Расселение квартир: вопрос-ответ

Как будут расселять хрущевки в Санкт-Петербурге: по площади квартиры или социальным нормам? У нас четырехкомнатная квартира, 43 кв. м. жилой и 59 кв. м. общей площади. Семья из четырех человек: муж, жена, дочь 16 лет и сын 19 лет. Что мы можем получить максимально и минимально по условиям найма? Что получит в нашем случае собственник? Выгодно ли нам приватизировать квартиру?

Если квартира не приватизирована, то получить Вы должны благоустроенную квартиру (тип дома и район города - любые), площадью не меньшей, чем у квартиры, из которой Вас выселяют. Т.е. Вам должны дать 3-х комнатную квартиру (количество комнат определяется составом Вашей семьи) общей площадью не менее 59 кв. м. Если квартира в собственности - Вам будут предлагать то же самое, а в случае Вашего отказа - суд будет определять рыночную стоимость квартиры, принудительно выплачивать Вам эти деньги и выселять из квартиры. В случае согласия, альтернативную квартиру Вам предоставят на праве собственности. Так что принципиальной разницы в зависимости от собственности на квартиру нет. Однако приватизация заканчивается летом 2010 года. Так что, если Вас не расселят в ближайшие годы, лучше все-таки приватизировать квартиру.

При сносе приватизированной квартиры обещают предоставить равноценную, а избытки площади не докупать, а оформить по социальному найму. На основании какого закона возможно такое совмещение форм собственности? Чем это чревато для меня в дальнейшем?

По закону при изъятии жилья в собственности администрация может предоставить собственнику другое жилье. Право, на котором предоставляется это жилье законом (ст. 32 Жилищного кодекса РФ) жестко не определено, т.е. оно может быть предоставлено как на праве собственности, так на и на праве социального найма, если собственник с этим согласен. Чаще всего, это собственность. Но если речь идет о том, что часть предоставляемой квартиры передается в собственность, а часть - в наем, то это необычная, хотя с юридической точки зрения - возможная, ситуация. Вероятно, это связано с тем, что объединены два отдельных процесса: изъятие собственности на квартиру (при этом равноценная площадь передается в собственность), и улучшение жилищных условий (при этом предоставляется жилье по найму по нормам предоставления с учетом площади, переданной в собственность). Чревато это только тем, что Вы не сможете приватизировать жилье, предоставленное по договору социального найма, если все члены Вашей семьи использовали свое право приватизации.

Я проживаю в приватизированной комнате 8 кв. м. двухкомнатной коммуналке с сыном 13-ти лет. Скажите, пожалуйста, можем ли мы встать на учет по программе "Расселение коммунальных квартир Санкт-Петербурга", и куда для этого обращаться?

Для начала Вам надо встать на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий (для этого семья, проживающая в коммунальной квартире, должна отвечать двум критериям: иметь общую площадь жилья менее 15 кв.м. на человека, и быть малоимущей), или в качестве нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий (для этого семья, проживающая в коммунальной квартире, также должна отвечать двум критериям: проживать в Санкт-Петербурге не менее 10 лет, и не иметь другого жилья). Для включения в Целевую программу "Расселение коммунальных квартир Санкт-Петербурга" необходимо, что бы все жильцы «коммуналки» являлись нуждающимися в улучшении жилищных условий или нуждающимися в содействии в улучшении жилищных условий, а также все жильцы должны дать свое согласие на участие в этой программе. Обращаться по этим вопросам надо в отдел учета и распределения жилой площади районной администрации.

Мы хотим купить комнату 16 кв. м. в коммуналке на четверых в равных долях, одна семья. Дом определен под снос, комната приватизирована. Как правильно это оформить? На что можно рассчитывать при сносе дома?

В результате сноса дома Вы вправе рассчитывать на получение равноценного по площади жилья (комнаты или квартиры), или на выкуп приобретенной комнаты по рыночной цене. Количество собственников и их нуждаемость в улучшении жилищных условий значения не имеют. Так что, если покупку Вы делаете только для того, чтобы попасть под расселение, учитывайте эти положения закона. Оформлять лучше куплей-продажей с указанием реальной цены покупки, так как при определении выкупной рыночной стоимости суд будет учитывать цену Вашей покупки наряду с заключением эксперта о рыночной стоимости комнаты, а при дарении учитываться будет только заключение эксперта.

Я, мама, брат (20 лет), отчим и моя маленькая дочь прописаны в однокомнатной квартире. Моя мама и отчим разведены уже 17 лет. Я замужем и муж не прописан в Москве и владельцем жилья не является. В следующем году подходит очередь на расселение. В департаменте жилищной политики сказали, что нам оставят эту однокомнатную квартиру и дадут ещё одну площадь. Можем ли мы претендовать на три отдельные жилплощади как три разные семьи: отчим; мама и брат; я и моя дочь?

