К сожалению, не всегда, когда в многоквартирном доме возникает аварийная ситуация (например, протечка кровли или затопление подвала), ТСЖ или управляющая организация, призванные осуществлять управление домом, реагируют надлежащим образом.
Порой жильцам бывает проще самостоятельно нанять подрядчика для устранения неисправностей, чем ждать, когда компания, управляющая домом, примет соответствующие меры. Насколько правомерны такие действия собственников помещений? Каковы последствия для нерадивой управляющей организации (ТСЖ)?
Действительно, достаточно часто складывается ситуация, когда ТСЖ или управляющая компания не справляются со своими обязанностями – своевременно не устраняют аварии, не проводят ремонтные работы, не вывозят мусор и т. д. В этом случае несложно понять собственников помещений в доме (как жилых, так и нежилых), которые, не дождавшись реакции со стороны управляющей организации, своими силами устраняют аварии, производят необходимые работы.
Между тем не многие из «самостоятельных» жильцов знают, что могут в ряде случаев рассчитывать на компенсацию своих расходов.
Так, согласно ст. 397 ГК РФ при неисполнении должником обязательства выполнить для кредитора определенную работу или оказать ему услугу кредитор вправе в разумный срок поручить выполнение обязательства третьим лицам за разумную цену либо выполнить его своими силами, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов, договора или существа обязательства, и потребовать от должника возмещения понесенных необходимых расходов и других убытков.
При управлении многоквартирным домом управляющей компанией обязательства по выполнению работ и предоставлению услуг возникают у нее перед собственниками помещений в силу договора управления, при управлении ТСЖ – как в силу закона, так и в силу договора.
В соответствии со ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в таком доме, не являющимися членами товарищества; выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору; обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме.
Также согласно пп. 4 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги. Таким образом, руководствуясь терминологией Гражданского кодекса, ТСЖ и управляющая компания в данных отношениях являются должниками, а собственники помещений – кредиторами. Жители вполне могут прибегнуть к помощи подрядной организации, отличной от управляющей, в случае если последняя не соблюдает условия договора либо нормы закона и решения ТСЖ.
Содержание и ремонт жилья, в отличие от предоставления коммунальных услуг, при любом способе управления могут быть поручены различным организациям – законом собственникам помещений предоставлена полная свобода в выборе модели управления.
Для применения ст. 397 ГК РФ в первую очередь нужно, чтобы собственник выполнил самостоятельно ту работу, которая входит в перечень работ, обязательных для выполнения ТСЖ или управляющей компанией. Данный перечень является необходимым приложением к договору управления, устанавливается общим собранием собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ), а также включается в смету доходов и расходов ТСЖ, утверждаемую общим собранием членов ТСЖ (пп. 2 п. 1 ст. 137 ЖК РФ).
Также нельзя расценивать действия собственника помещения в смысле ст. 397 ГК РФ, если он:
– не предпринял попыток известить ТСЖ или управляющую компанию о возникших неполадках (жильцам будет нелишним иметь письменное подтверждение обращения в управляющую организацию на случай разрешения спора в суде);
– выполнил работу (своими силами либо за свой счет нанял работников) ранее истечения срока, предусмотренного в договоре или законе для выполнения указанной работы контрагентом по договору.
Например, согласно п. 4.6.1.10 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, и приложению 2 к данному документу при протечке кровли в отдельных местах предельный срок ремонта составляет одни сутки с момента сообщения об этом в обслуживающую организацию. Если по истечении этого времени протечка не устранена, собственник квартиры может обратиться в компетентные органы (Государственную жилищную инспекцию, Роспотребнадзор) либо устранить аварию за свой счет и потребовать компенсации от управляющей компании или ТСЖ.
Также при судебном разбирательстве может возникнуть спор о цене выполненной работы. Поэтому жильцам нет смысла нанимать «назло врагу» самую «дорогую» компанию для устранения проблем, так как суд может уменьшить размер компенсации до средней цены в регионе на данный вид работ.
Еще один момент, на который следует обратить внимание, – это право требовать возмещения не только затрат на выполнение необходимых работ, но и иных убытков (ст. 15 ГК РФ), например упущенной выгоды, возникшей у жильца ввиду невозможности пользоваться общим имуществом или коммунальными услугами из-за неисправностей, не устраненных ответственной организацией в установленные сроки.
Ситуация:
Возникли неисправности в электрическом щитке (вводно-распределительном устройстве), связанные с необходимостью замены предохранителей.
В течение трех часов управляющая организация неисправности не устранила. Жилец был вынужден вызвать за свой счет ремонтную бригаду для устранения неполадки, но из-за отсутствия электричества он не смог выполнить свою работу, для которой нужен доступ к компьютеру, и потерял в связи с этим некоторую сумму денег. Эти денежные средства являются дополнительными убытками, которые тоже подлежат возмещению нерадивой управляющей организацией.
Добавим, что нарушение управляющей компанией условий договора управления может служить основанием расторжения с ней данного договора по пп. 1 п. 2 ст. 450 ГК РФ.
Если же дом находится в управлении ТСЖ, возможно, членам товарищества следует задуматься об изменении состава правления ТСЖ, некачественно исполняющего обязанности по управлению многоквартирным домом, смене персонала товарищества либо о заключении договора с профессиональными управляющим или управляющей организацией.
Начать дискуссию