Покупка юридического адреса: осторожно, продавцы-мошенники!

Очевидно, что далеко не всякие покупатели являются потенциальными нарушителями закона и злостными неплательщиками налогов. А вот продавцы, как показывает практика, оказываются мошенниками чуть ли не в половине случаев. Как отличить «хороший» адрес от «плохого»?

Что значит «плохой» юридический адрес?

В ответ на незамысловатый запрос «купить юридический адрес, Москва, Подмосковье», интернет-поисковики выдают от нескольких десятков тысяч до нескольких сотен тысяч страниц. Очевидный факт: в Московском регионе просто не наберется такого количества нежилых помещений. Увы, но, как показывает практика, псевдопродажа юридических адресов - источник дохода для огромного количества мошенников. Особенно часто обманывают те компании, которые связались с покупкой юридического адреса в первый раз.

Почему так происходит? Дело в том, что владельцы помещений, как правило, работают с покупателями не напрямую, а через посредников - юридические фирмы. Как раз посредники и размещают на своих сайтах объявления о продажи адресов, а также обеспечивают правовое сопровождение сделок. Здесь покупателя и поджидает главная опасность: откуда ему заранее знать, действительно ли данная компания выступает посредником либо обманывает, продавая адрес и вовсе без ведома хозяина? Сделать это мошенникам нетрудно - надо лишь подделать свидетельство о собственности и ряд других документов.

Проверить, кто является хозяином здания, покупатель опять же не может. Наименование собственника ему сообщают только тогда, когда нужные бумаги уже подписаны, а деньги заплачены. Ведь иначе, объясняют юристы, появляется искушение договориться с хозяином напрямую. И посредник ничего не получает от этой сделки.

Чем чревата покупка «плохого» адреса?

Итак, отдав мошеннику деньги, покупатель получает на руки липовый комплект документов. А дальше может быть два варианта развития событий.

Покупатель получает отказ в регистрации юрлица. Заявление на регистрацию и другие необходимые документы подаются в налоговую инспекцию, а в ответ приходит отказ. Данный адрес оказывается адресом «массовой регистрации» либо налоговики связываются с настоящим собственником помещения и узнают, что у него и в мыслях не было «прописывать» у себя вашу компанию. В итоге покупатель теряет время и деньги - плату за юридический адрес и 2000 руб. госпошлины. Кроме того, он вновь вынужден искать юридический адрес.

Компанию регистрируют, но потом у нее возникает проблема с налоговиками и банками. Известны случаи, когда компанию все же регистрируют, так как налоговики связываются с собственником помещения не по каждому поданному комплекту документов, а выборочно. Но нормально работать у покупателя все равно не получится.

Во-первых, прежде чем открыть расчетный счет, банки проводят собственную проверку - узнают, кто на самом деле является собственником помещения, а иногда сотрудники кредитной организации лично отправляются по указанному адресу. Узнав, что ваша компания сообщила ложную информацию о своем местонахождении, банк с большой вероятностью откажется открыть вам расчетный счет.

Во-вторых, в каждой инспекции есть отдел регистрации и учета налогоплательщиков. В последнее время перед ним ставят и такую задачу, как проверка - совпадает ли у вновь зарегистрированных компаний фактический и юридический адреса. Не факт, что налоговики лично пойдут по указанному адресу (хотя такое тоже бывает!). Но вот свяжутся с собственником и узнают, известно ли ему о существовании вашей фирмы, наверняка. Далее, во-первых, вашего директора могут оштрафовать на 5000 руб. по статье 14.25 Кодекса РФ об административных правонарушениях - подача недостоверных сведений о местонахождении юрлица при регистрации. Во-вторых, вашим контрагентам обеспечены проблемы с вычетами по НДС. В-третьих, если, по мнению налоговиков, ваша компания окажется достаточно подозрительной, вам могут назначить выездную проверку.

Какие документы мы должны получить от продавца?

Конечно, самый надежный способ купить «хороший» адрес - выбирать продавца по рекомендации знакомых. А вот как быть, если таких знакомых нет? Можно прикинуть, насколько надежен продавец, оценив, какие документы он предлагает.

Итак, собственник помещения (или посредник, который действует от его имени) должен представить набор документов, подтверждающий, что в ближайшее время ваша компания будет находиться по указанному адресу. Рассмотрим подробнее.

