Закон и ипотека 2

Мы не станем скрывать, что число обращений по данным вопросам значительно возросло в связи с финансовыми потрясениями, происходящими в данный момент в нашей стране.

Это означает, что тема невозврата кредитов и возможных санкций со стороны банка наиболее интересна в настоящий момент. Итак, приступим:

Вопрос: Возможно ли увеличение процентной ставки по уже взятому ипотечному кредиту? 

Ответ: В соответствии с действующим законодательством изменение каких-либо условий договора возможно на основании закона или по соглашению сторон договора (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ). Законодательством не предусмотрено возможности одностороннего увеличения процентных ставок по кредиту со стороны банка. Поэтому некоторые банки включают такое условие в кредитный договор. Еще в мае 2008 года в Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа (от 14 мая 2008 г. NА33-12575/2007-Ф02-1933/2008) было высказано мнение о том, что данное условие противоречит гражданскому законодательству и ущемляет права потребителей.

Если банк в одностороннем порядке увеличивает процентную ставку, то такое действе вполне может быть обжаловано в суде. Однако, если вы сами подписываете дополнительное соглашение об увеличении процентной ставки по кредиту, то ситуация выглядит уже иначе. Вы добровольно принимаете на себя обязательство выплачивать кредит по повышенной процентной ставке. Тут банк полностью соблюдает условия действующего законодательства. Поэтому при подписании каких-либо бумаг с банком, сейчас следует быть особенно внимательным, а лучше обращаться к юристам или адвокатам.

Вопрос: Может ли банк брать штраф за досрочное погашение? 

Ответ: В соответствии с действующим законодательством (ст. 315 и п. 2 ст. 810 Гражданского кодекса РФ), предусмотрена возможность для заемщика производства досрочного погашения кредита. Поскольку данные статьи не предусматривают какой-либо неустойки за досрочный возврат кредита, такие действия банка также были признаны противоречащими законодательству. По смыслу данных статей, может существовать только одно условие возврата суммы кредита — согласие заимодавца (банка). Указание на незаконность таких действий также содержится в указанном Постановлении.

Вопрос: Может ли банк попросить вернуть весь ипотечный кредит обратно?

Ответ: на данный вопрос содержится в самом вопросе – просить он может. Однако, возвращать кредит досрочно или не возвращать должен решить сам заемщик. Если обязанность погасить кредит досрочно и содержится в кредитном договоре, то она обычно связывается с какой-либо «провинностью» самого заемщика, т.к. именно такая конструкция предусмотрена в ст. 813 Гражданского кодекса РФ. Задержка платежей по кредиту или страховке, небрежное содержание предмета залога и другое может приводить к требованию о досрочном погашении кредита. Обычно кредитные договоры не содержат возможности требовать полного досрочного погашения кредита просто так.
Законодательством предусмотрено еще несколько оснований для требования погашения – «при утрате обеспечения или ухудшении его условий по обстоятельствам, за которые займодавец не отвечает». Если утрата обеспечения может произойти в результате пожара или иных обстоятельств, то «ухудшение условий» более расплывчатый термин. В ближайшее время можно ожидать появления большого количества судебных дел именно по данной формулировке. Поскольку ухудшением условий может считаться и снижение стоимости залога (квартиры).

Вопрос: Какие необходимо страховать риски при получении ипотечного кредита? 

Законодательством Российской Федерации предусмотрено обязательное страхование только одного ипотечного риска — риска порчи или утраты объекта недвижимости. Что касается страхования жизни, трудоспособности и титула тут все несколько сложнее. Большинство ипотечных программ предлагают страховать не только объект, а еще и жизнь и трудоспособность заемщика, в некоторых случаях предлагается страховать и титул. Спор о том, необходимо ли страховать жизнь и трудоспособность заемщика уже решался в суде, с участием представителей Роспотребнадзора и в январе этого года был окончательно решен – кредитные организации не вправе навязывать дополнительные виды страхования. В мае этого же года в Постановлении № А33-12575/2007-Ф02-1933/2008 суд пришел к выводу о том, что запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). Такое правило и ранее содержалось в ч. 2 ст. 16 Закона «О защите прав потребителей», но такое толкование этой норме было дано недавно. Таким образом, можно четко сказать, что навязывание каких-либо видов страхования, кроме риска порчи или утраты объекта недвижимости, незаконно.
Хочется сказать слово и в защиту подобных действий банков. Дело в том, что выдавая ипотечные кредиты в России, банки привлекают денежные средства как внутри страны, так и за ее пределами. Инвесторы, предоставляя деньги, могут выдвигать условия о том, какого рода кредитами должны быть обеспечены эти деньги. Такие требования могут выдвигаться и к количеству застрахованных рисков. Поэтому банки так настойчиво предлагают страховать дополнительные и необязательные виды страхования. Без страхования необходимых рисков банк может остаться без денег. Но это не является причиной ипотечного кризиса.

Перед тем как закончить данный рассказ, хочется предостеречь всех заемщиков от необдуманных действий. Дело в том, что хоть суды и пришли к выводу об ущемлении прав потребителей в конкретных случаях, для подтверждения своей правоты в аналогичных случаях придется обращаться в суд. Суду будет не достаточно просто принести распечатку судебного решения. Любой суд будет взвешивать обстоятельства дела независимо. Поэтому перед совершением каких-либо действий с банком, сейчас лучше посоветоваться со специалистами – юристами или адвокатами. Сейчас наши специалисты уже участвуют в проекте «горячая линия заемщиков» (телефон горячей линии: 7 (812) 931-6800) для помощи заемщикам, попавшим в сложную ситуацию. Надеюсь, что  такое обобщение вопросов поможет избежать неприятностей большому числу заемщиков в это сложное время.