Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л. и Сергеевой И.В., при участии от ООО "Универсам "Морской" Герасимовой В.В. (доверенность от 12.10.2006), от ООО "Универсам 8" Владимировой Н.А. (доверенность от 23.07.2007), от ООО "Континент" генерального директора Новицкого М.В. (протокол собрания участников общества от 09.11.2006), рассмотрев 09.10.2007 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Универсам 8" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.05.2007 (судья Ятманов А.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2007 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Попова Н.М.) по делу N А56-3869/2007,
УСТАНОВИЛ:
Общество с ограниченной ответственностью "Универсам "Морской" (далее - ООО "Универсам "Морской") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Континент" (далее - ООО "Континент") о расторжении договора аренды зданий от 22.01.1999, заключенного ООО "Универсам "Морской" и ООО "Континент", а также выселении ООО "Континент" и общества с ограниченной ответственностью "Универсам 8" (далее - ООО "Универсам 8") из занимаемых помещений.
Определением от 18.04.2007 к участию в деле в качестве соответчика привлечено ООО "Универсам 8".
Решением от 10.05.2007, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 16.07.2007, исковые требования удовлетворены в полном объеме.
В кассационной жалобе ООО "Универсам 8" просит отменить решение от 10.05.2007 и постановление от 16.07.2007 как вынесенные с нарушением норм материального и процессуального права.
По мнению подателя жалобы, ООО "Континент" не нарушало условий договора аренды; предписания Управления Госпожарнадзора и извещения государственного унитарного предприятия "Водоканал Санкт-Петербурга" свидетельствуют о том, что арендованные помещения требуют производственных ремонтных работ, но не о том, что данные работы стали необходимыми в результате ненадлежащей эксплуатации зданий арендатором.
В отзыве на кассационную жалобу ООО "Универсам "Морской" просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.
В судебном заседании представитель ООО "Универсам 8" подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представитель ООО "Континент" согласился с доводами жалобы. Представитель ООО "Универсам "Морской" обратился с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, ООО "Универсам "Морской" (арендодатель) и ООО "Континент" (арендатор) 22.01.1999 заключили договор аренды одноэтажного здания общей площадью 79,5 кв.м (кадастровый номер 78:2201:10:93), одноэтажного здания общей площадью 62,5 кв.м (кадастровый номер 78:2201:10:94), двухэтажного здания общей площадью 2658 кв.м (кадастровый номер 78:2201:10:54), расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Кораблестроителей, д. 21, корп. 1, литеры А, Б, Г. Государственная регистрация договора произведена 19.05.1999.
Согласно пункту 2.3.1 договора арендатор вправе сдавать имущество в аренду третьим лицам без согласия арендодателя.
ООО "Континент" (арендатор) и ООО "Универсам 8" (субарендатор) 18.05.2004 заключили договор субаренды названного имущества. Государственная регистрация договора произведена 26.08.2004.
Отделом государственного пожарного надзора Василеостровского района ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу в период с 05.10.2006 по 10.10.2006 были проведены мероприятия по контролю за соблюдением требований пожарной безопасности в арендуемых ООО "Универсам 8" помещениях. Как следует из акта от 10.10.2006, составленного по результатам проверки, электрооборудование помещений выполнено с нарушением правил устройства электроустановок, электропровода и кабели, проходящие транзитом, не сняты; из вентиляционных камер не убран мусор; не проведены профилактические осмотры и ремонт электрооборудования; в кладовых помещениях электролампы не оборудованы защитной арматурой; двери не противопожарные; отсутствуют ответственные лица за противопожарное состояние; помещения не обеспечены первичными средствами пожаротушения.
Ссылаясь на то, что ООО "Универсам 8" использует арендованное имущество с существенным нарушением условий договора, ООО "Универсам "Морской" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
В обоснование иска ООО "Универсам "Морской" сослалось на названный акт от 10.10.2006, а также на то, что на крыше арендуемого здания без согласия истца установлен контейнер с оборудованием для сотовой связи, что привело к нарушению герметизации крыши здания. В иске ООО "Универсам "Морской" указал, что приемные колодцы канализации (с северной стороны здания) забиты жиром; не соблюдены нормы по устройству электрических сетей; теплоцентр и отопительная система не прошли подготовку к отопительному сезону; подвальные помещения затоплены водой и завалены мусором; двор и подсобные помещения требуют косметического ремонта.
Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования истца, признав наличие оснований для досрочного расторжения договора.
Суд кассационной инстанции находит судебные акты подлежащими отмене в связи с несоответствием выводов судов обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального права.
Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В соответствии со статьей 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В частности, в силу пункта 1 названной статьи арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
Заключенным между сторонами договором от 22.01.1999 иные, помимо указанных в статьях 450 и 619 ГК РФ, основания его досрочного расторжения не предусмотрены.
Нарушения, на которые сослался арендодатель, по смыслу указанных выше правовых норм не являются существенными и не могут служить основанием для досрочного расторжения договора. К тому же, как следует из санитарно-эпидемиологического заключения от 11.12.2006 N 78.13.06.000.М.003018.12.06, выданного Федеральной службой по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека, розничная торговля алкогольной продукцией, осуществляемая ООО "Универсам 8" в арендуемом здании, соответствует государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам. В материалах дела также имеется заключение от 25.01.2007, выданное ООО "Универсам 8" Федеральной противопожарной службой МЧС России о подтверждении соответствия в области пожарной безопасности.
Доказательств нарушения ООО "Континент" условий договора аренды, которые могли бы являться основанием для его досрочного расторжения в соответствии со статьями 450 и 619 ГК РФ, в материалах дела не имеется.
Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.05.2007 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2007 по делу N А56-3869/2007 отменить.
В иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Универсам "Морской" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Универсам 8" 1000 руб. государственной пошлины по кассационной жалобе.
Председательствующий
РУДНИЦКИЙ Г.М.
Судьи
ГРАЧЕВА И.Л.
СЕРГЕЕВА И.В.