Приобретение жилья
ОТВЕЧАЕТ ЮРИСТ
Виктор СТОУМОВ, начальник юридического отдела ГК «RUDEC».
У своей организации я успела получить беспроцентный заем, чтобы наконец купить собственную квартиру. Означает ли это, что у меня появилась материальная выгода, которая облагается НДФЛ по ставке 35 процентов?
Елена Птицина, г. Кемерово
Ничего подобного. Если вы представите в бухгалтерию своей компании пакет грамотно подобранных документов, то налог с вас не возьмут.
Путаница происходит из-за текста, приведенного в пункте 2 статьи 224 Налогового кодекса РФ. Там действительно четко говорится, что экономия на процентах при получении займа облагается НДФЛ. Причем по повышенной ставке — не 13, а 35 процентов.
Однако в вашем случае важен подпункт 1 пункта 1 статьи 212 кодекса. В нем сказано, что, когда заем берется для покупки жилья на территории Российской Федерации, с сэкономленных процентов налог на доходы физических лиц не удерживается. Но чтобы воспользоваться этим исключением, покупатель должен иметь право на имущественный вычет по приобретенному жилью.
Кратко поясним, что это означает. Если человек оформил имущественный вычет, с него не берут НДФЛ, пока не будет исчерпан лимит вычета, равный 1 000 000 руб. В ситуации же с процентами достаточно только подтвердить свое право на вычет. А оно предоставляется тем гражданам, кто еще таких вычетов не получал и может подтвердить, что цель займа — покупка квартиры.
Таким образом, вы подпадаете под льготу и налог платить не должны. Только соберите нужные документы: договор о приобретении квартиры (или доли в строящемся доме), акт о передаче квартиры или другие бумаги о вашем праве собственности.
Я работаю в строительной компании, которая согласна обменять мою квартиру на новую с большей площадью. Скажите, удержит ли мой работодатель налог на доходы физлиц, раз новая квартира будет дороже старого жилья?
Тамара Якушева, г. Домодедово (Московская обл.)
Да, вам придется уплатить налог.
Разница в стоимости квартир является доходом в натуральной форме, который вы получили. А такой доход в соответствии с пунктом 1 статьи 210 Налогового кодекса РФ облагается НДФЛ.
Более того, рассчитывая сумму, на которую начисляется налог, бухгалтер должен ориентироваться на рыночную стоимость жилья в вашем регионе.
Мы с мужем планируем купить квартиру на вторичном рынке и подарить ее дочери. Один из хозяев предъявил нам свидетельство о праве собственности, но этому документу уже три года. Я хотела бы узнать, во-первых, существует ли какой-то срок действия у такого свидетельства? И во-вторых, как проверить, не менялись ли собственники квартиры за эти три года?
Елена Калиновская, г. Подольск (Московская обл.)
Законодательство не ограничивает срок действия свидетельства о государственной регистрации прав на недвижимость.
Но есть вероятность, что за время, прошедшее с момента выдачи документа, собственник мог заложить квартиру. В таком случае стоит тщательно изучить свидетельство, которое предъявляет недобросовестный продавец. Как основание для выдачи документа там заявлен не договор купли-продажи (завещание и т. д.), а соглашение об ипотеке.
Кроме того, для подстраховки вы можете проверить, не ограничены ли права продавца на квартиру, обратившись в Федеральную регистрационную службу (Росрегистрацию). В этом ведомстве надо запросить выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для этого в отделение Росрегистрации того района, где находится квартира, которую вы собираетесь приобрести, нужно подать заявление в произвольной форме.
За информацию о сделках по этой квартире с вас попросят плату в размере 100 руб. Эта сумма оговорена пунктом 2 Правил осуществления платы за предоставление информации, утвержденных постановлением Правительства РФ от 14 декабря 2004 г. № 773.
Приватизация
ОТВЕЧАЕТ ЮРИСТ
Артем ПАНАСОВ, юрист компании ООО «Кобра Интерфарм».
