Реорганизация прав на землю

А.С. Евсеев, юрист департамента правового консультирования ЗАО «АКГ "Развитие бизнес систем"»

Многим организациям земля, находящаяся под их зданиями и сооружениями, принадлежит на праве постоянного (бессрочного) пользования. При продаже строений Земельный кодекс обязывает переоформить землю в собственность или в аренду. А вот о судьбе участков при реорганизации юрлица кодекс умалчивает.

На самом деле обязанность по переоформлению прав на землю, введенная Земельным кодексом, крайне невыгодна для организаций. Ведь выкуп земельных участков потребует привлечения значительного объема денежных средств. А предложенное законодателями в качестве альтернативы оформление права аренды хотя и обойдется организации дешевле, но повлечет за собой утрату права собственности на землю.

Добровольно-принудительно

В таких условиях вовсе не удивительным выглядит желание предприятий отложить переоформление земли «на потом». Однако в некоторых случаях заняться решением «земельного вопроса» организациям приходится, что называется, в добровольно-принудительном порядке.

Один из таких случаев - это продажа здания или сооружения, которое находится на земельном участке, принадлежащем предприятию на праве бессрочного пользования. В таком случае, согласно пункту 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.01 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», организация обязана переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Связано это с тем, что Земельный кодекс не предусматривает даже возможности предоставления земли организациям (кроме государственных и муниципальных учреждений, а также федеральных казенных предприятий) на праве постоянного пользования.

Еще один случай «добровольно-обязательного» переоформления земли связан также с распоряжением участком. Дело в том, что пункт 4 статьи 20 Земельного кодекса вообще запрещает юридическим лицам, владеющим земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, распоряжаться этими земельными участками. А это значит, что переоформить землю придется не только при ее продаже, но и, например, при сдаче в аренду. Ведь аренда - это тоже способ распоряжения землей.

Таким образом, законодательство вводит запрет на передачу организациям земли на праве бессрочного пользования и одновременно устанавливает обязанность по переоформлению такого права, если владелец участка решил каким-то способом распорядиться землей (например, продать ее или сдать в аренду). Однако действуют ли эти нормы при реорганизации предприятия? Ведь формально при этом происходит смена владельца участка. Но в то же время земля не продается и не предоставляется в пользование.

Запреты не для нас

Прямого ответа на этот вопрос в Земельном кодексе нет. Более того, земельное законодательство вообще никак не регулирует вопросы перехода права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком при реорганизации.

А вот Гражданский кодекс содержит весьма определенную норму на этот счет. В статье 268 ГК РФ прямо говорится, что в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства к вновь образованным организациям.

Причем, на наш взгляд, эта норма нисколько не противоречит Земельному кодексу, который запрещает предоставление организациям земли на праве бессрочного пользования. Дело в том, что в Земельном кодексе речь идет именно о предоставлении участка. А такое предоставление, согласно статье 29 ЗК РФ, осуществляется на основании решений исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

При реорганизации хозяйственного общества имущество переходит в порядке универсального правопреемства в соответствии с передаточным актом или разделительным балансом (ст. 58 ГК РФ). Таким образом, ни о каком предоставлении участка речи в данном случае не идет. Следовательно, запрет, установленный Земельным кодексом, в этой ситуации не применяется.

Не происходит при реорганизации и продажи земельного участка. Ведь, как мы уже отмечали, имущество реорганизуемого юрлица переходит не в порядке купли-продажи, а по передаточному акту или разделительному балансу. Следовательно, при реорганизации не возникает и обязанности переоформить право бессрочного пользования.

Не будет в данной ситуации действовать и запрет на распоряжение земельным участком, установленный в статье 20 ЗК РФ. Связано это с тем, что под распоряжением земельным участком, находящимся в постоянном пользовании, понимается лишь передача участка в аренду или безвозмездное срочное пользование (ст. 270 ГК РФ), а никак не передача по передаточному акту или разделительному балансу.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2 статьи 271 Гражданского кодекса при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Применительно к нашей ситуации это означает следующее. Если при реорганизации к предприятию переходит здание, расположенное на земельном участке, предоставленном в постоянное (бессрочное) пользование, то вместе со зданием должно перейти и право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

Итак, вывод очевиден: при реорганизации предприятию не потребуется переоформлять права на землю.

Суды не против

Подтверждает этот вывод и судебная практика. Так, Федеральный арбитражный суд Уральского округа указал, что при реорганизации право постоянного бессрочного пользования землей может переходить от одной организации к другой. В обоснование своего довода суд сослался как раз на статьи 268 и 271 ГК РФ (постановление от 28.05.03 по делу № Ф09-1281/03-ГК).

Схожую позицию неоднократно высказывал и Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа (см. постановления от 15.09.03 по делу №Ф04/4613-1371/А45-2003 и от 18.08.04 по делу № Ф04-5525/2004 (А70-3618-34)).

Таким образом, организации, владеющие землей под принадлежащими им строениями на праве постоянного (бессрочного) пользования, не обязаны переоформлять это право в случае реорганизации. Соответственно за реорганизованным юрлицом сохраняется право в дальнейшем по своему усмотрению или выкупить эти земельные участки, или взять их в аренду.