Материал подготовлен специалистами Центра методологии бухгалтерского учета и налогообложения
В соответствии с условиями договора аренды нежилого помещения, арендодатель вправе произвести зачет стоимости проведенного арендатором капитального ремонта в счет арендной платы. Вправе ли он, в случае, если арендатор произвел последний в связи с неисполнением арендодателем обязанности, предусмотренной пунктом 1 статьи 616 ГК РФ, отказать в зачете стоимости этого ремонта в счет арендной платы, на том основании, что произведение зачета является правом арендодателя, а не его обязанностью?
Арендодатель не вправе отказывать арендатору в зачете капитального ремонта.
Обоснование: В соответствии со статьей 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
На основании пункта 1 статьи 616 ГК РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.
При этом, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право, в частности, произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы.
Статья 309 ГК РФ определяет, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Как указывает пункт 4 статьи 421 ГК РФ, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Однако, пунктом 1 статьи 422 ГК РФ установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Далее, в соответствии со статьей 410 ГК РФ, обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. При этом, для зачета достаточно заявления одной стороны.
Следовательно, арендодатель был не вправе отказать в зачете стоимости произведенного арендатором капитального ремонта в счет арендной платы.
Согласно Постановлению ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2005 N Ф08-4834/2005, под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).
Помимо этого, данное Постановление указывает, что законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий.
Отсюда следует, что арендатор не обязан согласовывать с арендодателем стоимость капитального ремонта, которую арендатор желает учесть в счет арендной платы.
Постановление ФАС Поволжского округа от 08.02.2007 N А55-5816/2006-13 указывает, что нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы. При этом, несогласование дополнительного соглашения и сметы с арендодателем не может лишать его права на возмещение произведенных затрат.
Исходя из всего указанного, можно сделать вывод, что даже в случае, если договором установлено право арендодателя на зачет арендатору стоимости проведенного последним капитального ремонта в счет арендной платы, это не означает, что этот зачет стоимости капремонта является правом, а не обязанностью арендодателя, поскольку такая обязанность предусмотрена статьей 616 ГК РФ.
Начать дискуссию