Нужно ли для приватизации комнаты в коммунальной квартире получать согласие соседей? Отношения у нас очень сложные…
Виктория Калымова, г. Курск
Вы вправе ни о чем с соседями не договариваться — их согласия не требуется. Такой вывод можно сделать из статьи 16 Жилищного кодекса РФ, где каждая комната признается отдельным жилым помещением. Такой же подход продемонстрирован и в постановлении Конституционного суда РФ от 3 ноября 1998 г. № 25-П.
В квартире я прописан вместе с моей родной бабушкой. Она категорически против приватизации. Могу я приватизировать жилье без ее согласия?
Кирилл Непригодов, г. Туапсе
Пока бабушка против приватизации, получить квартиру в собственность не получится. На эту процедуру нужно получить согласие всех проживающих там граждан, достигших совершеннолетия. Об этом сказано в статье 2 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Можно ли приватизировать дом на моего трехлетнего ребенка?
Гульнара Базаева, г. Рязань
Можно. Возраст человека, на которого приватизируется жилье, значения не имеет. Зато важно, чтобы ребенок был прописан в этом доме. Также необходимо, чтобы все жильцы дома дали свое согласие на такую приватизацию. Причем, несмотря на то, что вы являетесь родной матерью ребенка, вам придется обратиться в органы опеки и попечительства, чтобы вам дали разрешение на проведение сделки от имени ребенка. На этом настаивают чиновники в письме Минобразования России от 9 июня 1999 г. № 244/26-5 «О дополнительных мерах по защите жилищных прав несовершеннолетних».
Наследование и дарение
ОТВЕЧАЕТ ЮРИСТ
Сергей СОЛОМАТИН, адвокат «Специализированного правового бюро № 1» Московской коллегии адвокатов «Межрегион».
Я недавно овдовел. Сын жены от первого брака прописан у тещи. Нашему общему ребенку супруга письменно завещала свою долю в квартире, которую мы с ней купили. Другого имущества у жены не было. Может ли старший сын моей покойной супруги претендовать на наше жилье?
Александр Шестопалов, г. Кострома
Конечно, составив завещание, ваша жена гарантировала вашему ребенку больше прав. Ведь без такой бумаги сын от первого брака может претендовать на треть имущества жены — точно так же, как вы и ваш ребенок. Такую возможность дают пункт 2 статьи 1141 и пункт 1 статьи 1142 Гражданского кодекса РФ.
Итак, завещание на второго ребенка есть. Но так же важно, сколько лет старшему сыну вашей покойной жены на момент открытия наследства. Совершеннолетний не может заявить права наследника на купленную вами жилплощадь. А вот если сыну еще нет 18 лет, то ему полагается так называемая обязательная доля в наследстве. Это подтверждает статья 1149 Гражданского кодекса РФ. То есть несовершеннолетний старший сын может получить четвертую часть квартиры (половину доли вашей супруги). Несмотря на завещание.
Мой брат оставил оплаченную долю в строящемся доме. Завещания нет. Передается ли доля по наследству? И если да, то еще проясните такой момент. Наследниц двое: я и вдова брата. Как поделить эту долю пополам?
Юлия Белова, г. Благовещенск
Права, которые ваш брат приобрел, заключив договор долевого участия, можно наследовать. Это предусмотрено в статье 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Чтобы получить доли в строящемся доме, вы и вдова вашего брата должны обратиться к нотариусу. Там вы предъявите договор долевого участия и подпишете соглашение о разделе наследственного имущества на равные части. Также нотариус подскажет, как составить заявления, примет их и выдаст вам свидетельства о праве на наследство.
Эти документы позволят требовать у застройщика ваши доли квартиры. Компания-застройщик в свою очередь на основании актов приема-передачи должна оформить для каждой из вас право на соответствующую долю жилья. Договор участия в долевом строительстве, заключенный еще вашим братом, перерегистрировать не надо.
С дедушкой мы жили в разных районах города. Теперь я собираюсь получить дедушкину квартиру по завещанию. Не знаю, у какого нотариуса брать свидетельство о праве на наследство: в моем районе или там, где находится завещанная квартира? У государственного нотариуса или у частного?
