Сейчас многие инвесторы рассматривают существенно подешевевшую коммерческую недвижимость как средство вложения свободных денег. Это объяснимо — при хорошем поиске можно найти очень интересные объекты, стоимость которых на 70% ниже, чем до кризиса. Рано или поздно цены стабилизируются и начнут расти.
Единственное, что сейчас удерживает инвесторов, — ожидание дальнейшего падения цен и стагнация на рынке аренды (доход от аренды может быть небольшим и отложенным во времени из-за долгого поиска арендаторов). Некоторым удается преодолеть оба эти фактора: приобретается помещение, которое значительно дешевле сегодняшнего рынка и заселено стабильными арендаторами по хорошим ставкам. Как правило, такие предложения делают собственники, которым срочно нужны деньги. Эта особенность несет в себе повышенные риски.
Чтобы обеспечить безопасность вложений в недвижимость в период кризиса, я бы посоветовал придерживаться следующих правил:
— Проводить сделку быстро. В период кризиса существует большое количество факторов, которые могут негативно отразиться на сделке: давление кредиторов продавца, банкротство или отзыв лицензии у банка, участившиеся проверки бизнеса со стороны контролирующих органов и т.п. Чтобы сократить временной лаг, в течение которого эти факторы могут угрожать вашей сделке, необходимо максимально сократить время.
— В договоре купли-продажи фиксировать цену недвижимости в той валюте, которая у вас на руках. В этом случае вы будете защищены от колебаний курсов валют. Кроме того, не лишним будет закрепить в договоре ваше право на односторонний отказ от сделки во внесудебном порядке без выплаты каких-либо штрафных санкций, в случае если курс валюты изменится более чем на 20%.
— Предусматривать в договоре купли-продажи право отказаться от сделки в одностороннем внесудебном порядке, если переход права собственности не был зарегистрирован в течение шести месяцев. После подписания договора недвижимость может быть арестована по искам кредиторов. В этом случае вы остаетесь в подвешенном состоянии: сделка не может быть зарегистрирована, и не понятно, будет ли она зарегистрирована когда-либо вообще. При этом вы не можете искать другой объект, т.к. юридически связаны заключенным договором.
— При проведении due diligence покупаемой недвижимости особое внимание уделять финансовому состоянию продавца, наличию рисков банкротства и характеру отношений с кредиторами. Проблемы по указанным направлениям могут привести к блокировке сделки или к ее последующему оспариванию (особенно если существует риск банкротства).
— Не передавать в качестве аванса (задатка) хоть сколько-нибудь существенные деньги. Использовать вместо аванса (задатка) автоматические инструменты, обеспечивающие перевод денег в зависимости от наступления определенных событий: банковскую ячейку, аккредитив и т.п. В последнее время все чаще стали возникать ситуации, когда продавец, получив от потенциального покупателя аванс или задаток, не может его вернуть, т.к. потратил, и не способен завершить сделку, поскольку активы арестованы по искам кредиторов.
Заключая сделку в новых экономических условиях, всем своим клиентам рекомендую помнить золотое правило: бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Поэтому любая очень привлекательная цена объясняется какими-то сложностями и особенными обстоятельствами. Хочу отметить, что это не повод отказываться от сделок. Это повод все очень тщательно проверять, правильно оценивать риски и предусматривать максимально возможные страховки своих интересов.
Комментарии
1