В предыдущем номере мы рассказали о том, с какими сложностями приходится сталкиваться предпринимателям при переводе жилого помещения в нежилое. Большинство судебных разбирательств, связанных с этим вопросом, инициируется не самими гражданами, которым по той или иной причине отказали в размещении своего офиса в многоквартирном доме, а другими его жильцами.
Иногда граждане боятся за пожарную безопасность и, помня древнюю мудрость «Пожар лучше предупредить, чем потушить», обращаются в суд с просьбой избавить их от огнеопасного соседства. Многим не нравится шум машин клиентов, подъезжающих к офису с утра до вечера. А кто-то обнаруживает, что после открытия магазина во дворе исчезла былая чистота и даже завелись крысы. Ситуации бывают разными, и руководство фирм выигрывает в таких спорах далеко не всегда.
Казалось бы, чем меньше соседей, тем меньше хлопот. Но даже если сосед всего один, это не гарантирует возможности делать все, что хочется. Это подтвердил Горно-Алтайский городской суд республики Алтай, рассмотрев гражданское дело по иску Б. к А. о прекращении работы магазина, расположившегося в доме, и признании недействительными разрешений на реконструкцию и ввод объекта в эксплуатацию.
Гражданин Б. являлся собственником жилой квартиры в одноэтажном 2-квартирном доме с земельным участком. Однажды он увидел, что его соседка А. разместила над своим входом вывеску магазина автозапчастей. Заинтересовавшись законностью ее действий, мужчина узнал, что в квартире соседки уже произведена «санкционированная» реконструкция и местной администрацией был разрешен ее перевод в нежилое помещение.
Поскольку жилой дом был деревянным, имел общую подвальную часть и достаточно тонкие стены, истец сразу понял, что такое соседство причинит дискомфорт: из-за работы магазина шум и запахи будут постоянно мешать жильцам, у магазина будут парковаться автомобили, которые загородят проезд к зданию, к тому же горюче-смазочные материалы могут воспламениться в любую минуту. После принятия решения о переводе жилого помещения в нежилое орган местного самоуправления не информировал о своем решении собственника помещения, примыкающего к переводимому. Акт приемочной комиссии после перепланировки квартиры под нежилое помещение отсутствовал. Земельный участок, на котором расположен магазин, имел вид разрешенного использования «для ведения личного подсобного хозяйства», который не был изменен.
Ответчица А. не согласилась с требованиями истца, указав, что реконструкция произведена законно. Целостность капитальных несущих конструкций не затронута, угроза жизни и здоровью владельцу смежной квартиры не создана, замечаний по электромонтажным работам со стороны надзорных органов не имеется. При переводе помещения в нежилое требования ЖК РФ также нарушены не были. Единственное, что в нарушение части 5 статьи 23 ЖК РФ сосед действительно не был проинформирован о переводе жилого помещения в нежилое, но это не может являться основанием для удовлетворения его требований.
Суд установил, что А. действительно обращалась в местную администрацию с заявлением, в котором просила перевести принадлежащее ей жилое помещение в нежилое для размещения магазина запчастей, выдать разрешение на реконструкцию под магазин, приложив к нему технический паспорт на квартиру, копию свидетельства о регистрации права собственности и план перепланировки квартиры. Постановлением администрации перевод жилой квартиры в нежилое помещение был разрешен, отделу архитектуры и строительства было предписано выдать А. уведомление об указанном переводе.
Уведомление было выдано, но с условием устройства крыльца и входной двери в торговый зал магазина, внутренней отделки стен и потолка, замены оконных переплетов и дверных полотен, наружной отделки стен сайдингом, замены кровли на металлочерепицу.
Позже ответчица получила от местных властей разрешение на реконструкцию объекта, а затем и на ввод реконструированного объекта в эксплуатацию.
Из заключения первоначальной и дополнительной экспертиз, а также пояснений эксперта, осмотревшего здание, суд выяснил, что в магазине осуществляется торговля легковоспламеняющимися материалами, что недопустимо, поскольку такую продажу возможно осуществлять только в отдельно стоящих зданиях. Отделка помещений, указанная А. в проекте переустройства, не соответствует противопожарным требованиям. При этом возле здания не только не был обеспечен проезд пожарных машин, но и не предусмотрена стоянка автомобилей любого типа.
Кроме того, А. представила в разрешительный орган план перепланировки дома, который составила сама, но по смыслу статьи 22 ЖК РФ представление надлежаще оформленного проекта перепланировки предполагает, чтобы такой проект разрабатывался специалистом в области строительства с описанием и обоснованием работ.
В нарушение закона завершение перепланировки дома не подтверждено актом приемочной комиссии и такой акт не направлен в организацию, осуществляющую государственный учет объектов недвижимого имущества.
Градостроительным кодексом установлено, что уполномоченные на выдачу разрешений на строительство органы в течение десяти дней со дня получения заявления о выдаче разрешения на строительство должны провести проверку наличия документов, прилагаемых к заявлению, а также соответствия проектной документации или схемы планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта ИЖС требованиям градостроительного плана земельного участка и «красным линиям». Но документы, перечень которых предусмотрен кодексом, не были приложены к заявлению А., следовательно, разрешение на реконструкцию объекта и, как следствие, выданное после этого разрешение на ввод объекта в эксплуатацию суд счел необходимым признать недействительными.
