Автор: Мазо Андрей Александрович
Регион: Санкт-Петербург, г. Санкт-Петебург
Должность: юрист, Баст
Область права: Право собственности, Административные отношения, Земельные отношения
Порядок решения проблемы: Судебный № дела А56-25643/2010
Суть дела
Компания-собственник встроенного нежилого помещения и соответствующей доли земельного участка сделала перепланировку помещений, границы не изменились. В процессе узаконивания Комитет по земельным ресурсам и землеустройству отказал в согласовании (приостановил кадастровый учет), так как границы строения, указанные в материалах кадастрового дела, пересекаются с границами земельного участка, прошедшего кадастровый учёт. С таким отказом сделки с помещением и землей провести нельзя. Компания решила действовать по закону, в судебном порядке добиваться отмены решения. Первая и вторая инстанция отказали в удовлетворении требований, но кассация отменила оба решения и приняла новый судебный акт в пользу компании. Это заняло 15 месяцев.
Задача и ее решение
Общество с ограниченной ответственностью «Баст» (далее - ООО «Баст», Общество) является собственником нежилых помещений 1-Н и 2-Н общей площадью 1 258,1 кв. м с кадастровым номером 78:5368:1:1:1 в здании, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, 2-й Муринский пр., д. 51, лит А1.
ООО «Баст» 31.07.1997 в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» на основании договора купли-продажи от 08.04.1997 выдано свидетельство на право собственности на землю серии СПб № 017789, согласно которому Общество имеет право общей долевой собственности на земельный участок общей площадью 1 259 кв. м с кадастровым номером 78:5368:1, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, 20й Муринский пр., д. 51, литер А1.
ООО «Баст» обратилось в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (далее – КЗР) с заявлением от 26.03.2010 об изготовлении кадастрового паспорта и проведении государственного учета объекта недвижимости - помещений 1-Н, 2-Н, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 2-й Муринский пр., д. 51, литер А1, в связи с перепланировкой помещений.
В ответ на указанное заявление КЗР направил Обществу решение без даты и без номера, в котором указал, что принято решение о приостановлении кадастрового учета указанного объекта по следующим причинам:
- границы строения, указанные в материалах кадастрового дела пересекаются границами земельного участка, прошедшего кадастровый учёт с кадастровым номером 78:5368:1, что противоречит правилу присвоения кадастровых номеров для зданий, сооружений и помещений в них (статья 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон № 122-ФЗ)) и статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ);
- для принятия решения о государственном учете заявленного объекта недвижимости необходимо устранить данное замечание.
ООО «Баст» обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к КЗР о признании решения Выборгского районного отдела Комитета по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга от 26.03.2010 № 36/315 о приостановке государственного учета вторичного объекта недвижимости - нежилого помещения 1-Н и 2-Н, находящегося по адресу: Санкт-Петербург, 2-й Муринский проспект, д. 51, литер А1, недействительным, ссылаясь на то, что указанное решение КЗР является незаконным, противоречащим статье 1 Закона № 122-ФЗ, статье 35 ЗК РФ, статье 34 Конституции Российской Федерации, Приказу КЗР от 23.03.2010 № 74 «Об оформлении кадастровых паспортов объектов недвижимости», Приказу Минюста Российской Федерации от 18.02.2008 № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка», и нарушает его права в сфере предпринимательской деятельности.
Суд первой инстанции применил статью 198 АПК РФ, пункт 3 статьи 1, подпункт 4 пункта 2 статьи 7, статьи 5 и 43 Закона № 221-ФЗ, статью 35 ЗК РФ, Правила присвоения кадастровых номеров земельным участкам, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 06.09.2000 № 660, пункты 1 и 3 статьи 3 распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 29.12.1994 № 1329-р «О государственном учете недвижимости на территории Санкт-Петербурга».
Суд указал в решении, что не предусматривается возможное расположение здания, сооружения полностью или частично вне переделов земельного участка, для того, чтобы зарегистрировать постройку необходимо, чтобы она была в пределах единого земельного участка.
