Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Сапоткиной Т.И. и Коняевой Е.В., при участии от администрации города Твери Помозова Н.Н. (доверенность от 07.10.2006), от общества с ограниченной ответственностью "Строительные конструкции и изделия" директора Артемовского А.М. (протокол общего собрания участников общества от 31.12.2004), рассмотрев 12.12.2007 в открытом судебном заседании кассационные жалобы администрации города Твери и общества с ограниченной ответственностью "Строительные конструкции и изделия" на решение Арбитражного суда Тверской области от 22.06.2007 (судья Закутская С.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2007 (судьи Зайцева А.Я., Носач Е.В., Романова А.В.) по делу N А66-7775/2006,
УСТАНОВИЛ:
администрация города Твери (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строительные конструкции и изделия" (далее - Общество) о взыскании 682562 руб. 39 коп. задолженности по арендной плате за период с 15.10.2004 по 31.12.2005 и 118525 руб. 59 коп. пеней за просрочку внесения платежей за период с 16.10.2004 по 31.12.2005 на основании договора от 16.05.2003 N 201-1 аренды земельного участка.
Решением от 22.06.2007 с ответчика в пользу истца взыскано 477793 руб. 67 коп. основного долга и 15000 руб. пеней, уменьшенных судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации; в остальной части иска отказано.
Постановлением апелляционного суда от 03.09.2007 решение от 22.06.2007 оставлено без изменения.
В кассационной жалобе Общество просит отменить названные судебные акты и передать дело на новое рассмотрение, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права. Податель жалобы указывает на следующее: договор аренды был заключен на срок до 31.03.2004, который истек; Общество оплатило аренду земельного участка за весь период действия договора, а также до сдачи построенного дома по акту рабочей комиссии; оснований и намерений продлевать данный договор у ответчика не было; в соответствии с пунктом 6.2 договора постановление Администрации о продлении договора не было вынесено; ссылка истца на пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и на то, что указанный жилой дом в период с 15.10.2004 по 31.12.2005 находился в фактическом владении ответчика, несостоятельна, поскольку пользование земельным участком было прекращено в сентябре 2004 года; факт создания объекта в сентябре 2004 года установлен определением судебной коллегии по гражданским делам Тверского областного суда от 07.02.2006 по делу N 33-215, которое в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеет преюдициальное значение для настоящего дела; в том, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию было выдано ответчику только 18.05.2006, виновен истец; ссылки судов на нарушение процедуры межевания земельного участка, в результате которого сформирован новый земельный участок под жилым домом площадью 4158 кв.м, несостоятельны.
Администрация в кассационной жалобе просит отменить решение от 22.06.2007 и постановление от 03.09.2007 и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме. Податель жалобы ссылается на неправильное применение судами норм материального права, считает, что поскольку Общество пользовалось спорным земельным участком до момента ввода объекта в эксплуатацию, то на основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации сумму долга следует взыскать за весь указанный в иске период. Податель жалобы полагает, что нарушение сроков сдачи жилого дома в эксплуатацию произошло исключительно по вине застройщика, поскольку до назначения государственной приемочной комиссии ответчик не выполнил возложенных на него обязанностей по проверке соответствия выполнения строительно-монтажных работ требованиям строительных норм и правил и не представил предусмотренную этими правилами документацию, что и послужило основанием для отказа Обществу в приемке дома.
В отзыве на жалобу Администрации Общество просит отказать в ее удовлетворении.
В судебном заседании представители Администрации и Общества поддержали доводы своих кассационных жалоб.
Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации от 16.05.2003 N 1265 Обществу предоставлен в аренду из земель поселений земельный участок, находящийся по адресу: г. Тверь, Пролетарский район, ул. Ткача, д. 7, под строительство пятиэтажного 75-квартирного жилого дома.
Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 16.05.2003 N 201-1 аренды названного земельного участка площадью 8465,5 кв.м с кадастровым номером 69:40:0300000:0001, состоящего из двух обособленных участков с кадастровыми номерами 69:40:0300041:0013 и 69:40:0300097:0031.
