Юридические тонкости ипотеки

Вопрос 1

Возможно ли, приобрести квартиру/дом в кредит по ипотеке, наделив долей в данном имуществе несовершеннолетних детей заемщиков.

Ответ

Возможно. По договору об ипотеке одна сторона, залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного имущества другой стороны-залогодателя. Залогодателем может быть как сам должник по такому обязательству, так и третье лицо, не участвующее в этом обязательстве (ст.1 ч.1 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости). Соответственно несовершеннолетний не может быть должником по обязательству, так как он не имеет заработка, но может быть залогодателем как имеющий долю в собственности, приобретенной по договору об ипотеке.

Стандарты ОАО «Агентства по ипотечному жилищному кредитованию» дают возможность наделения долей собственности в жилой недвижимости, заложенной под обеспечение кредитного договора, несовершеннолетнему члену семьи заемщика, но с согласия органов опеки и попечительства.

Решение органов опеки и попечительства о даче согласия на передачу в ипотеку жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, должно быть представлено заявителю в письменной форме не позднее 30 календарных дней с даты подачи заявления о даче такого согласия (разрешения).

     Заявитель вправе оспорить решение органов опеки и попечительства в суде.

Вопрос 2

В случае неисполнения обязательств по кредитному договору меняется ли порядок обращения взыскания на заложенное по ипотеке имущество, если сособственниками по данной квартире являются родители и их несовершеннолетний ребенок.

Ответ обращению взыскания на заложенное имущество посвящена целая глава -1Х ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 78 ФЗ от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» и поверьте, законодательная база стоит на страже надлежащего исполнения обязательств по договору об ипотеке, в независимости являются ли залогодателями несовершеннолетние дети заемщика. Обращение взыскания на заложенное жилое имущество допускается законом уже при нарушении сроков платежа (если обязательства исполняются периодическим платежами) более трех раз в течении 12 месяцев, даже если каждая просрочка незначительная, конечно если договором не предусмотрено иное. Суд может отсрочить реализацию решения об обращении взыскания на заложенное имущество на один год, при наличии заявления от залогодателя-заемщика и уважительных причин. Но такая отсрочка не допускается, если это ухудшает положение залогодержателя и если в отношении залогодателя или залогодержателя возбуждено дело о признании его банкротом. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке.

Вопрос 3

И суд может выселить на улицу таких заемщиков?

Ответ Залогодатель-заемщик и иные лица, проживающие в доме или квартире, заложенных по договору об ипотеке, на которые было обращено взыскание  залогодержателя, освобождают это жилое помещение и  подлежат временному расселению в жилье, относящееся к маневренному фонду, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными (ст.95 ЖК РФ). Положение о маневренном фонде регулируется Постановлением Правительства Москвы от 12 июля 1994 года № 576. Маневренный фонд - разновидность жилищного фонда временного пользования, предоставляемого на основании двустороннего договора, основанного на срочном и возмездном пользовании недвижимым имуществом, принадлежащим собственнику.

Вопрос 4

бывают и такие случаи, например, когда супруги приобретали жилую недвижимость в браке, стали сособственниками-залогодателями такой квартиры, но в период действия договора супруги расторгли брак. И один из супругов не платит по кредитному договору. Может ли в таком случае добросовестный супруг платить только за себя. Считается ли это надлежащим исполнением кредитного договора? Возможно ли, продать обремененную залогом квартиру?

Ответ

Кредитный договор считается исполняющимся надлежащим образом только в том случае, когда в срок и в полном объеме выплачиваются ежемесячные платежи, указанные в договоре. Другое дело, что как любой договор он может быть изменен, дополнен с согласия второй стороны, а в данном случае с согласия залогодержателя. Семейный кодекс РФ определяет, что при расторжении брака разделу подлежат не только приобретенное в период брака имущество, но и долги супругов. В том числе добросовестный супруг всегда сможет взыскать понесенные расходы по кредитному договору в судебном порядке с другого супруга.

Кроме того, супругам могу посоветовать заключать до подписания договора об ипотеке и совершения сделки купли-продажи квартиры брачные договор. Брачный договор вам поможет подготовить как практикующий адвокат, так и нотариус. И там уже предусмотреть правовой режим такого имущества после расторжения брака. Особенно это актуально, когда часть денежных средств, используемых на приобретение квартиры, принадлежала только одному из супругов, либо образовалась от продажи недвижимости такого супруга. Но если такой должник-залогодатель не уведомит залогодержателя об изменении, прекращении брачного договора, то он отвечает по своим обязательствам независимо об содержания брачного договора.

Вопрос 5

Возможно ли, продать обремененную залогом квартиру?

Ответ-

Квартиру продать можно, но лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено в кредитном договоре. Здесь возможны такие варианты как, либо приобретатель недвижимости становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, либо обязательства исполняются в полном объеме перед залогодержателем, и тогда в УФРС одновременное регистрируется и сделка перехода прав собственности от продавца к покупателю и снятие обременения на квартиру. Механизм известен, и не представляет трудностей, ни с теоретической, ни с практической стороны.

На вопросы отвечала: Елена Жданова, руководитель Адвокатского бюро "Право.Недвижимость.Семья.".