Конкурс на аренду

Заключение договора аренды федерального имущества следует осуществлять на конкурсной основе с определением стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Вся сложность заключается в том, что по сей день данный порядок не разработан.

Отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона от 21 июля 2005 г. № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд» (далее — Закон). Дело в том, что аренда как вид обязательств, связанных с предоставлением арендатору (нанимателю) имущества за плату во временное владение, пользование, в Законе не выделен в отдельную категорию потребностей для государственных или муниципальных нужд. Поэтому возможность применения норм Закона к арендным отношениям рассматривается с позиции выявления общности указанных обязательств с обязательствами, возникающими при возмездном оказании услуг. Договор аренды не может быть отнесен к договору возмездного оказания услуг, а арендные отношения — к обязательствам, опосредующим возмездное оказание услуг (письма Рособразования России от 21 ноября 2007 г. № 16-55-438ин/02-12 и от 22 октября 2007 г. № 13342/16-03-09, от 1 декабря 2006 г. № 16-55-391ин/02-12*). В связи с этим отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, не являются предметом регулирования Закона. Государственные и муниципальные заказчики не обязаны применять предусмотренные им процедуры при заключении арендных договоров.

* Как видно из приведенных документов, разъяснения по данному вопросу давались лишь Рособразованием, писем или приказов других ведомств пока нет.

Несмотря на это, согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 30 июня 1998 г. № 685 «О мерах по обеспечению поступления в федеральный бюджет доходов от использования федерального имущества», заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, должно осуществляться на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта, в порядке, установленном Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации. Однако указанный порядок пока еще не разработан. До его утверждения при проведении конкурса на передачу в аренду недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности и закрепленного на праве оперативного управления за учреждениями, следует руководствоваться распоряжением Мингосимущества России от 28 июля 1998 г. № 774-р «Об утверждении положения о проведении торгов на право заключения договоров аренды объектов недвижимости, находящихся в федеральной собственности» (в части, не противоречащей действующим федеральным законам и нормативно-правовым актам Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации). Кроме того, полезную информацию можно найти и в региональных актах. Для Москвы это — постановление правительства Москвы от 23 августа 2005 г. № 648-ПП «О порядке передачи в аренду объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, посредством аукциона».

Заметим, договор аренды может быть заключен без проведения конкурса исключительно при:

передаче в аренду в соответствии с решениями Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации;
предоставлении помещения взамен изымаемого для государственных нужд, а также в связи с реконструкцией или сносом зданий или сооружений по инициативе собственника в период действия договора аренды;
заключении договора аренды на основании вступившего в законную силу решения суда;
установлении федеральными законами или изданными до принятия настоящего постановления иными нормативно-правовыми актами Российской Федерации особого порядка распоряжения объектами недвижимого имущества;
передаче имущества в аренду лицу, являющемуся собственником недвижимого имущества, с которым передаваемое имущество неразрывно связано по своим техническим характеристикам, месту нахождения и назначению.

Есть ограничения Объекты недвижимости учреждений нельзя сдавать в аренду:

для распространения алкогольной продукции (ст. 2, 3 Закона от 7 марта 2005 г. № 11-ФЗ «Об ограничениях розничной продажи и потребления (распития) пива и напитков, изготавливаемых на его основе», п. 2 ст. 16 Закона от 22 ноября 1995 г. № 171-ФЗ «О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции»);
для распространения табачных изделий (п. 5 ст. 3 Закона от 10 июля 2001 г. № 87-ФЗ «Об ограничении курения табака»);
для распространения рекламы: алкогольной продукции (подп. 6 п. 2 ст. 21 Закона от 13 марта 2006 г. № 38-ФЗ «О рекламе», далее — Закон № 38-ФЗ), пива и напитков, изготавливаемых на его основе (подп. 6 п. 2 ст. 22 Закона № 38-ФЗ), табака, табачных изделий и курительных принадлежностей (подп. 6 п. 2 ст. 23 Закона № 38-ФЗ);
для деятельности политических партий, их структурных подразделений, общественно-политических и религиозных движений и организаций (объединений) (п. 5 ст. 9 Закона от 11 июля 2001 г. № 95-ФЗ «О политических партиях»);
в том случае, если имущество не является объектом аренды (ст. 607 ГК РФ; письмо президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66). Это касается отдельных конструктивных элементов здания (кровля, фасад и т. д.).

