Ранее арбитражные суды квалифицировали подобные сделки как самостоятельную разновидность договоров. В результате такой квалификации в бухгалтерском и налоговом учете сложилась следующая практика. Средства, полученные застройщиком от инвесторов, не расценивались как авансы, полученные в счет будущего выполнения работ или продажи товаров, а подлежали учету как целевые поступления для целей налогового учета и как расчеты с разными кредиторами в бухгалтерском учете.
Новый подход к квалификации инвестиционных договоров, озвученный Пленумом ВАС РФ, состоит в том, что такие сделки можно квалифицировать как разновидность следующих сделок, предусмотренных Гражданским кодексом РФ:
1) договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (глава 30 «Купля-продажа»);
2) договор подряда (глава 37 «Подряд»);
3) договор простого товарищества ( глава 55 «Простое товарищество») и т. д.
Итак, что же это означает для всех субъектов инвестиционно-строительной деятельности? Теперь все будет зависеть от квалификации инвестиционного договора. По всей видимости, в подавляющем большинстве случаев инвестиционный договор станет квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи в том случае, если в нем не будут присутствовать признаки подрядных отношений или договора простого товарищества.
Рассмотрим основные признаки, которые могут свидетельствовать о наличии тех или иных отношений.
Основным признаком договора подряда является то, что одна сторона (заказчик, он же в данном случае застройщик), имеющая право на земельный участок, предоставляет этот земельный участок другой стороне (подрядчику), которая обязуется построить на нем предусмотренное проектом здание (сооружение). Заказчик со своей стороны обязан принять результат выполненных подрядчиком работ и оплатить обусловленную договором цену.
Инвестиционный характер такой договор приобретает в том случае, если подрядчик по окончании работ получает в качестве их оплаты помещения в построенном объекте.
Тогда, в силу того что инвестиционные отношения в рамках капитального строительства будут рассматриваться как купля-продажа будущей недвижимой вещи, указанный договор подряда будет квалифицирован как смешанный договор, имеющий признаки договора подряда и договора купли-продажи.
По договору простого товарищества каждая из сторон вносит вклады (передает земельный участок, вносит денежные средства, производит работы, поставляет строительные материалы и т. д.) для достижения общей цели, а именно для создания объекта недвижимости. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество (здание или сооружение) на основании статьи 219 Гражданского кодекса РФ возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено.
Поэтому внесение застройщиком в качестве вклада в простое товарищество земельного участка (с возникновением общей долевой собственности на этот участок у всех товарищей) или права аренды на него (с появлением множества лиц на стороне арендатора) признается ключевым условием исполнения договора простого товарищества.
Во всех остальных случаях инвестиционные договоры, предметом которых является привлечение застройщиком денежных и иных средств для строительства здания (сооружения) с обязательством передачи в собственность инвестора построенного объекта (его части), следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. Необходимо отметить, что продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем.
В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора.
Напомним, что средства, которые получены продавцом в счет будущей поставки товара, включаются в налоговую базу по НДС на день их получения.
Это касается товара, реализация которого облагается налогом на добавленную стоимость. В капитальном строительстве это прежде всего нежилые помещения, гаражи, а также машино-места.
Статья напечатана в журнале "Учет в строительстве" №10, октябрь 2011 г.
Начать дискуссию