Гарантийное письмо от собственника/арендатора здания. Это письмо в произвольной форме, где собственник сообщает, что, как только ваша компания будет зарегистрирована, то есть как только появится хозяйствующий субъект, с ним немедленно будет заключен договор аренды. Либо договор субаренды, если адрес продает не хозяин, а арендатор помещения.

Данный документ потребуется вам в самое ближайшее время - при подаче бумаг в регистрирующий орган. В Москве, как известно, этим занимается 46-я налоговая инспекция. Как поделился наш собеседник, сотрудник вышеназванной инспекции, без гарантийного письма шансы зарегистрировать компанию равны нулю:

«Если к комплекту документов не прилагается письмо от собственника или в случае субаренды арендатора здания, это автоматически влечет отказ в регистрации. Причина будет сформулирована так: указаны недостоверные сведения о местонахождении организации. Более того, согласно новому регламенту, который нам спустило УФНС, мы не только изучаем гарантийное письмо, но в некоторых случаях также просим территориальную инспекцию связаться с собственником помещения и получить подтверждение, что он собирается сдать офис указанной компании».

Как уже было сказано, велика вероятность, что регистрирующий орган отсеет тех, кто купил «плохой» адрес - тот, где собственник здания не может, да и не собирается ничего подтверждать.

Впрочем, справедливости ради надо заметить, что регистрация, особенно в 46-й инспекции, - это по большому счету лотерея. Отказать могут кому угодно. Разница лишь в том, что нормальные продавцы и посредники в этом случае возвращают покупателям деньги.

«Недавно был случай - ряду наших клиентов отказали в регистрации. Представители территориальной инспекции звонили собственникам помещений всего два дня, причем стабильно - после 16 часов. Никого не оказывалось на месте. В итоге решили, что собственник не подтвердил своего намерения сдать помещения нашим клиентам. Мы вернули покупателям деньги, уплаченные за юридический адрес, и компенсировали госпошлину», - поделился юрист, представитель компании-посредника по продажи адресов.

Наш совет

Прежде чем покупать юридический адрес, узнайте, обязан ли будет продавец вернуть вам деньги в случае отказа в регистрации (при условии, что нарекания налоговиков вызвал именно адрес).

Договор аренды/субаренды и сопутствующие документы Пока юрлицо не зарегистрировано, заключать договор аренды/субаренды не с кем. Как правило, посредники дают покупателями бланки, где указаны только реквизиты собственника. Позже, когда у компании появляются собственные реквизиты, она вписывает их в договор. Договор аренды/субаренды нужно будет показать при открытии расчетного счета в банке, а также по запросу территориальной налоговой инспекции.

Давайте рассмотрим, что лучше - аренда или субаренда? А также какие документы прилагаются к таким договорам.

Договор аренды юридически чище. А при субаренде порой нужно быть готовыми к неприятным сюрпризам в виде повышенного внимания как со стороны территориальной налоговой инспекции, так и со стороны банков. Зато покупка адреса по договору субаренды обойдется дешевле.

Комментирует Дарья Киняпина, юрист компании Optima Lex:

- Оптимальный вариант - это договор аренды от собственника помещения. Правда, он стоит дороже, чем договор субаренды. Почему? Дело в том, что тут есть ряд важных нюансов. В частности, к договору субаренды нужно приложить договор аренды между собственником и арендатором, причем из данного договора должно следовать, что у арендатора есть право сдавать помещение в субаренду.

Бывают случаи, когда этого права у арендатора нет, а покупатель, не вникая в юридические нюансы, об этом не знает. А вопрос, может ли в принципе помещение быть сдано в субаренду, часто возникает у банков и территориальных налоговых инспекций.

Однако не надо думать, что субаренда - это всегда плохо. Если у арендатора есть нужные права, то юридический адрес можно без проблем купить по договору субаренды.

А вот какую подробность рассказал нам юрист, попросивший не упоминать его имя в статье.

