В Обзоре постановлений Президиума ВАС РФ за ноябрь 2012 суд представил собственную позицию по ряду спорных вопросов, касающихся оформления имущественных прав на земельные участки, занятые объектами недвижимости.
В частности, ВАС РФ разрешил спор о выделе части земельного участка, занятого объектами недвижимости, принадлежащими нескольким собственникам. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 02.10.2012 № 5361/12 суд признал, что при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду.
Причем данное право может быть реализовано независимо от волеизъявления других лиц. Главное условие здесь – это делимость первоначального участка, превышение вновь образуемых земельных участков минимально допустимых пределов и возможность обеспечения доступа к ним от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута. Таким образом, каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, теоретически вправе совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка. Разумеется, после выделения части участка в натуре и ее внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.
Что касается обеспечения имущественных интересов тех собственников объектов недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, в целях реализации прав на выкуп участка они всегда могут предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности независимо от делимости участка. При этом данное требование относится к разновидности требований собственника или иного владельца об устранении всяких нарушений его права, не связанных с лишением владения, на которые исковая давность не распространяется, заключил ФАС.
Также ВАС РФ разъяснил возможность применения последствий недействительности сделки в виде возвращения земельного участка, на котором уже возведен жилой дом во владение предыдущего собственника. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 25.09.2012 № 5944/12 суд признал несостоятельным вывод нижестоящих судебных инстанций о том, что права собственников квартир многоквартирного жилого дома не нарушаются двусторонней реституцией, в соответствии с которой права на участок, занятый домом, должны перейти к предыдущему собственнику вследствие недействительности сделки по отчуждению данного участка. Из материалов дела следовало, что на спорном земельном участке находился введенный в эксплуатацию многоквартирный жилой дом, квартиры в котором принадлежат на праве собственности юридическим и физическим лицам. Предметом же договора являлся спорный земельный участок с расположенным на нем объектом незавершенного строительства.
Спорный земельный участок на момент рассмотрения судами спора, находился во владении не покупателя, являющегося стороной договора, а иных лиц – собственников квартир в многоквартирном жилом доме. ВАС РФ пояснил, что при применении последствий недействительности сделки стороны должны быть возвращены в то имущественное положение, которое имело место до исполнения этой сделки. Между тем, поскольку на указанном земельном участке на момент рассмотрения судами спора, был расположен иной объект недвижимости – многоквартирный жилой дом, данный земельный участок не может быть возвращен истцу в первоначальном состоянии, существовавшем на момент совершения сделки.
Переход во владение собственников квартир земельного участка, занятого жилым домом и необходимого для его эксплуатации, свидетельствует о невозможности применения между сторонами последствий недействительности сделки в виде возвращения спорного земельного участка в собственность Российской Федерации. Участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном жилом доме. Право общей долевой собственности на земельный участок возникает у собственников квартир вне зависимости от того, на государственной, муниципальной или частной земле осуществлялось строительство многоквартирного жилого дома. Возникновение права общей долевой собственности влечет прекращение прав прежнего собственника на земельный участок.
Кроме того, ВАС РФ акцентирует внимание на том, что действующее законодательство не отождествляет понятия земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного жилого дома, и земельного участка, необходимого для его эксплуатации - размеры указанных земельных участков могут не совпадать. Поскольку спорный земельный участок был сформирован и поставлен на кадастровый учет до введения в действие ЖК РФ, собственники квартир в указанном многоквартирном жилом доме приобрели право собственности на весь этот земельный участок. Таким образом, спорный земельный участок принадлежит на праве общей долевой собственности третьим лицам, что исключает возможность его реституции как последствия недействительности договора купли-продажи. Следовательно, заключил ВАС РФ вывод судов апелляционной и кассационной инстанций о возможности применения двусторонней реституции ошибочен.
Важные разъяснения ВАС РФ представил по поводу оформления прав на неделимый земельный участок при приватизации расположенных на нем самостоятельных объектов недвижимости. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.09.2012 № 3333/12 отмечается, что собственники указанных объектов недвижимости вправе одновременно приобрести в общую долевую собственность земельный участок после приватизации всех частей зданий, строений и сооружений, расположенных на этом земельном участке.
Однако, на практике встречаются случаи, когда капитальные здания в силу закона не могут быть полностью переданы в частную собственность. Например, в рассматриваемой спорной ситуации одно из помещений в здании являлось объектом федеральной собственности, а поскольку Российская Федерация сохраняет за собой долю в праве общей долевой собственности на названное имущество, приватизация занятого этим объектом земельного участка была невозможна.
В связи с этим ВАС РФ обратил внимание сторон спора на то, что если в здании, находящемся на неделимом земельном участке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственности, а другим лицам на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления или всем лицам на праве хозяйственного ведения, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено ЗК РФ, федеральными законами. При этом договор аренды земельного участка заключается с условием согласия сторон на вступление в этот договор иных правообладателей помещений в здании.
К слову, несвоевременное заключение договора аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора грозит неблагоприятными последствиями не только в области имущественных отношений, но и в сфере корпоративных взаимоотношений. На это ВАС РФ указал в Постановлении Президиума от 25.09.2012 № 4007/12, разрешив спор о порядке возникновения права собственности товарищей на созданное в процессе совместной деятельности недвижимое имущество.
Здесь суд разъяснил, что право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает у лица, имеющего в собственности либо на ином праве земельный участок, на котором оно возведено, с момента государственной регистрации данного права. В свою очередь имущество, внесенное товарищами в качестве вклада, а также произведенное в результате совместной деятельности, признается их общей долевой собственностью, если иное не предусмотрено законом, а право общей долевой собственности товарищей на недвижимое имущество, внесенное ими в качестве вклада, возникает с момента его государственной регистрации.
Если же объект недвижимости возведен на земельном участке, не оформленном в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, право собственности на вновь созданное недвижимое имущество может возникнуть только у товарища, имеющего права на названный земельный участок. Правда, впоследствии имущественные права товарищей, вытекающие из договора, могут быть защищены в судебном порядке, что, как не трудно догадаться, уже само по себе сулит известные трудности правового характера, а также дополнительные финансовые издержки.
Кстати, применение такого универсального инструмента оформления коллективных прав на земельный участок, как аренда со множественностью лиц на стороне арендатора, применим далеко не в каждом случае. В частности, это невозможно, когда общество-заявитель является собственником не отдельных зданий, строений и сооружений, расположенных на спорном земельном участке, а лишь помещений в здании, остальные помещения в котором принадлежат другому субъекты на праве оперативного управления.
Об этом говорит Высший арбитражный суд в Постановлении Президиума от 18.09.2012 № 4225/12. Здесь суд поясняет, что собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на оформление своего права на земельный участок (собственность или право аренды), реализация которого не может быть ограничена в частности тем, что такой земельный участок был передан иному лицу на ином праве, в том числе на праве постоянного пользования.
Сам договор аренды земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается. При этом один из владельцев помещений в здании вправе требовать заключения в отношении земельного участка, занятого именно этим зданием, договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора, если помимо самого владельца хотя бы еще один из других владельцев помещений в этом здании может быть арендатором такого земельного участка.
Между тем, из материалов дела следовало, что другой собственник, владеющий всеми остальными помещениями в здании и другими зданиями на спорном участке, является федеральным государственным учреждением, которому весь спорный участок передан на праве постоянного пользования. Как известно, в силу статьи 20 ЗК РФ такое учреждение не может выступать в качестве арендатора, соарендатора или арендодателя этого участка. Однако, заключает ВАС РФ, учреждение в любом случае не может ограничить доступ общества к земельному участку, необходимому для использования последним помещений.
Начать дискуссию