Анна Вальчук, г. Петрозаводск
Начнем с первого вопроса: в каком районе искать нотариуса? Обратимся к пункту 1 статьи 1162 Гражданского кодекса РФ. За свидетельством он отсылает «по месту открытия наследства». Это означает, что вам следует обратиться к нотариусу в том населенном пункте, где находится дедушкина квартира (ст. 1115 Гражданского кодекса РФ). Район же здесь не важен, потому что весь город считается одним нотариальным округом — так прописано в статье 13 Основ законодательства РФ о нотариате. Этот документ утвержден постановлением Верховного Совета РФ от 11 февраля 1993 г. № 4462-1. А в некоторых населенных пунктах важно, с какой буквы начинается фамилия наследодателя, потому что нотариусы «поделили» между собой алфавит.
Теперь решим вопрос с государственными и частными нотариусами. Статья 36 Основ говорит о том, что наследством занимаются государственные нотариусы. Вот только такие госслужащие есть далеко не в каждом районе. И не в каждом городе. И даже не в каждом регионе! В таких местах власти возлагают обязанность по выдаче свидетельств о праве на наследство на частных нотариусов. Как поставлено дело в вашем городе, вы можете узнать в любой нотариальной конторе. Если частник утверждает, что может выдать вам свидетельство, попросите предъявить документ, удостоверяющий это право.
Я хочу оставить квартиру внучке, которая живет со мной, хотя у меня есть еще и дети, и внуки, и муж. Как лучше поступить — написать на внучку завещание или сделать ей подарок?
Софья Яковлева, г. Новосибирск
Если вас интересует денежный вопрос, то ни в том ни другом случае налогов внучке платить не придется. Что же касается гарантий, то лучше квартиру подарить. В таком случае внучка уже сейчас станет собственницей этого жилья. Остальные же наследники, даже первой очереди (это ваши муж и дети), не смогут на него претендовать.
А вот оформленное на внучку завещание скорее всего не даст ей полного права на вашу квартиру. Прежде всего потому, что несовершеннолетним и нетрудоспособным наследникам первой очереди положены обязательные доли. В частности, это будет касаться вашего мужа, который наверняка к тому моменту будет считаться нетрудоспособным, если оформит пенсию по возрасту или по здоровью. Статья 1149 Гражданского кодекса РФ даст ему право также потребовать свою долю.
Решил подарить своим родителям квартиру. Они пенсионеры, оба инвалиды II группы, отец — ветеран труда. Обяжут ли их платить налог со стоимости полученной «двушки»?
Борис Покровский, г. Саратов
Никаких налогов не будет. Причем то, что ваши родители имеют инвалидность, в данном случае не важно.
Вообще, в подобных ситуациях многие заблуждаются, поэтому рассмотрим проблему как можно подробнее. Из пункта 18.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ следует: подарки не облагаются налогом на доходы физических лиц. Однако тут же оговаривается, что это не касается случаев, когда в дар приносятся недвижимость, транспортные средства, акции, доли и паи. Из этого часто делают неверный вывод.
Между тем далее в пункте 18.1 подчеркивается, что любые подарки освобождаются от НДФЛ, если люди приходятся друг другу близкими родственниками. Иными словами, это касается супругов; родителей и детей (как в вашем случае!); дедушек, бабушек и внуков; братьев и сестер. Данное правило в числе прочего распространяется на братьев и сестер с только одним общим родителем, а также на случаи усыновления.
Раздел имущества
ОТВЕЧАЕТ ЮРИСТ
Светлана КОРНЮШКИНА, начальник юридического отдела ГУ «ИС района Бирюлево Восточное».
Еще до свадьбы моей сестры наши родители купили и оформили на ее имя двухкомнатную квартиру. Теперь сестра разводится. Муж прописан у своих родителей. Но мы беспокоимся, может ли он претендовать на долю в квартире сестры?
Марина Игнатьева, г. Новосибирск
При разводе супруг не имеет права на имущество, принадлежавшее второй половине до вступления в брак. Такое имущество просто не является совместной собственностью — на это указывает пункт 1 статьи 36 Семейного кодекса РФ.