«Многие организации арендуют помещения у Департамента имущества г. Москвы, ранее известного как Москомимущество. Насколько я знаю, чиновники в большинстве случаев предлагают предпринимателям типовую форму договора аренды, где последующая сдача в субаренду не предусмотрена. И если арендатор все же желает это сделать, он должен получить согласие в Департаменте имущества. Процесс занимает не меньше полугода и вообще является довольно хлопотным делом. Другими словами, продажи юридических адресов в зданиях Москомимущества (прикрытые договором субаренды) - скорее исключение, чем правило. На мой взгляд, к таким предложениям надо относиться настороженно», - предупреждает наш собеседник.

Будет хорошо, если при покупке юридического адреса вы получите еще и дополнительные документы. А именно копию свидетельства о праве собственности (ее предоставляет хозяин помещения, причем предварительно нотариально заверив), акт приемки-сдачи по договору аренды/субаренды, документы, подтверждающие оплату, - платежные поручения и чеки. Во-первых, это увеличит ваши шансы без проблем открыть счет в банке. Во-вторых, позволит смело принимать расходы по аренде в налоговом учете. И наконец, в-третьих, поможет избежать проблем с отделом регистрации и учета территориальной налоговой инспекции. Инспекторы могут вызвать вас к себе и попросить показать как договор аренды, так и все прилагающиеся к нему документы.

Наш совет

Сравните, насколько договор аренды дороже, чем договор субаренды. Если разница не очень велика, безопаснее первый вариант. А при втором варианте убедитесь, что у арендатора есть право сдавать помещение в субаренду. Также выбирайте тех продавцов, которые согласны хотя бы часть денег провести по безналу, а также готовы приложить к договору аренды акт приемки-сдачи.

Какие услуги мы должны получить от продавца?

Пакет документов, пусть даже идеальный, - это только одна составляющая юридического адреса. Вторая, не менее важная, - услуги, которые готов предоставить продавец. Почтово-секретарское обслуживание как минимум и рабочее место как максимум.

Обязательная услуга: почтово-секретарское обслуживание. Обычно юридический адрес - это помещение, где зарегистрировано не меньше десятка компаний и где находится секретарь, который отвечает на звонки и пересылает входящую корреспонденцию. Впрочем, зачастую даже хорошие продавцы не гарантируют, что секретарь будет находиться на месте все время. Именно поэтому самым лучшим считается такой вариант: вы покупаете юридический адрес там же, где фактически находится офис собственника, соответственно телефонные звонки принимают сотрудники офиса. Впрочем, это весьма дорогое удовольствие: заплатить за то, чтобы хозяин помещения приютил вас непосредственно у себя, придется 50 000-60 000 руб. за 11 месяцев (данные по Москве) или даже больше.

Почтовое обслуживание намного важнее секретарского. Вот здесь перебоев точно быть не должно. Если налоговики узнают, что их письма не доходят до вашей компании, они быстро запишут вас в подозрительные налогоплательщики со всеми вытекающими отсюда последствиями: выездными проверками, отказе вашим контрагентам в вычете по НДС.

Кстати, как вариант вы можете заключить договор с местным почтовым отделением. И тогда входящая корреспонденция, минуя юридический адрес, будет сразу пересылаться на фактический.

Наш совет

Став обладателем нового юридического адреса, сразу проверьте, насколько хорошо налажено почтовое обслуживание. Для пробы отправьте корреспонденцию самому себе. Если есть проблемы, попробуйте договориться с местным почтовым отделением.

Дополнительная услуга: рабочее место. В последнее время многие собственники предлагают такую услугу. Фактически это значит, что вашей компании на время визита инспекторов или представителей банка выделяется стол, шкаф или даже отдельное помещение. Все это должно создать видимость, что исполнительный орган юридического лица (то есть руководство компании) находится там, где организация зарегистрирована, как того требует пункт 2 статьи 54 Гражданского кодекса РФ.

Налоговики обычно приходят «в гости» при выездной проверке, а также когда желают убедиться, что юридический и фактический адреса компании совпадают.

Как утверждают опрошенные нами юристы, присутствие директора и наличие документов (их перевозят из фактического офиса) заставляют налоговиков поверить, что компания действительно находится по данному адресу. По крайней мере им трудно доказать обратное.

Рабочее место - дорогая услуга. Она стоит порядка 1000-3000 руб. в день. Понятно, что нет смысла держать за собой рабочее место, если инспекторы в ближайшее время не ожидаются.