Учреждение по своему усмотрению может расширить этот перечень и установить иные условия, такие как (пример для образовательных учреждений):

учебные кабинеты и аудитории предоставляются в аренду только организациям, осуществляющим образовательную деятельность, которая не идет вразрез с основной деятельностью образовательного учреждения;
в случае передачи аудиторного фонда в почасовую аренду на конкурс может быть выставлено количество квадратных метров, передаваемых в аренду на определенное количество часов в год, полгода либо иной срок с уведомлением, что конкретное время пользования площадями устанавливается ежемесячно в зависимости от загруженности аудиторий в соответствии с учебным планом;
в случае передачи в аренду помещений общественного питания конкурсной документацией может быть предусмотрено наличие у арендатора оборудования для организации питания студентов или наличие минимального набора блюд по фиксированным ценам;
в случае проведения конкурса для размещения банкомата может быть предусмотрено беспроцентное проведение расчетов по кредитным картам, на которые перечисляются стипендии студентов и заработная плата сотрудников в соответствии с договором с кредитной организацией.

Прежде чем заключить

При принятии решения о передаче в аренду объектов федерального недвижимого имущества учреждение осуществляет следующие действия:

формирует конкурсную комиссию;
в случае выполнения функций организатора конкурса специализированной организацией заключает с ней договор;
заключает договор с оценщиком на определение рыночной ставки арендной платы;
подготавливает конкурсную документацию;
направляет главному распорядителю обращение о согласовании экспертной оценки и конкурсной документации, отчет независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы, конкурсную документацию и проект экспертной оценки.

Проведению конкурса на право заключения договора аренды должна предшествовать экспертная оценка последствий такого договора для дальнейшей судьбы учреждения. Договор аренды не может заключаться, если в результате экспертной оценки установлена возможность ухудшения этих условий.

Для согласования с ГРБС экспертной оценки и конкурсной документации понадобятся такие документы:

обращение учреждения о согласовании представленной экспертной оценки и конкурсной документации;
проект экспертной оценки с приложением копий документов технической инвентаризации (поэтажный план и экспликация) с точным указанием помещений, предлагаемых учреждением к передаче в аренду;
копия отчета независимого оценщика о рыночной ставке арендной платы за пользование федеральным недвижимым имуществом, планируемым к передаче в аренду, выполненного не позднее трех месяцев до момента предоставления ГРБС;
конкурсная документация;
копия приказа о создании конкурсной комиссии.

Заключаем договор

По итогам конкурса с победителем оформляют договор аренды объекта недвижимости федеральной собственности с предложенной наивысшей ставкой арендной платы.

Учреждение в течение десяти дней со дня подписания протокола конкурсной комиссии передает победителю конкурса один экземпляр протокола конкурсной комиссии и четыре экземпляра проекта договора аренды федерального недвижимого имущества (приложение к Рекомендациям), подписанные руководителем учреждения.

Победитель конкурса обязан в течение десяти дней со дня передачи ему проекта договора аренды федерального недвижимого имущества подписать четыре экземпляра договора и представить три из них в учреждение.

В случае если победитель конкурса не представит подписанные экземпляры договора аренды федерального недвижимого имущества в порядке и в сроки, указанные в конкурсной документации, то такой победитель конкурса признается уклонившимся от заключения договора аренды федерального недвижимого имущества.

Если победитель конкурса будет признан уклонившимся от заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, арендодатель вправе обратиться в суд с иском о понуждении победителя конкурса заключить договор аренды федерального недвижимого имущества, а также о возмещении убытков, причиненных уклонением от заключения договора аренды федерального недвижимого имущества, либо заключить договор аренды федерального недвижимого имущества с участником конкурса, заявке которого присвоен второй номер.

Протокол заседания конкурсной комиссии вместе с заявками и предложениями участников конкурса формируется в единое учетное дело и хранится в архиве учреждения. На папке учетного дела указываются номер и дата протокола заседания конкурсной комиссии и адрес объекта. После заключения договора аренды с победителем конкурса на папке учетного дела указываются номер и дата договора аренды.

Внимание
Если государственное или муниципальное учреждение, являющееся объектом социальной инфраструктуры для детей, сдает в аренду закрепленные за ним объекты собственности, земельные участки, то заключению договора об аренде должна предшествовать проводимая учредителем экспертная оценка последствий такого договора для обеспечения образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, оказания им медицинской, лечебно-профилактической помощи, социальной защиты и социального обслуживания детей (п. 4 ст. 13 Закона от 24 июля 1998 г. № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации»). Договор аренды не может быть заключен, если в результате экспертной оценки установлена вероятность ухудшения указанных условий.

При невыполнении указанного требования договор аренды признают недействительным (постановления ФАС Восточно-Сибирского округа от 13 июня 2007 г. по делу № А33-9441/06-Ф02-3373/07, Западно-Сибирского округа от 26 сентября 2006 г. по делу № Ф04-5406/2006(25796-А03-13).

Внимание
Если срок договора недвижимого имущества не менее года, он подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации. Это вытекает из пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса и из статьи 4 Закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», согласно которой государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. При этом с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.