Поэтому квартиру, купленную до свадьбы, суд делить не станет. Правда, бывший супруг вашей сестры может доказать, что, проведя капитальный ремонт квартиры, он вложил в это жилье много средств и труда. Настолько много, что стоимость квартиры значительно возросла. В такой ситуации суд может признать за бывшим мужем право на часть жилья (ст. 37 Семейного кодекса РФ).
Я развожусь с женой. Во время нашего брака я приватизировал квартиру на свое имя. Моя жена тоже была в ней прописана. Может ли она потребовать раздела этого жилья как совместно нажитого имущества?
Олег Смирнов, г. Ачинск
Нет, на долю в квартире ваша бывшая жена претендовать не может.
Имущество, полученное одним из супругов в собственность безвозмездно, считается его личным. Следует подчеркнуть: даже если это произошло уже после заключения брака (п. 1 ст. 36 Семейного кодекса РФ). Таким образом, не делится имущество, которое получено по наследству и в подарок. Приватизация жилья — также безвозмездная сделка. Ведь квартиры бесплатно передаются в собственность гражданам, постоянно там зарегистрированным. Об этом сказано в статье 1 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-1.
Особо надо остановиться на прописке. На момент приватизации квартиры ваша бывшая жена была там прописана. Значит, в соответствии со статьей 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ при разводе за ней сохраняется право пользования квартирой. И это может стать серьезным препятствием при продаже жилья. Ведь в договоре купли-продажи вам придется указать, что ваша бывшая жена имеет право пользования квартирой (п. 1 ст. 558 Гражданского кодекса РФ). Причем новые владельцы тоже не смогут выписать ее из квартиры. Об этом говорится в пункте 2 статьи 292 Гражданского кодекса РФ и в вопросе 45 из Обзора судебной практики Верховного суда РФ за IV квартал 2005 г., утвержденного постановлением Президиума Верховного суда РФ от 1 марта 2006 года. А вот если бы она была прописана по другому адресу, то после развода лишилась бы права проживать в вашей квартире.
Мои племянницы пытаются поделить «однушку», полученную в наследство от отца. Покупателей найти не удается. Для размена квартиры на две требуется доплата, а лишних денег нет. Старшая племянница требует у сестры свою долю и даже грозит судом. Правомерно ли это?
Серафима Семеева, пос. Мечниково (Московская обл.)
Ваша старшая племянница вполне имеет право настаивать на том, чтобы ей выплатили стоимость половины квартиры.
К сожалению, вы не указали размеры долей, полученных племянницами. Скорее всего сестры получили жилье в равнодолевую собственность. А на основании пункта 2 статьи 252 Гражданского кодекса РФ дольщик вправе требовать выделить его долю из общего имущества. Так как в рассматриваемом случае размен невозможен, разумно претендовать на выплату деньгами. Но требования и угрозы не обязательно приведут к желаемому результату. Все же лучше идти мирным путем.
Видимо, младшая племянница не способна найти такую сумму, чтобы сразу выплатить старшей всю ее долю. Она может предложить сестре заключить письменное соглашение о поэтапной выплате. Старшая же, если ее это не устроит, вправе обратиться в суд с иском о компенсации стоимости ее доли. При этом младшей сестре реально добиться рассрочки платежа, когда она документально докажет, что не имеет финансовой возможности единовременно выплатить всю сумму. Например, справкой работодателя по форме 2-НДФЛ.
Либо сестрам останется ждать, когда найдутся покупатели на их квартиру. Возможно, им придется значительно снизить цену.
Продажа
ОТВЕЧАЕТ ЮРИСТ
Оксана ЩЕСЛАВСКАЯ, юрист компании ООО «Пересвет-Недвижимость».
Пять лет назад я уехала жить в Израиль, где и получила гражданство. В 2008 году мои родители скончались, и мне досталась их квартира в Пскове. Какие налоги мне придется заплатить с продажи этого жилья в этом году?