С другой стороны, налоговики (как, кстати, и представители банка) могут явиться совершенно неожиданно. И соответственно не обнаружить никого по юридическому адресу. Дабы не попасть в такую ситуацию, юристы советуют составить график присутствия руководства на рабочем месте и утвердить его внутренним приказом. Тогда налоговики не смогут обвинить организацию в том, что она нарушает пункт 2 статьи 54 Гражданского кодекса, ведь там не сказано, сколько времени генеральный директор должен проводить по адресу регистрации компании.

Разумеется, инспекторов график присутствия не убедит, что перед ними исключительно добропорядочный налогоплательщик. Наоборот, они утвердятся в мысли, что компания не находится по юридическому адресу. Другое дело - доказать это будет очень трудно. Как минимум инспекторы не смогут оштрафовать вас по пункту 3 статьи 14.25 Кодекса РФ об административных правонарушениях - подача недостоверных сведений при регистрации юрлица. Ведь, как следует из графика присутствия, исполнительный орган все же находится по юридическому адресу.

Наш совет

Узнайте у продавца адреса, предоставляется ли рабочее место и на каких условиях. Уточните, надо ли оплачивать его постоянно или можно пользоваться этой услугой при необходимости.

Как сразу отличить «плохой» адрес от «хорошего»?

Обзвонив несколько десятков фирм-посредников, мы пришли к выводу, что самых сомнительных видно сразу - при просмотре интернет-сайта и в телефонном разговоре. Итак, в каких случаях перед вами должен загореться сигнал «опасность!»?

Сделку сопровождает договор о совместной деятельности. Некоторые продавцы предлагают не аренду (субаренду), а договор о совместной деятельности (простого товарищества). Аксиома - налоговые органы априори считают всех, кто «прописывается» по такому договору, однодневками и уклонистами.

Продавцы «хороших» адресов знают об этом и практически не предлагают покупателям такие договоры. В свою очередь сайты сомнительных компаний пестрят объявлениями вроде «Договор совместной деятельности! 6000 руб. за 11 месяцев».

Комментирует Армен Давидян, адвокат адвокатского бюро «Жигачев и Христофоров»:

- Некоторые продавцы адресов предлагают заключить с собственником договор о совместной деятельности и на этом основании «въехать» в помещение. Но ведь данные компании в действительности не ведут никакой совместной коммерческой деятельности: стороны в подобных соглашениях, как правило, не договариваются, чем они будут заниматься совместно, не распределяют между собой обязанности по осуществлению именно коммерческой деятельности, а расчеты между ними в подобных договорах не зависят от результатов такой деятельности. То есть зачастую речь идет о притворной, а возможно, и мнимой сделке. Причем притворство очевидно всем, в том числе и налоговым инспекторам. Я бы посоветовал все же выбирать тех контрагентов, которые предлагают договор аренды либо субаренды.

Адрес стоит подозрительно дешево. Существует определенный уровень цен, и ни один настоящий продавец не станет предлагать вам что-то дешевле. Расценки примерно следующие: покупка адреса на полгода стоит от 12 000 до 70 000 руб., на год - от 15 000 до 80 000 руб. На стоимость влияет то, какой пакет документов и какие услуги предлагает продавец.

Если же услуги идут отдельно, то по следующим тарифам: почтово-секретарское обслуживание - от 500 до 1500 руб. в месяц (либо по 300-500 руб. за каждое пересылаемое письмо от налоговиков, по 100-300 руб. за любое другое), предоставление рабочего места - 1000-3000 руб. в день.

По телефону отвечает человек, который явно не является хорошим юристом. Понятно, что собственник помещения скорее всего привлечет в качестве посредника нормальную компанию. А вот позвонив в фирму, торгующую левыми адресами, вы вполне можете натолкнуться на человека, который не ответит внятно ни на один вопрос. Ведь зачем тратиться на грамотного юриста, когда потенциальные покупатели «плохих» адресов - люди, юридически не подкованные. Поэтому внимательно изучайте сайт, а позвонив, задавайте максимально подробные вопросы.

«Лакмусовая бумажка» - вопрос, на который без запинки должен ответить любой юрист, занимающийся адресами: почему все компании предлагают заключить договор аренды только на 11 месяцев, а не на год?

Ответ на него: согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, если договор аренды заключен на год и более, он подлежит государственной регистрации. Связываться с этим, конечно, никто не хочет.