Как выплатить ипотечный кредит?

Материал подготовлен
Аналитическим отделом ипотечной компании «УНИКОМ»
и адвокатской фирмой «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР»

В начале этого года благодаря инициативам правительства появились два нововведения, которые могут облегчить заемщику выплату ипотечного кредита – реструктуризация и новые возможности по использованию материнского капитала.

В данной статье адвокаты адвокатской фирмы «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» и аналитический отдел ипотечной компании «УНИКОМ» постараются пролить свет на эти два новшества.

Реструктуризация
В настоящий момент в экономике нашей страны и мира в целом происходят большие перемены. К сожалению, эти перемены происходят не в лучшую сторону. Одновременно с этим в публикациях в прессе и новостях по ТВ заемщики постепенно превратились в «должников». Ситуация в экономике и на рынке труда отражается на способности заемщиков платить по ипотечным кредитам. Поэтому в конце 2008 года Правительство Российской Федерации начало анализировать различные способы помощи ипотечным заемщикам. В итоге были выработаны стандарты реструктуризации задолженности ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (АИЖК) и внутренние стандарты ОАО «Сбербанк России» (Сбербанк). Реструктуризация ипотечных кредитов будет осуществляться через систему АИЖК, включая партнеров АИЖК в регионах. Для этой цели было создано специальное юридическое лицо ОАО «Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов» (АРИЖК). Сбербанк будет осуществлять реструктуризацию через свои отделения на территории всей России. При этом подходы к реструктуризации немного отличаются.

АИЖК будет осуществлять реструктуризацию несколькими способами:

с помощью кредита на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита;
с помощью предоставления дополнительного кредита, изменяющего порядок внесения платежей.

В первом случае новый полученный кредит полностью погашает старый, и заемщик остается должен такую же сумму, но на новых условиях, возможно с отсрочкой платежа, увеличением срока или изменением других параметров.
Во втором случае заемщик получает второй кредит, который позволяет ему не платить 12 месяцев по основному ипотечному кредиту. С 13-го месяца заемщику придется платить по двум кредитам сразу, разумеется, ежемесячный платеж будет складываться из двух сумм – суммы по первому кредиту и суммы по второму кредиту.
На реструктуризацию могут претендовать заемщики, которые получили ипотечный кредит до 1 декабря 2008 года и у которых доходы сократились на 50% (либо после платежей по ипотеке остается сумма меньше прожиточного минимума).
На первый взгляд увеличение ежемесячного платежа для заемщика абсолютно неприемлемое предложение. Однако если поставить вопрос по-другому – жить на улице или платить больше через год – ответ уже может быть другим. Очевидно, что и само предоставление кредита с целью реструктуризации задолженности будет стоить хоть небольших, но денег.
При этом реструктуризация может осуществляться за счет средств кредиторов и средств АРИЖК или только за счет средств кредитора. Совместное осуществление реструктуризации и установление общих правил и принципов проведения таких операций и является реальной помощью государства, т.к. весь уставный капитал АИЖК принадлежит Правительству России.

С точки зрения Сбербанка реструктуризация может быть проведена тремя способами:

с помощью выплаты в течение 1 года только процентов по ипотечному кредиту;
с помощью предоставления возможности производить ежеквартальные выплаты по кредиту;
с помощью перекредитования из валютного кредита в рубли, но только для собственных клиентов.

В первом случае выплата процентов по кредиту не освобождает заемщика от выплаты основной суммы задолженности и процентов по ней в будущем. Однако это позволяет снизить размер ежемесячного платежа, откладывая обязательство по выплате суммы задолженности.
Второй способ позволяет производить ежеквартальные выплаты и тем самым существенно упрощает жизнь заемщикам, у которых доход не фиксирован: это могут быть работники со сдельной оплатой или так называемые «фрилансеры».
В отличие от АРИЖК, которое допускает наличие просрочек, Сбербанк не допускает наличие у заемщика просроченных платежей. При наличии просрочек заемщик просто не сможет воспользоваться реструктуризацией.
Возможность сменить валюту есть в Сбербанке, но только для своих клиентов, а АРИЖК не намерено работать с валютой вообще, и для реструктуризации заемщик должен сам найти банк, который переведет кредит в рубли, а уже потом обращаться к партнерам АРИЖК. По данным ипотечной компании «УНИКОМ», которая, являясь партнером АИЖК, принимает заявки на реструктуризацию и проводит консультации для заемщиков, в настоящий момент именно перевод валютных кредитов в рубли является одной из самых острых проблем для заемщиков по причине плавной девальвации рубля.