Помимо всего прочего, на момент изменения категории помещений истцом не был изменен разрешенный вид использования земельного участка, что следует из свидетельства о праве собственности на землю и кадастрового паспорта. Для того чтобы начать торговую деятельность, А. должна была изменить разрешенный вид использования земельного участка с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «размещение и обслуживания здания магазина».
Суд пришел к выводу о том, что исковые требования Б. подлежат удовлетворению в полном объеме, и постановил прекратить деятельность магазина.
Нередки ситуации, когда незаконность самого факта нахождения компании, пусть даже государственной и осуществляющей свою работу много лет, в жилом доме выясняется совершенно случайно и только по инициативе жильцов. В следующем деле это проявилось особенно наглядно.
В Железнодорожный районный суд г. Ульяновска поступил иск от гражданки К. к ФГУП «Почта России» о прекращении деятельности отделения почтовой связи, расположившегося в ее подъезде. Почта занимала помещение бывшей трехкомнатной квартиры. Как погрузка-разгрузка почтовой корреспонденции, так и прием посетителей осуществлялись через входную дверь подъезда дома — изолированного входа просто не было. Антисанитарная обстановка в подъезде и на прилегающей территории, постоянный шум от посетителей и почтовых машин, загромождение автотранспортом входа в подъезд — за несколько лет все это надоело жильцам.
Ответчик иск не признал, ссылаясь на то, что отделение почтовой связи расположено согласно нормативам, указанным в приказе Министерства связи СССР от 27.04.1981 № 178, и место его дислокации выбрано исходя из того, чтобы обеспечить услугами связи весь жилой район.
Суд подошел к делу комплексно и разобрал правомерность действий почтовиков от начала до конца. Когда объекты недвижимости, находившиеся в управлении ГУ УФПС, были исключены из территориальной государственной базы данных в связи с передачей их в хозяйственное ведение ФГУП «Почта России», они стали подлежать учету в Территориальном управлении Федерального агентства по управлению государственным имуществом в г. Москве. Помещение, занимаемое почтой, не было учтено в реестре федерального имущества. Ни правоустанавливающих документов на помещение, ни документов о его переводе из жилого в нежилое у почтовиков не было. Суд выяснил, что за несколько лет до этого ФГУП «Почта России» арендовало эту квартиру по договору с ТУ Минимущества РФ по Ульяновской области, но договор аренды был расторгнут.
Подтвердилось, что факт размещения почты в жилом помещении нарушал не только множество СНиП и санитарно-эпидемиологических требований в плане чистоты и шумоизоляции, но и требования пожарной безопасности. Более того, мэрия города уже предлагала «Почте России» перенести отделение связи в другое место, но руководство компании отвечало отказом.
Не найдя ни одного аргумента в пользу ответчика, суд удовлетворил требования истицы и обязал ФГУП «Почта России» прекратить деятельность указанного отделения связи.
Как видим, не все владельцы и арендаторы офисов в жилых домах идеальны и беспроблемны. Оказавшись по другую сторону баррикад, если по соседству расположилась компания, нарушающая нормы законодательства и права жильцов, бороться с ней не только можно, но и нужно.
Тем не менее иногда препятствование жильцов деятельности предпринимателей, пусть даже пассивное, не имеет серьезных оснований. Почти всегда для того, чтобы сконструировать отдельный вход в помещение, ставшее нежилым, к нему приходится присоединять часть общего имущества в многоквартирном доме. При этом нельзя забывать о требованиях статьи 40 Жилищного кодекса: необходимо получить согласие участников общей долевой собственности. В большинстве случаев соседи идут навстречу — вопрос этот непринципиальный. Но иногда бывает по-другому. Рухнут ли планы предпринимателя, если кто-то из соседей откажется ставить свою подпись «за» его преобразования? Не обязательно.
Гражданин З. решил перевести в нежилое помещение свою квартиру на первом этаже многоэтажки и внимательно изучил требования законодательства на этот счет. Сделать отдельный вход и установить крыльцо он запланировал через оконный проем существующей кухни. Для этого необходимо было демонтировать ненесущую кирпичную межкомнатную перегородку между кухней, коридором и залом. Поскольку такие работы требуют получения согласия всех собственником общего долевого имущества многоквартирного жилого дома, З. обошел соседей с подписным листом и собрал почти все подписи, но шесть человек отказались согласовывать изменения, не объясняя причин. З. решил не сдаваться и обратился в суд с иском к упрямым соседям об определении порядка пользования общим долевым имуществом, попросив предоставить ему во владение и пользование необходимую часть этого имущества. Поскольку основания требований истца были вполне законными, Беловский городской суд Кемеровской области удовлетворил иск полностью.
Итак, чтобы жить с соседями в мире и согласии и не становиться стороной в судебном разбирательстве, инициатор перевода жилого помещения в нежилое должен помнить две важные вещи: делать свои намерения ясными и открытыми для всех, кто живет в этом доме, и уважать их права. Главный постулат демократического общества «Твои права и свободы заканчиваются там, где начинаются права и свободы другого человека» в таких вопросах проявляется особенно ярко.
Начать дискуссию