Раздел квартиры: вопрос-ответ

Наша квартира была приватизирована только мной и женой. Супруга недавно умерла, поэтому я хочу срочно уехать к детям за границу на ПМЖ. Могу ли я сейчас дать родственнику дарственную на свою приватизированную квартиру c формулировкой "на мою долю наследственного имущества", если не прошло ещё 6 месяцев со дня её смерти?

Это можно сделать. Но делать это надо несколькими документами: доверенностью на ведение наследственного дела c правом получения на Ваше имя свидетельства о наследстве и его государственной регистрации; доверенностью на право заключения договор дарения унаследованной доли родственнику и его государственную регистрацию (Вашим представителем по этой доверенности сам одаряемый родственник быть не может).

У моего отца есть в собственности 1/2 доли 2-х комнатной квартиры. Вторая часть принадлежит его второй жене, с которой он находится в разводе. На данный момент времени она одна проживает в этой квартире. У отца нет на руках договора приватизации. Я являюсь единственным ребенком отца. Какие документы и действия мне необходимо сделать для того, чтобы я могла продать его часть квартиры.

Необходимо выяснить, определен ли между отцом и бывшей женой порядок пользования долями (т.е. существует ли документальное закрепление права пользования изолированными долями за сособственниками), а для этого необходимо изучить договор приватизации квартиры. Если этот порядок в договоре определен, долю продавать можно, с соблюдением права преимущественной покупки, которое имеет бывшая жена. При этом, если бывшая жена не отдает Вам оригиналы документов на квартиру, надо получить дубликат правоустанавливающего документа и зарегистрировать его, собрать необходимые документы и совершать сделку. Если порядок в договоре не определен, определить его возможно (при условии, что комнаты являются изолированными) соглашением между отцом и его бывшей женой, либо в судебном порядке. При несогласии бывшей жены предоставить Вам хотя бы копии правоустанавливающего документа, их можно получить в органах регистрации.

Для начала надо у нотариуса удостоверить полную доверенность на совершение этих действий, чтобы Вы могли действовать от имени отца.

Есть двухкомнатная квартира, купленная в браке. Собственниками в равных долях являются отец и несовершеннолетняя дочь. После «прописали» жену - мать. При разводе без раздела имущества, ребенка оставили с матерью. Затем по решению суда, бывшей жене отказали в праве на собственность 1/4 квартиры и определили порядок пользования комнатами: одна отцу (14м), вторая матери с дочерью (19м). Могу ли я (отец) продать, подарить или поменять свою долю без согласия второй стороны? Нужно ли согласие опекунского совета?

Отец вправе продать свою комнату без согласия ребенка. Но ребенок имеет право преимущественной покупки. Для того, чтобы мать от имени ребенка отказалась от этого права действительно нужно предварительное разрешение органов опеки и попечительства. Если мать ребенка не желает получать это разрешение, действовать нужно так: отец должен отправить официальное уведомление о предстоящей продаже с указанием цены продажи. И в случае не получения ответа в течение 1 месяца, спокойно совершать сделку. Важно: и в уведомлении о продаже, и в договоре купли-продажи должна стоять реальная цена сделки, а уведомление обязательно отправить заказным письмом с уведомлением о вручении. Все вышесказанное относится и к сделке мены.

При дарении нет необходимости ни в согласии, ни в отказе от преимущественного права покупки.

Если я являюсь собственником квартиры, может ли бывший муж, если он еще не выписан, претендовать на долю квартиры?

Ответ дан при условии, что не заключался брачный договор, который изменил законный режим общего имущества супругов. Если квартира приобреталась в законном браке на совместные деньги супругов – муж вправе претендовать на ½ долю квартиры. Если квартиру Вы приобрели до брака, или в период брака получили ее безвозмездно (приватизация, наследование, дарение), то бывший муж не вправе претендовать на долю в праве собственности на квартиру. Его прописка в квартире в этом вопросе значения не имеет.

В 1973 году наша семья получила квартиру ЖСК в Санкт-Петербурге. В выплачивании пая я (дочь) не участвовала, так как была несовершеннолетней, затем училась в ВУЗе, потом вышла замуж за военнослужащего, и с ним уехала в военный гарнизон, где прожила 13 лет. Прописка в это время была забронирована. Когда я вернулась в Петербург, пай ЖСК был уже выплачен. А перед смертью отец завещал квартиру матери, она уже оформила ее в собственность на себя. В квартире, кроме матери и меня, прописаны мой муж и 2-ое наших детей, один из которых несовершеннолетний. Может ли мать продать квартиру и всех прописанных оттуда выписать?

Продать может, а выселять прописанных лиц будет покупатель. Но вряд ли найдется покупатель, который за подобную квартиру даст хорошую цену (покупая квартиру, он покупает длительный судебный процесс). Кроме того, при грамотной работе адвоката в иске о выселении суд может и отказано. Ведь квартира выделялась с учетом дочери, и дочь сохраняла право пользования квартирой на момент приобретения ее в собственность.