Несмотря на различия в подходах этих организаций к реструктуризации, общие черты все-таки есть. И программа АРИЖК, и программа Сбербанка не предусматривают возможности реструктуризации ипотечных кредитов для заемщиков, имеющих другие дорогостоящие активы кроме купленной в ипотеку недвижимости. Логика в данном случае проста – хочешь сохранить жилье, продай другие активы. Такая поддержка не будет оказываться и людям, имеющим доли в других квартирах, например, полученных в порядке приватизации. Такие доли необходимо будет продавать, а деньги использовать на погашение кредита или периодические платежи.

По стандартам АРИЖК невозможно будет реструктурировать ипотечный кредит, если на одного человека приходится более 45 кв.м., на двух – более 30 кв.м., а на трех и более – 25 кв.м. общей площади.
Анализ Правил реструктуризации в 2009 году ипотечных жилищных кредитов (займов) для отдельных категорий граждан позволяет сделать вывод, что государство пытается защитить действительно только наиболее не защищенные категории граждан, приобретавших в кредит квартиры эконом-класса. Такой подход должен приучить заемщиков жить по средствам. Это основная идея реструктуризации, предлагаемой АИЖК.

Еще одним существенным критерием является падение доходов или потеря их вообще. АРИЖК уже сообщило свою позицию по вопросу о формулировке причины увольнения. Дело в том, что многие работодатели могут предложить работнику уволиться «по собственному желанию». Такие сокращения штата тоже будут рассматриваться при решении вопроса о реструктуризации. Сбербанк к такой формулировке относится отрицательно и не позволит произвести реструктуризацию. При полной потере доходов заемщик должен предоставить справку с биржи труда о том, что он ищет работу.
Среди множества положительных идей в реструктуризации есть своя небольшая «ложка дегтя» – платность этой услуги. Хотя пока об этом рано говорить, ведь четкая стоимость такой услуги еще не установилась, так как данное нововведение еще не опробовано и предвидеть реакцию заемщиков на нее сложно. В любом случае получение ипотечного кредита и выполнение обязательств по нему – это личное дело заемщика. И если есть возможность помочь ему не потерять последнее жилье, пусть даже за деньги – это, безусловно, хорошо.

В ближайшее время станет понятной и позиция по поводу реструктуризации второго после Сбербанка крупнейшего банка России – ВТБ, так как этот банк вводит собственную программу. В любом случае, как бы не менялась позиция крупных участников рынка ипотечного кредитования, уже сейчас можно сделать некоторые выводы:
1. Провести реструктуризацию ипотечного кредита возможно только в случае фактической нужды в этом;
2. Реструктуризация ипотечных кредитов будет осуществляться на платной основе, пусть и небольшой;
3. Поскольку процедура будет новой и достаточно сложной, для ее осуществления лучше привлекать специалистов;
4. Реструктуризация не избавит заемщика от необходимости выплачивать кредит в будущем, но в случае потери работы позволит сохранить квартиру, а это главное.

Материнский капитал
Еще одной возможностью поправить получить дополнительные средства на погашение ипотечного кредита является материнский капитал. Если в семье заемщика родился (усыновлен) второй и более ребенок, у матери возникает право на получение материнского капитала. В п. 6.1. ст. 7 ФЗ N 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» предусмотрено право на использование материнского капитала без срока ожидания (3 года), т.е. прямо сейчас.

Если заемщик имеет непогашенный ипотечный кредит (заем), он может использовать материнский капитал для погашения. Причем по умолчанию при досрочном погашении сокращается срок кредита, но по согласованию с банком может уменьшаться и размер ежемесячного платежа. При уменьшении размера ежемесячного платежа материнский капитал может помочь снизить финансовую нагрузку на ипотечного заемщика, а следовательно – реструктурировать платежи по ипотечному кредиту.

При этом совсем не обязательно, чтобы ребенок был собственником ипотечной квартиры. Родитель, являющийся собственником такой квартиры, может дать нотариальное обязательство оформить приобретенное с использованием ипотечного кредита жилое помещение в общую собственность родителей, детей (в том числе первого, второго и последующих детей) и иных совместно проживающих с ними членов семьи с определением размера долей по соглашению после снятия обременения с жилого помещения. Такое требование закреплено в абз. «Д» п.13 «Правил направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала», утвержденными Постановлением Правительства РФ №20 от 13 января 2009 г.

Также необходимо учитывать, что средства материнского капитала могут быть перечислены на счет кредитора в течение двух месяцев. Поэтому такую процедуру необходимо отдельно согласовывать с банком, т.к. в данном случае момент поступления денег не будет зависеть от заемщика. Более того, во всех кредитных договорах указаны штрафные санкции за не перечисление денег в срок. Поэтому данную процедуру необходимо четко проговаривать при общении с представителями банка. По этой же причине не рекомендуется оплачивать материнским капиталом последние месяцы ипотечного кредита.