Суд первой инстанции в решении сослался также на то, что в связи с отсутствием договоров аренды на земельный участок по адресу: Санкт-Петербург, 2-ой Муринский пр., д. 51, литер А, кадастровый номер 78:5368:2004, на основании заявления Управления (агентства) недвижимого имущества Выборгского района Санкт-Петербурга от 12.04.2007 № 2023, Управлением Роснедвижимости по городу Санкт-Петербургу указанный земельный участок 27.06.2007 снят с государственного кадастрового учета; в связи с представленными ГУИОН сведениями относительно границ первичного объекта недвижимости по адресу: Санкт-Петербург, 2-ой Муринский пр., д. 51, литер А, кадастровый номер 78:5368:2004 для осуществления государственного учёта вторичных объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Баст» на праве собственности, заявителю необходимо осуществить уточнение границ земельного участка, на котором расположено здание.
Суд пришёл к выводу, что оспариваемыми действиями КЗР права и законные интересы Общества не нарушены.
Суд апелляционной инстанции согласился с данным выводом суда первой инстанции.
Апелляционный суд указал в постановлении, что заявителем не доказано несоответствие обжалуемого решения Комитета закону или иному нормативному правовому акту.
При этом суд апелляционной инстанции сослался на письмо от 12.07.2002 № 26/2-841 филиала ГУ ГУИОН ПИБ Выборгского района, в котором указано, что по уточненным данным границы первичного объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 2-й Муринский пр., д. 51 лит. А, включают границы зданий, расположенных по адресу Санкт-Петербург, 2-й Муринский пр., д. 51 литера А и литера А1, и указал, что при рассмотрении заявления Общества об изготовлении кадастрового паспорта и проведении государственного учета объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 2-й Муринский пр., д. 51 лит. А, КЗР было установлено, что с учетом уточнений ПИБ границ первичного объекта недвижимости (здания в границах зданий литера А и литера А1), данный первичный объект (здание), в котором расположен вторичный объект недвижимости - помещения, принадлежащие ООО «Баст», выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 78:5368:1, обремененного правами ООО «Баст».
Апелляционный суд пришёл к выводу о том, что в связи с тем, что заявленный на учет вторичный объект недвижимости, расположен в границах первичного объекта недвижимости, который в свою очередь частично расположен за пределами одного земельного участка, проведение кадастрового учета такого объекта не соответствует установленному Земельным кодексом Российской Федерации принципу единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, нарушает положения пункта 3 статьи 3 распоряжения мэра Санкт-Петербурга от 29.12.1994 № 1329-р.
Кассационная инстанция посчитала, что решение и постановление подлежат отмене в связи с неправильным применением судами первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права.
Сделанный судами вывод о том, что заявителем не доказано несоответствие оспариваемого решения КЗР закону или иному нормативному правовому акту, противоречит пункту 5 статьи 200 АПК РФ, согласно которому обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).
Суды установили, что Общество обладает правом на долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 1 259 кв. м с кадастровым номером 78:5368:1, расположенным под зданием по указанному адресу литера А1, в котором находятся принадлежащие ООО «Баст» помещения.
В обосновании законности оспариваемого Обществом решения КЗР ссылался на письмо филиала ГУ ГУИОН ПИБ Выборгского района от 12.07.2002 № 26/2-841, в котором указано, что по уточненным данным границы первичного объекта недвижимости, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, 2-й Муринский пр., д. 51 лит. А, включают границы зданий, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, 2-й Муринский пр., д. 51 литера А и литера А1.
КЗР посчитал, что с учетом уточнения ПИБ границ первичного объекта недвижимости двух зданий литер А и литер А1, здание литер А и литер А1 выходит за границы земельного участка с кадастровым номером 78:5368:1, находящегося у Общества на праве общей долевой собственности.
Однако из имеющегося в деле плана земельного участка не следует, что указанные здания литера А и литера А1 являются единым объектом недвижимости. Следовательно, нельзя признать, что КЗР доказало, что границы здания, в котором находятся помещения, принадлежащие Обществу, выходят за границы земельного участка, находящегося у Общества в собственности.
Чего удалось добиться
Сейчас можно провести сделку с помещением (долей земельного участка), до кассационного постановления от 11.04.2011 по делу № А56-25643/2010 нельзя было. Задача в данном деле собственника (и юриста тоже) "держать позицию", а не "договариваться" с чиновником.
Если вам понравился этот кейс и вы хотите помочь автору победить во Всероссийской правовой премии «Юрист компании ‘2012» - вы можете проголосовать за него.
Начать дискуссию