Каков арсенал приемовмошенников от недвижимости? Есть ли в их действиях некая петербургская специфика?
В настоящее время прямых злоупотреблений поменьше, разгул и расцвет их приходится на 90-е годы. Тогда все было просто: находились неблагополучные асоциальные люди, хозяева квартир. Вывозили их либо в лес, либо на окраину Ленинградской области, например, в такой город, как Сланцы. Там владельцев квартир долго и много поили. В итоге те, ничего не понимающие, подписывали любые документы. Мне известно несколько таких случаев, когда подписывались доверенности, квартиры продавали по этим доверенностям, а людей потом отпускали. Возможно, что были случаи, что не отпускали. Лично я встречался с людьми, которые остались живы после подобных встреч с мошенниками. Приходили ко мне такие граждане и спрашивали: «Что делать? Я три или четыре месяца не помню где был, возвращаюсь в город - квартира продана, в ней живут чужие люди». С точки зрения гражданского законодательства вернуть квартиру практически невозможно. Остается только один шанс: с помощью уголовного судопроизводства доказать, что квартира выбыла из владения помимо воли хозяина в результате мошеннических действий.
Сейчас эти схемы еще встречаются, но уже реже. Все-таки активнее стали работать правоохранительные органы. И просто многие понимают, что сделки по доверенности рискованны и хотят убедиться, что продавец добровольно и осознанно дал доверенность на продажу, что продавец жив и доверенность на момент сделки не отменена.
А какие схемы сейчас наиболее активно используются при продажах?
Сейчас таких схем немного. Но проблема, знаете ли, в другом. Шлейф той преступности прошлого десятилетия – он тянется до сих пор. Сейчас на рынке Петербурга скопилось слишком много квартир с таким криминальным либо не совсем законным прошлым. По разным оценкам эта цифра колеблется от 10 до 20 процентов всех питерских квартир.
Недавно была такая ситуация, когда наше агентство продавало квартиру клиента с одновременным приобретением другой квартиры – большей площади. Нашли покупателя на его квартиру, подобрали квартиру ему – вроде бы все устраивает. Но когда стали проверять историю вновь приобретаемой квартиры, выяснилось, что в течение одного года – 2009-го – она продавалась три раза. Сразу возникли сомнения. Потому что, такая активность – первый признак того, что в ее истории что-то не совсем чисто. И когда мы дошли до первой быстрой продажи, выяснилось, что собственник продал эту квартиру, будучи умершим. Буквально через два дня после своей смерти. Причем сделка была нотариальная – видимо, нашли человека, похожего на собственника квартиры. В итоге мы вынуждены были отказаться от этой сделки. Но получается, что на рынке недвижимости такая криминальная квартира присутствует.
- И кто-то ее купит?
- Вполне возможно. Если не проводить тщательную юридическую проверку с заказом всех необходимых справок, с анализом содержания правоустанавливающих документов, то можно проблем не увидеть и купить эту квартиру, но потом сделка может быть признана недействительной. Как правило, мошенники продают проблемные квартиры дешевле аналогов и самостоятельно, без профессионалов - риэлторов и ищут покупателей, которые, экономя на услугах риэлтора, тоже самостоятельно подбирают себе вариантподешевле. Вот такие покупатели чаще всего и попадаются на удочку криминальных вариантов.
- Много ли сейчас в Петербурге черных риэлторов?
- Становится меньше. В прошлом году поймали партию, которая продолжала заниматься этими схемами, которые были популярны в 90-х годах. Находили неблагополучных людей, спаивали их, вывозили в Сланцы – и там реально несколько человек были убиты, а их квартиры проданы.
Есть еще одна схема, по которой злоумышленники были осуждены. Действовали они с помощью питерского нотариуса. В этой группе было всего два человека плюс нотариус – они завладели несколькими десятками квартир. Приходили к старым людям, у которых нет родственников, дарили им телевизоры, еще что-то – оказывали реальную помощь от якобы спонсоров и просили расписаться в получении этой помощи. И те расписывались, не вникая – на доверенностях, в реестровых книгах нотариуса. По доверенностям квартиры переоформлялись на мошенников.
Мошенники, по счастью, этих стариков не трогали, ждали, когда те сами умрут и после этого распоряжались квартирами по своему усмотрению. Ко мне обратился родственник хозяйки квартиры с просьбой помочь отсудить обратно такую квартиру. Обратите внимание - интересный момент: есть приговор суда – мошенники получили по 12 лет. Но квартиры в процессе уголовного дела не вернули. Мошенники отсидят двенадцать лет, вернутся – а у них в собственности осталось несколько квартир. Их посадили за то, что они сделали. А то, чем они незаконно завладели – это отдельное уже гражданское судопроизводство, где надо подавать отдельные иски. А бабушкам, дедушкам это самим сделать не под силу.
