (понесенных) доходов (расходов) при осуществлении деятельности.
Организация, реализующая амортизируемое недвижимое имущество, получает доход от реализации, который учитывается при определении налоговой базы по налогу на прибыль в соответствии с пунктом 1 статьи 271 Кодекса, устанавливающим, что в целях налогообложения прибыли организаций доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (метод начисления).
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Кодекса для доходов от реализации датой получения дохода признается дата реализации товаров (работ, услуг, имущественных прав), определяемой в соответствии с пунктом 1 статьи 39 Кодекса, независимо от фактического поступления денежных средств (иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав) в их оплату.
Согласно статье 39 Кодекса реализацией товаров, работ или услуг организацией или индивидуальным предпринимателем признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
Место и момент фактической реализации товаров, работ или услуг определяются в соответствии с частью второй Кодекса, в данном случае - главой 25 Кодекса.
Согласно пункту 8 статьи 258 Кодекса у организации - покупателя объектов недвижимости основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав.
В отличие от налога на прибыль организаций исчисление налога на имущество организаций осуществляется по движимому и недвижимому имуществу, учитываемому на балансе в качестве объектов основных средств, в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Н.А.Комова