Срок действия договора - с 16.05.2003 по 31.03.2004.
В соответствии с пунктами 3.4 и 3.5 договора арендатор обязался выплачивать арендодателю ежегодно арендную плату частями в следующие сроки: 1/4 от годовой суммы не позднее 15 апреля, 1/4 от годовой суммы не позднее 15 июля и оставшуюся 1/2 от годовой суммы не позднее 15 октября.
Согласно пункту 3.8 договора арендодатель ежегодно производит расчет арендной платы на текущий год и направляет его арендатору почтой в срок до 15 марта текущего года.
Пунктом 5.2 договора предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения платежей в виде пеней в размере 0,1% от просроченной суммы за каждый день просрочки.
Ссылаясь на то, что по правилам статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды после истечения указанного в нем срока считается продленным на неопределенный срок, а ответчик произвел оплату за аренду земли в период с 15.10.2004 по 31.12.2005 не в полном размере, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд согласился с тем, что после истечения 31.03.2004 срока договора аренды договор считался продленным на тех же условиях на неопределенный срок и что у ответчика имеется долг по арендной плате, однако удовлетворил иск только частично ввиду следующего.
Как установил суд, согласно акту от 08.09.2004 рабочая комиссия приняла решение о том, что названный жилой дом построен и готов для предъявления государственной приемочной комиссии (т. 1, л.д. 63, 64).
Общество неоднократно обращалось в Администрацию с заявлением о приемке дома в эксплуатацию.
Согласно части 5 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления документов, указанных в части 3 этой статьи, осмотр объекта капитального строительства и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа.
Суд установил, что Администрация в нарушение положений названной нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации длительное время не принимала решения по результатам обращения Общества.
Государственная приемочная комиссия, сформированная Администрацией только в сентябре 2005 года, первоначально отказала в приеме дома в эксплуатацию ввиду наличия недоделок и нарушений правил строительно-монтажных работ.
Акт государственной приемочной комиссии о приемке законченного строительством объекта подписан только 30.12.2005. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию Администрация выдала 18.05.2006. В кассационной жалобе Администрация пояснила, что задержка оформления разрешения на ввод объекта была вызвана отсутствием формы такого разрешения, которая была установлена Правительством Российской Федерации в ноябре 2005 года.
Суд правильно указал, что Общество является пользователем земельного участка до сдачи построенного на нем дома в эксплуатацию, поэтому довод ответчика о прекращении действия договора после истечения указанного в нем срока и отсутствии у него обязанности вносить арендную плату за период, указанный в иске, не состоятелен.
Кассационная инстанция считает, что суд, установив факт несвоевременного рассмотрения Администрацией заявления Общества о выдаче разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию и обоюдную вину истца и ответчика в том, что Общество не могло своевременно сдать дом в эксплуатацию и тем самым возвратить арендованный земельный участок, правомерно удовлетворил иск Администрации только в части, взыскав 477793 руб. 67 коп. основного долга.
Размер пеней уменьшен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом фактических обстоятельств дела и доводов сторон. При решении вопроса о возможности уменьшения неустойки суд оценил соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств, принимая во внимание то обстоятельство, что ответчик перестал вносить арендные платежи лишь с момента возникновения спора по поводу сдачи дома в эксплуатацию.
Суд правомерно не согласился с доводом Общества об изменении в январе 2005 года размера земельного участка под жилым домом по адресу: г. Тверь, Пролетарский район, ул. Ткача, д. 7, как неподтвержденным материалами дела.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения жалоб.
Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Тверской области от 22.06.2007 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.09.2007 по делу N А66-7775/2006 оставить без изменения, а кассационные жалобы администрации города Твери и общества с ограниченной ответственностью "Строительные конструкции и изделия" - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Л. Грачева
Судьи
Т.И. Сапоткина
Е.В. Коняева