- То есть мошенников осудили, а справедливость не восторжествовала, собственность обратно не вернули?
- Совершенно верно. И маловероятно, что кто-то этим занимается. Хотя дело стопроцентно выигрышное, но если срок исковой давности закончится, то квартиры так и останутся в собственности этих черных маклеров.
- Сейчас, когда, слава богу, прошло время бандитских 90-х, появились, наверное, иные, более изощренные способы отъема квадратных метров?
- Да, и я бы хотел рассказать об одном таком более подробно. Он на сегодняшний день вроде бы и не криминальный и не мошеннический. Дело в том, что где-то с 2005-го по 2008 год была возможна приватизация жилья без участия детей. Кстати, аналогичная ситуация была с 94-го по 96-й год - тогда родители могли приватизировать квартиру, а несовершеннолетних детей не включали в приватизацию. И вот при введении в действие нового Жилищного кодекса во время переходного момента вновь появилась такая возможность. Детей перепрописывали в другие квартиры, приватизировали свою квартиру без детей и продавали. Была ситуация, когда не требовали при оформлении договора приватизации 9-ю форму - архивную, свидетельствующую, что когда-то в квартире был прописан ребенок. Сейчас эти дети еще не подросли, но когда они станут четырнадцатилетними и смогут действовать самостоятельно при согласии одного из родителей, они вполне могут начать требовать возврата квартир. Эта проблема – как мина замедленного действия.
- Можно предположить, каков будет итог таких обращений?
- Пока вряд ли. Правоприменительная практика еще отсутствует. Но по прошлым аналогичным делам – если это окажется в пределах срока исковой давности, то договор расторгается. Но именно в пределах срока исковой давности.
- Существует ли черный список «криминальных» квартир?
- Мы неоднократно обсуждали в Ассоциации риэлторов необходимость обмена информацией по таким объектам, видим заинтересованность в этой информации от многих наших коллег. К сожалению, далеко не все агентства имеют опытных юристов, адвокатов, которые могут проводить экспертизу документов. Получается, что они вольно или невольно сами становятся участниками таких недобросовестных сделок с «грязной» недвижимостью.
- Возможно, злой умысел?
- Это более характерно в случае аренды. Существуют компании, которые оказывают так называемые информационные услуги за деньги. Около года назад состоялся судебный процесс по деятельности такого агентства. Участники этих сделок были осуждены и получили конкретные сроки. По-моему, это было впервые в Санкт-Петербурге.
Схема их действий состоит в следующем: приходит к ним клиент, платит 4-7 тысяч рублей, получает с десяток адресов и телефонов квартир, якобы сдающихся в аренду. Он звонит, а там либо нет никого, либо уже давно все сдали. По сути, по договору, если исходить из гражданско-правовых отношений, не касаясь уголовного права - все тут чисто. Фирма оказывает информационную услугу, предоставляя список возможных адресов аренды. По гражданскому кодексу не подкопаться. Здесь надо доказывать, что эти адреса – липовые, что по ним никто не собирался сдавать жилье и что умысел изначально был направлен на получение денег без предоставления услуги. Это – мошенничество, 159-я статья УК.
Занимался этим делом следственный комитет, мошенников действительно осудили. Но с рынка эти структуры так и не исчезли, Агентства такие существуют, по-прежнему оказывают «информационные» услуги. Наиболее они развиты около вокзалов.
- Какие еще схемы используются при аренде жилья?
- При аренде мошенничество происходит при самых скорых сделках, когда ничего не проверяется. Когда толком не понятно и не выясняется: хозяин перед вами или не хозяин, подлинные документы или подделанные. Самая простая схема, когда мошенниками снимается квартира на определенный срок у настоящего хозяина, делаются копии документов на квартиру или изготавливаются поддельные – в наше время это, к сожалению, не проблема, - и потом это жилье сдается мошенниками 10-15 раз, со сроком заезда нанимателями на квартиру через две-три недели после оплаты. И вот мошенники эту квартиру десятку человек сдали, а сами уехали в другой город. И попробуй их найди. Да обычно и не ищут. Отчасти еще и потому, что редко кто обращается.
- Кто чаще всего оказывается в роли пострадавшей стороны?