Алла Фрейман, г. Иерусалим
Вам придется уплатить НДФЛ. Рассчитать его нужно с суммы, полученной от покупателя квартиры и уменьшенной на 1 000 000 руб. имущественного вычета.
Причем размер налога зависит от того, можно ли признать вас налоговым резидентом Российской Федерации. Этот статус не зависит от того, являетесь ли вы гражданкой другой страны. Здесь имеет значение только количество дней, проведенных вами в России за последние 12 месяцев перед продажей жилья. Это условие содержится в пункте 2 статьи 207 Налогового кодекса РФ. И если вы проведете здесь 183 дня и более (то есть минимум полгода), то ставка НДФЛ составит 13 процентов. В противном случае вы не будете считаться резидентом России и вам придется уплатить в бюджет НДФЛ по ставке 30 процентов (п. 3 ст. 224 Налогового кодекса РФ). Даты прибытия и отъезда из страны проверяются по штампам в паспорте.
Также вы должны будете задекларировать свой доход от продажи квартиры согласно пункту 1 статьи 229 Налогового кодекса РФ. Для этого до 30 апреля 2009 года вам нужно сдать декларацию по форме 3-НДФЛ в псковскую налоговую инспекцию того района, где находится бывшая родительская квартира (п. 3 ст. 80, п. 1 ст. 83 Налогового кодекса РФ). А уплатить налог надо до 15 июля того же года, это условие пункта 6 статьи 227 Налогового кодекса РФ.
В конце 2007 года я купил в новостройке квартиру и сделал там дорогостоящий ремонт. Засчитывается ли стоимость ремонта при оформлении имущественного вычета?
Наиль Хасанов, г. Москва
Расходы на отделку квартиры можно включить в сумму имущественного налогового вычета (подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ).
Но для этого необходимо, чтобы выполнялись несколько условий. Первое: вы еще ни разу не получали имущественный вычет, поскольку это право предоставляется человеку только один раз. Второе: в договоре купли-продажи указано, что квартиру вы получили без отделки. Третье: у вас есть документы, которые подтверждают стоимость материалов и работ — договор со строительной фирмой, чеки ККТ, приходные кассовые ордера и т. д. Причем лучше, чтобы в этих документах покупателем были названы именно вы.
В 2006 году я приобрел по ипотеке двухкомнатную квартиру. С тех пор я успел жениться и развестись. Чтобы купить бывшей жене однокомнатную квартиру, я продал свою «двушку». Могу ли я уменьшить НДФЛ за счет процентов по ипотеке?
Юрий Алексеев, г. Нижний Новгород
Да, вы можете уменьшить налоговую базу на сумму процентов, выплаченных банку по ипотечной программе (подп. 2 п. 1 ст. 220 Налогового кодекса РФ). Это же утверждается и в письме Минфина России от 25 декабря 2007 г. № 03-04-05-01/418. Чтобы добиться уменьшения налога, подайте заявление на имущественный вычет по покупке уже проданной квартиры.
Не важно, когда вы приобрели жилье. Имеет значение только тот факт, что вы купили недвижимость и можете это доказать. А право на получение имущественного вычета сохраняется за вами, даже если это имущество уже продано и вы не являетесь его собственником. Такие разъяснения даются в письме Минфина России от 14 апреля 2008 г. № 03-04-05-01/112 и в письме ФНС России от 9 марта 2007 г. № 04-2-03/17.
Наша семья планирует продать квартиру, которую мы приобрели два с половиной года назад по договору купли-продажи. Конечно, мы знаем, что должны заплатить налог с продажи, поскольку это жилье принадлежало нам меньше трех лет. Но один момент для нас неясен: с какого дня отсчитывается этот трехлетний срок? В договоре и в свидетельстве на право собственности указаны разные даты…
Евгений Горенко, г. Белгород
Права на имущество возникают у собственника именно с момента их регистрации (п. 2 ст. 8 Гражданского кодекса РФ). А потому имеет значение только дата, указанная в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. Это следует из приложения № 14 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Данные Правила утверждены постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. № 219.
Комментарии
1