Мы с мужем и 16 летним ребенком живем в 3-х комнатной квартире, собственником которой является мой супруг. Мы с ребенком там только зарегистрированы. Планируем заключить с мужем соглашения о разделе имущества в равных долях без расторжения брака. Обязательно ли заверять соглашение у нотариуса? Смогу ли я распоряжаться своей долей: продать, прописать кого-либо, подарить? Можно ли оспорить это соглашение в случае расторжения брака? Сможет ли муж, при наличии подписанного мной соглашения о разделе, оформить все бумаги без моего присутствия? Может ли быть разделено имущество без расторжения брака в случае несогласия одной из сторон? У мужа в собственности еще есть земельный участок с недостроенным домом (еще не сдан). Как это отразить в соглашении, ведь на данном этапе дом не может рассматриваться как имущество, так как он не достроен? Учитываются ли интересы ребенка во всех этих случаях?

Отвечаем в порядке заданных вопросов. Соглашение о разделе не обязательно удостоверять нотариально, достаточно простой письменной формы. Для того, чтобы каждый из супругов мог распоряжаться своей долей в этом соглашении надо определить и порядок пользования долями (закрепить за каждым право пользования изолированными комнатами квартиры). Любое соглашение можно оспорить, но для успеха дела нужны определенные основания и факты, их доказывающие. Без Вашего участия переход права собственности зарегистрировать нельзя. Имущество может быть разделено как в период брака, так и после его расторжения. Земельный участок и недостроенный дом можно оговорить в соглашении, недостроенный дом может рассматриваться в качестве имущества. Если Вы делите имущество по соглашению, то Вам и учитывать интересы детей. При разделе имущества в суде возможно отступление от равенства долей супругов с учетом интересов н/л детей. Но это возможно в случаях, когда уже определено место жительства ребенка - с мамой, и когда отец не участвовал и, вероятно, не будет участвовать в содержании ребенка (например, на момент раздела имущества есть исполнительный лист о взыскании алиментов, и алименты не платятся из-за отсутствия дохода у отца ребенка).

У нас приватизированная 2 комнатная квартира, собственников 3 человека (мать, отец и дочь), у каждого 1/3. Сейчас отец грозится продать свою долю. Может ли он это сделать без согласия 2-х других собственников?

Может. Однако, если порядок пользования долями не определен, то такую долю вряд ли купят за рыночную цену (покупателю придется судиться, чтобы определить порядок пользования квартирой, т.е. выделить себе изолированную комнату). Так что, Вашего согласия не требуется, но продажа должна осуществляться с соблюдением Вашего преимущественного права покупки.

Мне принадлежит по свидетельству о праве на наследство 1/3 доля квартиры, порядок пользования комнатами в этой квартире не определен. На каких основаниях сособственник квартиры (владелец 2/3 доли) может наложить арест на квартиру, если я решила продать свою 1/3 долю, письмо с уведомлением о продаже сособственнику было отправлено и в течении 30 дней он не реализовал своего права преимущественной покупки?

В Вашем случае арест, вероятно, может быть наложен в результате иска соседа о нарушении его права преимущественной покупки. В иске сосед может утверждать, что уведомления не получал; может утверждать, что уведомление получил, и комнату хотел купить, но не смог этого сделать в течение 30 дней в результате Ваших действий. Суд при наложении ареста не имеет возможности выяснить правду, эти обстоятельства устанавливаются только в процессе полного рассмотрения дела.

Я и мой бывший муж являемся собственниками однокомнатной квартиры (моя доля - 12/100, бывшего мужа - 88/100). В квартире прописаны и проживаем я и наш общий с бывшим мужем маленький ребенок. У меня другой собственности нет. Бывший муж предлагает мне купить его долю по рыночной цене (нотариально заверенное предложение). У меня, естественно, этих денег нет. По ГК в случае моего отказа он может продать свою долю третьим лицам. Вопрос: 1) Должны ли учитываться права несовершеннолетнего (если вселятся чужие люди, они ущемляются). Можно ли запретить сделку, учитывая права несовершеннолетнего? 2) По ЖК продаваться может только изолированное помещение. Почему тогда такие сделки проходят?

1) Права Вашего ребенка в преимущественном праве покупки не учитываются, это право принадлежит только собственникам вне зависимости от их дееспособности. Поэтому, сделку запретить нельзя. 2) Законодательство РФ, в т.ч. и ЖК РФ, не содержит норм, позволяющих продавать только изолированное жилое помещение. Поэтому такие сделки и проходят.

Ответы подготовил: Александр Петренко заместитель заведующего АФ «ЮРИНФОРМ – ЦЕНТР».