- Скупой платит дважды. Тот, кто хочет сэкономить, чаще всего и попадается на удочку мошенников. Бесплатный сыр – в мышеловке. Когда мы подбираем квартиры для своих клиентов и видим, что цена ниже рыночной, допустим, процентов на 5-10, значит там наверняка какая-то проблема. И это основание для того, чтобы глубже покопаться в истории такой квартиры. Часто неприятности случаются и с теми, кто хочет сэкономить на сопровождении сделки профессионалом, стремится найти вариант самостоятельно, без агентства.
- Есть ли какие-то специфические схемы и комбинации с землей, находящейся под строениями?
- С землей чаще работают коррупционные схемы, например, когда используются старые свидетельства на землю, которые, то ли сохранились, то ли нет. Вообще с землей все еще более сложно и проблемно, чем с квартирами. Границы не четкие, в документах напутано. А земля следует судьбе своей недвижимости. И хотя вроде бы идут две сделки отдельные, но они должны идти в одной упряжке.
Существовала такая практика – продажа земли в садоводствах по книжке. Был случай: продали участок по такой книжке – на самом деле, просто переписали ее на другого человека, но никакого собрания не было. Покупатель построил на этой земле замок в пять этажей. А продавец, поскольку документы не были оформлены надлежащим образом, вдруг раздумал и сказал: отдавай землю обратно. И пришлось вернуть ее вместе с домом.
Еще один случай. Как-то еще в 90-х годах одна поселковая администрация кому-то продала землю, но покупатель никак ее не использовал. И администрация решила продать этот участок еще один раз. Нет собственника и нет – никто его и искать не стал. Решения об изъятии этой земли в судебном порядке не было. Покупатель, как и в предыдущем случае, возводит на земле дом - и тут объявляется старый хозяин, который претендует на эту землю и соответственно на строение. Хотя по закону можно и нужно было изъять этот участок, а уже потом продавать его. Основания были. Но пришлось отдавать землю и строение прежнему хозяину.
- Назовите, пожалуйста, правила техники безопасности при сделках с недвижимостью.
- Вы знаете, правилами на все случаи жизни не подстрахуешься. Самостоятельно, если человек не профессионал по сделкам с недвижимостью, разобраться во всем этом очень трудно, зачастую невозможно. Дело в том, что каждый объект индивидуален, и где соломку постелить, точно не скажешь. Надо тщательно изучать историю недвижимости. Бывает, что даже в простой ситуации, когда, допустим, квартира просто приватизирована и продается, возникают подводные камни. Могут быть дети, либо люди, которые временно выехали, но вдруг в один момент вернутся и станут претендовать на это жилье. Моряки, служащие в армии, находящиеся в местах лишения свободы и т.д.
Коллегам могу посоветовать отслеживать судебную практику по таким делам – это очень важно и полезно. И самый главный совет коллегам: не навреди своим клиентам. Бывает, что консультируют часто не правильно, и процесс сделок с недвижимостью идет по ложной схеме, в которой возможны злоупотребления. Поэтому я обычно не берусь переделывать то, что уже неправильно сделали другие. Ибо зачастую исправить там уже ничего не возможно. Тем более, что в наших питерских судах выигрыши по кассации в таких делах – десятые доли процента. Поэтому до этого лучше не доводить. Судьи работают очень грамотные и выносят решение на основании закона.
- В Петербурге время от времени всплывает полускандальная ситуация с квартирой Иосифа Бродского, в которой собираются сделать музей поэта. Город никак не может выкупить одну из комнат в этой квартире, нынешняя жиличка, которая запросила за эту комнату баснословную, по мнению Смольного, сумму…
- Это не совсем в теме нашего разговора, поскольку никаких схем я тут не вижу, но Ваш вопрос невольно заставил меня вспомнить еще об одной схеме. Понятно, что заставить эту собственницу продать свою комнату никак нельзя. Но иногда в подобных случаях у государственных структур есть свои способы. Например, признание дома аварийным и выселение жильцов в судебном порядке. Я не конкретно по этому случаю, но приведу более понятный пример. Некий дом стоял на пути строительства Кольцевой автодороги, и его надо было сносить. Квартиры были коммунальные, но жильцам предложили компенсацию, которая позволяла приобрести может быть не самое лучшее, но все - таки отдельное жилье. Однако жители заломили такие суммы…
Что сделали те, кому было поручено расселить дом? Они начали вбивать сваи в непосредственной близости, по дому пошли трещины, его признали аварийным и выселили людей в жилье, аналогичное прежнему – то есть в коммуналки. Получили по справедливости и в соответствии с законом.
Начать дискуссию