Как бороться с "бытовыми рейдерами"?

Само по себе понятие «рейдерство» означает недружественные поглощения и корпоративные захваты чужого имущества, осуществляемые псевдоправовыми средствами, когда в отношении перспективного бизнеса в ход идут и клевета в СМИ, и бесконечные проверки, и незаконное изъятие документов, и попытки банкротства (либо судебного признания недействительности приватизации предприятия) и т. д.

В настоящей статье речь пойдет о несколько другой системе вымогательства, осуществляемой отдельными гражданами, которые не имеют поддержки во властных и/или криминальных кругах, действуют на свой страх и риск и создают определенные проблемы другим гражданам, представителям малого бизнеса, а также органам местного самоуправления.

Применительно к земельным отношениям «бытовое рейдерство» проявляется в основном в случаях предоставления земельного участка из государственной или муниципальной собственности в аренду гражданину для индивидуального жилищного строительства. В этом случае гражданин, желающий получить в аренду земельный участок, вкладывает определенные денежные средства в формирование участка (включая получение необходимых согласований в органах архитектуры и градостроительства) и пишет заявление в орган местного самоуправления с просьбой предоставить этот земельный участок ему в аренду.

Орган местного самоуправления в соответствии с п. 3 ст. 30.1 ЗК РФ в двухнедельный срок публикует в своем периодическом печатном издании сообщение о приеме заявления о предоставлении в аренду такого земельного участка с указанием его местоположения, площади, разрешенного использования. Если кроме указанного гражданина никто не подаст заявку на данный участок, с гражданином заключат договор аренды без проведения аукциона. Если же заявок окажется две и более, то местная администрация вынуждена будет провести аукцион.

Именно на этой стадии и появляются граждане — «бытовые рейдеры», которые, прочитав в газете сообщение о намечаемом предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства, обращаются в местную администрацию с заявлением о своем желании тоже его получить.

Далее происходящее выходит за рамки права и скорее напоминает психологическое противостояние. С одной стороны, гражданин — будущий застройщик вложил крупную сумму денег в формирование земельного участка. Неоднократно побывав на участке, он психологически чувствует его «своим».

Появление рейдеров, претендующих на этот же участок и пугающих его аукционом, часто оказывается психологически неподъемным для такого гражданина, нередко сохраняющего остатки «совкового» восприятия мира, в связи с чем он не пишет заявления в милицию о попытках вымогательства у него крупных сумм денег и не идет на аукцион, полагая, что «бытовые рейдеры» могут предложить большую сумму и выиграть торги.

На самом деле возникает несколько вариантов дальнейшего развития событий, в которых участвуют упомянутый выше гражданин, «бытовые рейдеры» и риэлторы — профессиональные участники рынка недвижимости.

Узнав, что на его участок есть еще претенденты, гражданин забирает свое заявление, надеясь позже повторно подать заявку и «проскочить» без проведения аукциона. Если об этом вовремя узнают «бытовые рейдеры», они также отзывают свои заявления. Аукциона в этом случае не может состояться.

Испугавшись «бытовых рейдеров», гражданин платит им вымогаемые денежные суммы, и «бытовые рейдеры» забирают свои заявки, а гражданин получает участок в аренду для индивидуального жилищного строительства без проведения торгов.

Гражданин отказывается платить рейдерам, выходит на аукцион, и далее ситуация может развиваться в двух направлениях:

гражданин может испугаться участвовать в аукционе, отозвать свою заявку, и ничего не подозревающий «бытовой рейдер» получает в общем-то ненужный ему земельный участок в аренду без торгов как единственный участник аукциона (заметим также, что на месте рейдера вполне может оказаться и риэлтор);

рейдер забирает заявку, и гражданин получает участок по начальной цене аукциона. Вариантом такого развития событий является ситуация, когда гражданин повышает цену на шаг аукциона, «бытовой рейдер» далее в аукционе не участвует, и гражданин получает земельный участок по цене чуть большей, чем он рассчитывал (при этом по второй модели он бы отдал рейдеру большую сумму).

Поскольку информация о свободных земельных участках под индивидуальное жилищное строительство не относится к категории «информация свободного доступа», риэлторы (равно как и остальные категории населения и предпринимательские структуры) не имеют информации о наличии и местоположении свободных земельных участков. Узнав из объявления в газете о существовании такого участка (подчеркнем — сформированного за счет средств гражданина и с утвержденным проектом границ), риэлторы подают заявку на его получение в аренду и участвуют в аукционе. Поскольку их финансовые ресурсы несопоставимы с денежными возможностями обычного гражданина, такой аукцион они скорее всего выиграют.

Представляет интерес ситуация, когда «бытовой рейдер» случайно получает в аренду не особенно нужный ему земельный участок. Поскольку денежных средств на строительство у «бытового рейдера» нет, то единственно возможный для него вариант использования участка — передача его в субаренду (на срок договора аренды). В этом случае субарендатор осуществляет строительство индивидуального жилого дома, регистрирует право собственности на него (или на объект незавершенного жилищного строительства), и в силу п. 1 ст. 36 ЗК РФ получает преимущественное право на заключение с ним договора аренды.

Соответственно рейдер получает по договору субаренды сумму, сопоставимую с рыночной стоимостью земельного участка, а новый арендатор (собственник объекта недвижимости) в силу п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» приобретает право выкупить арендованный участок в собственность независимо от того, заключен договор аренды до или после вступления в силу ЗК РФ.

Что можно посоветовать гражданам, желающим получить земельный участок в аренду для индивидуального жилищного строительства? Специфика современного переходного периода такова, что участки надежнее приобрести по договору купли-продажи у других граждан либо ждать, пока в соответствующем муниципальном образовании вступят в силу Правила землепользования и застройки и заработает система земельных аукционов.

Сегодня при получении земельного участка в аренду у местной администрации гражданин сталкивается с рядом существенных трудностей, как психологического, так и юридического порядка.