Ответ даем исходя из предположения, что подходит Ваша очередь на улучшение жилищных условий. В результате Вы должны получить жилье общей площадью 90 кв. м, состоящее из трех изолированных комнат. Если Вы оставляете себе однокомнатную квартиру, то дополнительно к ней Вы должны получить жилье, состоящее из двух (и более) комнат, площадь которого равна разнице между 90 кв.м. и общей площадью Вашей однокомнатной квартиры. Что именно это будет: две однокомнатных квартиры, или двухкомнатная квартира, решать будет жилищная комиссия, исходя из указанных положений и конкретной площади имеющегося у администрации на момент принятия решения жилья. Ваше желание может быть учтено, если оно не приведет к существенному превышению нормы в 90 кв.м., и у администрации будут в наличии двух однокомнатных квартиры необходимой площади.

Наш дом расселяют. Выкупная цена жилого помещения – комнаты, площадью 16,5 кв. м. (находится в собственности) - была определена в 1.644.000 рублей в июле 2007 года. Предоставляемая комната в новом доме, по опросу нескольких агентств по недвижимости и мнению работников горжилобмена, оценивается примерно 1.300.000 – 1.400.000 рублей. Местонахождение нового жилья меня абсолютно не устраивает, хотелось бы остаться в своем микрорайоне. Возможное решение этой проблемы я вижу в покупке нового жилья (1.300.000 – 1.400.000 рублей) в своем микрорайоне на деньги выкупленной у меня комнаты. Мне в этом отказывают. Более того, на меня оказывают давление на том основании, что моя комната имеет рыночную цену 900.000 – 1.000.000 рублей, а выкупная цена моей комнаты установленная ООО «Клиринг» (за эту услугу я заплатил 4.000 рублей в соответствии с требованиями жилотдела) полный абсурд и для жилотдела вообще не имеет никакого значения. А на прошлой неделе мне заявили, что предоставляемая мне комната имеет выкупную цену 1.800.000 рублей (на октябрь) и что мне, возможно, придется еще доплатить. Могу ли я на деньги выкупленной у меня комнаты приобрести другую комнату в своем микрорайоне?

Если Вас не устраивает предлагаемая комната - смело отказывайтесь и не поддавайтесь давлению. По закону заставить Вас взять эту комнату нельзя, как раз в этом случае осуществляется принудительный выкуп Вашей комнаты по рыночной цене. Если другую сторону не устраивает определенная Вами рыночная цена Вашей комнаты, они вправе просить суд назначить судебную экспертизу этой рыночной цены независимым оценщиком. Если не просят - суд будет руководствоваться заключением ООО "Клиринг", если оно является оценочной фирмой. А что Вы будете делать с деньгами, которые получите за принудительный выкуп комнаты - Ваше дело.

Я имею комнату в коммунальной квартире в Санкт-Петербурге (куплена в 2004 году). Наш дом собираются сносить. Я не состою в очереди по улучшению жил. Условий, но состою в очереди по "Содействию в улучшении жил. условий" с июля 2006 года. Прописана одна, замужем, детей нет, куплена комната не в браке. Что будет при сносе дома?

При сносе дома Вам должны предложить альтернативное жилье, а если оно Вас не устроит – в судебном порядке осуществляется принудительный выкуп комнаты по рыночной цене. Состояние на учете в качестве нуждающихся в содействии по улучшению жилищных условий на процедуру расселения при сносе дома непосредственного влияния не оказывает. Хотя не исключен вариант, что одновременно с выплатой по выкупу изымаемой комнаты Вы сможете получить субсидию на улучшение жилищных условий.

При расселении аварийного дома мне – матери – и трем моим детям, занимающим сейчас трехкомнатную квартиру общей площадью 57 кв. м., хотят предоставить 2-комнатную квартиру площадью 69 кв. м. Не нарушает ли это права детей? Кто может помочь: органы опеки, РОНО? На очереди не стоим, квартира не приватизирована.

Права детей и Ваши права не нарушаются. В соответствие со ст. 89 Жилищного Кодекса РФ Вам должны предоставить жилье общей площадью не менее 57 кв.м. Количество комнат в предоставляемой квартире определяется ст. 58 ЖК РФ, которая устанавливает, что заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается с согласия таких лиц. Так что, даже если у Вас трое мальчиков, предоставление такой 2-комнатной квартиры является законным.

Наш дом расселяют по аварийности. Квартира муниципальная, жилая площадь 50 кв. м., 24 года стоим на очереди. Прописаны и проживают семь человек. Можем ли мы рассчитывать на улучшение жилищных условий и получение квартиры в том же районе города?

По закону - не можете. Расселение дома по аварийности и улучшение жилищных условий – два разных процесса. Улучшение Ваших жилищные условий одновременно с расселением дома – это право, а не обязанность администрации.

Ответы подготовил: Александр ПЕТРЕНКО, заместитель заведующего АФ "ЮРИНФОРМ – ЦЕНТР".